土地估價理論與方法各章詳解(十七)

　　三、剩余法估價的應(yīng)用

　　1、利用剩余法評估土地價格

　　估價過程：

　　(1)選擇估價方法;

　　(2)確定最佳開發(fā)利用方式;

　　(3)市場調(diào)查，確定建設(shè)期、開發(fā)價值和投入成本等;

　　(4)求取地價

　　測算方法一：直接計算地價利息

　　A.測算不動產(chǎn)總價，采用收益還原法

　　B.計算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)

　　C.計算總利息，注意，超過一年要采用復(fù)利計算

　　D.計算開發(fā)商利潤

　　E.確定不動產(chǎn)出租稅費(fèi)，采用收益還原法計算不動產(chǎn)總價時已考慮在內(nèi)

　　F.代入公式計算地價

　　G.扣除相關(guān)法律、估價及登記發(fā)證費(fèi)用，得出開發(fā)商能支付的投標(biāo)地價。

　　測算方法二：利息中不計地價款的利息

　　利息計算不同，算出開發(fā)完成時地價后，還需要貼現(xiàn)。

　　2、利用剩余法測算開發(fā)商的預(yù)期利潤

　　基本思路和公式同評估土地價格，將公式稍加變換即可。

　　3、利用剩余法確定建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)

　　將建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)為x元，代入基本公式進(jìn)行計算，得出最高控制額，最后算出單位面積建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、應(yīng)用剩余法估價的常見問題

　　(1) 方法適用錯誤，步驟錯誤;

　　(2) 利息、利潤計算錯誤;計算利息時要特別注意資金投放方式和計息方式

　　(3) 計算項目不準(zhǔn)確、漏項，或步驟不全;

　　(4) 參數(shù)使用錯誤或前后不一致。

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