土地估價(jià)理論與方法各章詳解(十)

　　(四)單元?jiǎng)澐旨叭?/P>

　　1、土地定級單元的概念

　　2、單元?jiǎng)澐值脑瓌t

　　3、確定單元界限的原則

　　4、單元大小的要求

　　5、單元的劃分方法

　　包括疊加法、主導(dǎo)因素判定法、網(wǎng)格法(固定、動(dòng)態(tài))、均質(zhì)地域法

　　6、單元內(nèi)指標(biāo)取樣

　　常用方法有以點(diǎn)代面、線性內(nèi)插、面積加權(quán)

　　(五)單元總分值計(jì)算與土地級別劃分

　　1、城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律

　　土地質(zhì)量的變化規(guī)律同城鎮(zhèn)的復(fù)雜程度有關(guān)

　　2、土地質(zhì)量與土地級別

　　3、單元總分值計(jì)算

　　采用因素分值加權(quán)求和法

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　　4、土地級別劃分

　　初步劃分土地級別的方法有數(shù)軸法、剖面圖法、多元統(tǒng)計(jì)的聚類――判別法、總分頻率曲線統(tǒng)計(jì)判斷法

　　(六)土地收益測算與級別確定

　　1、土地收益測算的原則

　　(1) 土地收益測算的原則

　　(2) 利用企業(yè)利潤數(shù)據(jù)進(jìn)行土地收益測算

　　(3) 利用宗地地價(jià)測算土地級別收益

　　2、土地級別的最后確定

　　采用多因素分值加權(quán)求和計(jì)算總分確定的是初步的土地級別，還需對土地收益測算進(jìn)行驗(yàn)證，然后將土地的級別進(jìn)行修定和歸并，最后確定土地級別。

　　(七)考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級處理方法

　　分為規(guī)劃模擬定級和規(guī)劃修正定級兩種。前者又分為規(guī)劃模擬綜合定級和規(guī)劃模擬分類定級。都采用多因素綜合評價(jià)法進(jìn)行。

　　1、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查

　　2、規(guī)劃模擬定級

　　與針對現(xiàn)狀的土地定級的主要區(qū)別在于對象不同。

　　3、規(guī)劃修正定級

　　(1)規(guī)劃修正定級的基本要求

　　(2)規(guī)劃因素影響的量化方法

　　點(diǎn)、線狀因素的作用分析涉及現(xiàn)狀功能分、規(guī)劃功能分、增加功能分和修正功能分;面狀因素的影響涉及現(xiàn)狀作用分、規(guī)劃作用分、增加作用分和修正作用分;

　　(3)規(guī)劃折扣系數(shù)的確定

　　參數(shù)涉及規(guī)劃實(shí)現(xiàn)率和貼現(xiàn)系數(shù)