土地估價理論與方法各章詳解(十)

　　(四)單元劃分及取樣

　　1、土地定級單元的概念

　　2、單元劃分的原則

　　3、確定單元界限的原則

　　4、單元大小的要求

　　5、單元的劃分方法

　　包括疊加法、主導因素判定法、網格法(固定、動態(tài))、均質地域法

　　6、單元內指標取樣

　　常用方法有以點代面、線性內插、面積加權

　　(五)單元總分值計算與土地級別劃分

　　1、城鎮(zhèn)土地質量變化規(guī)律

　　土地質量的變化規(guī)律同城鎮(zhèn)的復雜程度有關

　　2、土地質量與土地級別

　　3、單元總分值計算

　　采用因素分值加權求和法

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　　4、土地級別劃分

　　初步劃分土地級別的方法有數(shù)軸法、剖面圖法、多元統(tǒng)計的聚類――判別法、總分頻率曲線統(tǒng)計判斷法

　　(六)土地收益測算與級別確定

　　1、土地收益測算的原則

　　(1) 土地收益測算的原則

　　(2) 利用企業(yè)利潤數(shù)據進行土地收益測算

　　(3) 利用宗地地價測算土地級別收益

　　2、土地級別的最后確定

　　采用多因素分值加權求和計算總分確定的是初步的土地級別，還需對土地收益測算進行驗證，然后將土地的級別進行修定和歸并，最后確定土地級別。

　　(七)考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級處理方法

　　分為規(guī)劃模擬定級和規(guī)劃修正定級兩種。前者又分為規(guī)劃模擬綜合定級和規(guī)劃模擬分類定級。都采用多因素綜合評價法進行。

　　1、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級資料調查

　　2、規(guī)劃模擬定級

　　與針對現(xiàn)狀的土地定級的主要區(qū)別在于對象不同。

　　3、規(guī)劃修正定級

　　(1)規(guī)劃修正定級的基本要求

　　(2)規(guī)劃因素影響的量化方法

　　點、線狀因素的作用分析涉及現(xiàn)狀功能分、規(guī)劃功能分、增加功能分和修正功能分;面狀因素的影響涉及現(xiàn)狀作用分、規(guī)劃作用分、增加作用分和修正作用分;

　　(3)規(guī)劃折扣系數(shù)的確定

　　參數(shù)涉及規(guī)劃實現(xiàn)率和貼現(xiàn)系數(shù)