土地估價理論與方法各章詳解(九)

　　四、土地定級的程序與方法

　　(一)土地定級程序

　　1、編寫土地定級任務(wù)書，做好組織上、物質(zhì)上的準備

　　2、收集資料

　　3、資料整理及分值表的編制

　　4、權(quán)重確定及因素選擇

　　5、土地定級單元的劃分

　　6、土地級別的確定

　　7、土地收益、地價測定

　　8、面積量算及土地級別圖的編制

　　9、土地定級報告及成果驗收歸檔

　　(二)城鎮(zhèn)土地定級資料收集與調(diào)查

　　包括繁華程度資料、交通條件資料、基本設(shè)施狀況資料、環(huán)境條件和自然條件資料、社會歷史及人口資料、土地利用效益資料、產(chǎn)業(yè)聚集和城鎮(zhèn)規(guī)劃資料以及其他資料的收集與調(diào)查。

　　(三)因素分值計算

　　城鎮(zhèn)土地定級一般采用多因素綜合評價法進行。在評級過程中，往往涉及面狀因素和點、線狀因素，二者在對土地質(zhì)量影響的方式以及賦分處理上略有不同。

　　掌握幾個概念：功能分(f)、作用分(e)、因素分值(F)、單元總分值(S)

　　1、因素分值計算原則：5個原則

　　2、因素分值計算方法

　　(1)因素對土地質(zhì)量影響方式及類型

　　根據(jù)各因素在城鎮(zhèn)中空間分布形態(tài)及其影響土地質(zhì)量的方式，分為兩類：點、線狀分布形式土地因素和面狀分布形式土地因素。

　　點、線狀因素的兩個特征：所依附客體多為點、線狀形態(tài)分布;有外溢影響

　　面狀因素的兩個特征：所依附客體分布面積較大，基本無外溢影響

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　　(2)面狀土地因素分值計算方法

　　ei = 100(Xi-Xmin)/(Xman-Xmix)

　　(3)點、線狀土地因素分值計算方法

　　求相對功能分――計算其作用或平均影響范圍――計算各相對因素距離上的因素作用分

　　一般常用的計算模型有線性和非線性兩種：

　　線性模型表達公式：e = f?(1-r)

　　非線性模型表達公式：e = f(1-r)

　　3、商服繁華影響度的作用分值計算

　　(1) 商業(yè)服務(wù)繁華影響度指標分析

　　商業(yè)服務(wù)可劃分為4級，商業(yè)服務(wù)繁華度隨距離增加而遞減，遵從指數(shù)衰減規(guī)律。

　　(2) 繁華影響度分值的計算與疊加

　　4、道路通達度作用分值計算

　　(1) 道路通達度指標分析

　　(2) 道路通達度的分值計算

　　5、公交便捷度分值計算

　　(1) 公交便捷度分析

　　(2) 公交便捷度的分值計算和修訂

　　6、基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值計算

　　7、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用分值的計算

　　(1) 衡量環(huán)境質(zhì)量指標的三種類型

　　(2) 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度分值計算

　　8、公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度作用分值計算

　　9、綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計算

　　10、產(chǎn)業(yè)聚集影響度的作用分值計算