土地估價理論與方法各章詳解(一)

　　第一章 土地估價概述

　　第一節(jié)地價的概念

　　一、地價的定義

　　土地價格實際上是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。換言之，土地價格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)高低。對于土地來講，實際中可以表現(xiàn)為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格等價格形式。

　　我國土地價格的含義不同于一般土地私有制國家：它是取得多年土地使用權(quán)時支付的一種代價，而不是土地所有權(quán)的價格。與土地所有權(quán)價格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。在估價程序與方法上與土地私有制國家又是相似的。

　　二、地價的特點

　　1.表示方式不同

　　2.價格基礎(chǔ)不同

　　土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。

　　例題：判斷題：土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。[ r ]

　　3.形成時間不同

　　4.土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定.

　　現(xiàn)實中土地的開發(fā)是有成本的，在土地價格中應(yīng)該得到體現(xiàn)。實質(zhì)是地價的附加。

　　5.地價主要由地產(chǎn)需求決定

　　一定條件下，需求是影響地價的主要方面。

　　6.地價具有明顯的地區(qū)性和個別性

　　7.地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。主要是由兩方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續(xù)增加的;其次，由于整個社會的資本有機構(gòu)成的提高，使得社會平均利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。

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　　8.市場結(jié)構(gòu)不同

　　土地價格受主觀因素影響很大。

　　9.折舊現(xiàn)象不同

　　一般商品有折舊現(xiàn)象，其價值隨使用年限增長而降低;但土地不僅沒有折舊現(xiàn)象，而且還有增值現(xiàn)象，其價格常隨社會經(jīng)濟發(fā)展而自然升高。

　　三、地價的分類

　　從不同目的出發(fā)，可以將地價分成不同種類，各地價種類之間會有所交叉，同一塊土地之上可能會有多種價格。

　　(1)按土地權(quán)利分類。土地權(quán)利是多個權(quán)利的集合，包括土地的所有權(quán)及使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。相應(yīng)地，土地價格可以劃分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格等。土地所有權(quán)價格，是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價格，或說為賣斷價格。土地使用權(quán)價格，是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。同樣，租賃和抵押權(quán)會形成租賃權(quán)價格和抵押權(quán)價格。

　　例題：土地權(quán)利是多個權(quán)利的集合，包括土地的[ ]等。

　　A.所有權(quán)

　　B.使用權(quán)

　　C.租賃權(quán)

　　D.抵押權(quán)

　　答案：A。B。C。D。

　　(2)按土地價格形成的方式可以分為交易價格和評估價格。交易價格是通過市場交易形成的土地成交價格。評估價格是由專門的機構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價格，包括：①交易底價;在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對土地進行評估，形成各自底價。②基準地價;是政府為管理土地市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級和區(qū)域的平均價格。③課稅價格;是政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價格。

　　(3)按政府管理手段，地價可以分為：①申報地價;由土地所有人或使用人向有關(guān)機關(guān)申報的地價。②公告(示)地價;是政府定期公布的地價。它一般是征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。

　　(4)按土地價格表示方法，地價可分為：土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。