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土地估價(jià)實(shí)務(wù)輔導(dǎo):土地估價(jià)概述四

更新時(shí)間:2009-10-19 23:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

  例題:判斷題:貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用,也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。[ r ]

  同時(shí),這一原則還可用于土地或建筑物的追加投資、不動產(chǎn)的部分改良、改造等。它可根據(jù)對不動產(chǎn)整體價(jià)格的貢獻(xiàn)大小,判斷追加投資是否適當(dāng);又可應(yīng)用這一原則判斷最有效使用的上升程度,即將現(xiàn)在的最有效使用與投資后的最有效使用互相比較,以確定純收益最大點(diǎn)。

  (八)變動原則

  在土地估價(jià)中,不僅要對將來的地價(jià)變動作出準(zhǔn)確預(yù)測,同時(shí)也要對所采用的地價(jià)資料按變動原則修訂到估價(jià)期日的標(biāo)準(zhǔn)水平,才能準(zhǔn)確合理地估價(jià)。

  (九)協(xié)調(diào)原則

  在土地估價(jià)時(shí),一定要認(rèn)真分析 土地與周圍環(huán)境的關(guān)系,判斷其是否協(xié)調(diào),這直接關(guān)系到該地塊 的收益量和價(jià)格。

  以上對九項(xiàng)土地估價(jià)原則作了概略說明。應(yīng)當(dāng)注意的是,這 些原則都不是孤立的,相互之間都有直接或間接的聯(lián)系。因此, 土地估價(jià)時(shí),除應(yīng)充分了解各項(xiàng)原則外,還應(yīng)掌握彼此之間的關(guān)系,綜合運(yùn)用,才能正確把握土地的價(jià)格。

  三、土地估價(jià)方法

  土地估價(jià)方法,可以分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法?;竟纼r(jià)方法又分為:收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。

  應(yīng)用估價(jià)法又稱為大量估價(jià)法,即在應(yīng)用基本 估價(jià)方法評估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上,對整個(gè)城市或城市內(nèi)一定 區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析,建 立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān) 地評估出該區(qū)域內(nèi)各個(gè)宗地價(jià)格。此類方法關(guān)鍵在于建立評估標(biāo)準(zhǔn),需進(jìn)行大量資料調(diào)查、處理和分析,而根據(jù)評估標(biāo)準(zhǔn)評估宗 地地價(jià)則相對簡便快速,因此此類方法多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。屬于此類的方法有:路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

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