土地估價理論與方法各章詳解(二)

　　四、影響土地價格的因素分析

　　影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。

　　(一)一般因素

　　一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎(chǔ)。

　　1.行政因素

　　行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預(yù)。

　　影響地價的行政因素有：土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

　　(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。

　　(2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地價。

　　(3)城市規(guī)劃。在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。

　　(4)地價政策。

　　(5)稅收政策。

　　(6)行政隸屬變更。行政隸屬變更通?？煞譃橐韵聝深悾皇羌墑e升格;另一類是級別不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。

　　例題：判斷題：一般的房租中包含地租、地價[ W ]

　　2.人口因素

　　(1)人口密度。 (2)人口素質(zhì)。 (3)家庭人口構(gòu)成。

　　3.社會因素

　　歸結(jié)起來，影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進程等四個主要方面。

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　　4.國際因素

　　(1)國際經(jīng)濟狀況。 (2)國際政治因素。

　　5.經(jīng)濟因素

　　(1)經(jīng)濟發(fā)展狀況。

　　(2)儲蓄和投資水平。儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環(huán)過程與房地產(chǎn)市場的波動有密切的關(guān)系。

　　(3)財政收支與金融狀況。

　　(4)居民收入和消費水平。從收入水平和消費水平變化中看不動產(chǎn)市場時，會得出以下的結(jié)論：一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高;三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應(yīng)的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。

　　(5)物價變動。房地產(chǎn)越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價變動對房地產(chǎn)市場的影響成正比.

　　(6)利率水平。

　　(二)區(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。

　　例題：影響土地價格的因素的 區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的[ ]。

　　A.地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價格水平

　　B.自然條件

　　C.社會條件

　　D.經(jīng)濟條件

　　答案： B。C。D

　　(三)個別因素

　　個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。

　　(1)面積。 (2)寬度。 (3)深度。

　　(4)形狀。宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、平形四邊形、不規(guī)則形等都不便于利用，從而影響地價。

　　(5)坡度。 (6)宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件。 (7)宗地臨街狀況。

　　(8)城市規(guī)劃限制。作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主 要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。