土地估價實務(wù):城市土地價格形成過程及形成機(jī)制

　　一、我國城市土地價格形成過程

　　我國城市土地價格是伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革逐步形成的。其形成過程大致可分為三個階段：

　　第一階段1949-1954年，城市土地價格逐漸消失。新中國成立后，國家沒收國民黨政府、大地主.官僚買辦資本和外國資本家的土地，并將其分配給國營企業(yè)、政府部門、公共團(tuán)體、工人等土地使用者。1954年以前，這些土地使用者是要向國家交納地租或使用費的，所以這一時期，城市土地價格是存在的。1954年2月24日，當(dāng)?shù)牡恼?wù)院下發(fā)文件，規(guī)定國營企業(yè)、機(jī)關(guān)、部隊和學(xué)校等經(jīng)政府批準(zhǔn)占用土地，不再向政府繳納地租或使用費。此后，城市土地價格已不復(fù)存在。在這一文件中，我們還可以看出地價消失的深層次原因在這一時期，高度集中的計劃體制已經(jīng)建立，國家對企業(yè)和事業(yè)單位實行統(tǒng)收統(tǒng)支，收取地租或使用費，并不能真正增加國家收入，反而會提高企業(yè)生產(chǎn)成本，擴(kuò)大國家預(yù)算，并將增加不必要的事務(wù)手續(xù)。

　　第二階段1954-1979年，城市土地?zé)o價使用。大約到1956牢，城市土地通過沒收大地主、官僚資本的土地和對資本主義工商企業(yè)的改造，實際上成為國有土地，并已基本上無償分配完畢。此后，每當(dāng)新的使用者向國家申請使用土地時，國家只能征用農(nóng)民的土地;或者征用城鎮(zhèn)原使用者的土地，再劃撥給新的使用者。無論是征用農(nóng)民的土地還是征用城市原使用者的土地，國家都不能再采取沒收的辦法，而要給被征地者以補(bǔ)償。補(bǔ)償費按照國家規(guī)定由用地單位交給國家，再由國家支付給被征地者。在這一階段，新的用地者取得城市土地是有代價的，不是人們通常所說的是無償?shù)模鞯刭M不是城市土地的價格。所以，確切地說，這一階段城市土地是“無價使用。進(jìn)一步分析可以看出，征地費雖然是由用地單位支付的，但在當(dāng)時統(tǒng)收統(tǒng)支的資金計劃管理制度下，用地單位的建設(shè)投資全部由財政撥款，征地費負(fù)擔(dān)最終要落到財政上。正是由于政府與企事業(yè)單位之間的“父子關(guān)系”，形成了這種費用負(fù)擔(dān)的傳導(dǎo)機(jī)制，征地費的高低并不構(gòu)成對用地單位的實際經(jīng)濟(jì)約束。因此，國家長期以來，一直壓低征地費用，以此保證工業(yè)化和城市化的進(jìn)程，也說明了城市土地價格在這一階段沒有存在的必要。

　　第三階段自1980年以來，城市土地價格逐步形成。對外開放政策引來了外國企業(yè)，外國企業(yè)使用中國的土地當(dāng)然不能等同于中國企業(yè)使用中國土地。中國城市土地使用制度改革最初就是從1980年對中外合資合作企業(yè)征收場地使用費開始的。1980年7月26日，國務(wù)院《關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》指出“中外合營企業(yè)用地，不論新征地還是利用原有企業(yè)的場地，都應(yīng)計收場地使用費”。此后，一些城市加撫順.廣州也開始對國內(nèi)企業(yè)收取土地使用費。場地(土地)使用費的實質(zhì)就是地租，所以說，國家征收場地(土地)使用費，標(biāo)志著我國城市土地開始有了價格形式(準(zhǔn)確地講只是地價雛形)。另一方面，隨著國有企業(yè)利改稅，建設(shè)投資由財政撥款改為銀行貸款，企業(yè)開始有了獨立性，統(tǒng)收統(tǒng)支的局面開始被打破。在這種環(huán)境下，企業(yè)開始有愿望利用自己多余的土地?fù)Q取資金及其它必需品，也有可能用自己的錢而不是財政的錢取得所需的土地，所以，各種違背當(dāng)時法律的私下土地交易即隱形土地市場開始出現(xiàn)。這種隱形土地市場的出現(xiàn);標(biāo)志著我國城市土地價格真正形成，只不過這種地價沒有得到法律的認(rèn)可。1990年5月19日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這標(biāo)志著我國城市土地一級市場和二級市場價格正式.全面形成。目前，我國城市土地一級市場價格有出讓地價、出租地租、入股股息與股利三種形式，二級市場價格有轉(zhuǎn)讓地價和轉(zhuǎn)租租金兩種形式。

　　二、我國城市土地價格形成機(jī)制

　　(一)城市土地一級市場價格形成機(jī)制

　　l、出讓地價的形成機(jī)制

　　(1)協(xié)議地價形成機(jī)制?？傮w上講，協(xié)議地價是出讓方和受讓方就特定的城市土地進(jìn)行“一對一”的談判而形成的。協(xié)議地價的高低不是由土地市場供需狀況和土地預(yù)期收益決定的，而是取決于供需雙方的動機(jī)。作為受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)公司和一般生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的動機(jī)較單純，就是賺取更多的利潤，而作為出讓方的地方政府的動機(jī)較復(fù)雜，因為城市土地對地方政府具有多重效用。這樣，協(xié)議地價主要由地方政府的動機(jī)所決定。當(dāng)招商引資、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)成為地方政府主要的供地動機(jī)時，協(xié)議地價一般較低，往往相當(dāng)于征地拆遷費用和土地開發(fā)成本之和，有時甚至低于成本當(dāng)增加地方財政收入、改善城市基礎(chǔ)設(shè)施成為地方政府主要的動機(jī)時，協(xié)議地價一般略高。一些地方為了避免與中央政府分享土地收益，還往往采取“實物地價”的形式。

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