土地估價(jià)實(shí)務(wù):在建工程的評(píng)估方法

　　在建工程的評(píng)估方法主要是重置成本法。收益現(xiàn)值法也可以有條件地運(yùn)用。因?yàn)榭杀容^的案例較少，一般而言市場(chǎng)比較法不適用。

　　一、重置成本法評(píng)估在建工程。

　　其思路與評(píng)估固定資產(chǎn)相同。固定資產(chǎn)(建筑物)其重置價(jià)一般包括前期費(fèi)用(勘察、設(shè)計(jì)、七通一平等)，直接費(fèi)(人工、材料、機(jī)械)、間接費(fèi)用、其他費(fèi)用、資金成本、合理利潤(rùn)、調(diào)節(jié)稅等。因此，運(yùn)用重置成本評(píng)估在建工程時(shí)，其重置價(jià)一般應(yīng)包括以上全部項(xiàng)目。但是隨建筑物用途的不同，個(gè)別項(xiàng)目可能會(huì)有所調(diào)整。如工業(yè)廠房重置成本中一般不包括“合理利潤(rùn)”。另外，在建工程的資金成本一般以實(shí)際發(fā)生額為基數(shù)計(jì)算。

　　非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100%。停工項(xiàng)目和竣工項(xiàng)目一般要計(jì)算實(shí)體性陳舊貶值，功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值。這里實(shí)體性貶值是指因自然條件破壞的程度，計(jì)算公式為：實(shí)體性陳舊貶值=破壞程度總費(fèi)用/工種項(xiàng)目總費(fèi)用，功能性陳舊貶值是指成本費(fèi)用在同類比較中增加的費(fèi)用累計(jì)折現(xiàn)值/工程項(xiàng)目總費(fèi)用;經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值指未達(dá)到的設(shè)計(jì)能力程度，其計(jì)算公式為：經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值=(設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力-實(shí)際生產(chǎn)能力)/設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力。從重置成本法評(píng)估操作來(lái)看，企業(yè)在建工程帳面值對(duì)評(píng)估的作用并不是很大的。一般而言，在建項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用(如前期費(fèi)用、其他費(fèi)用等)均可通過(guò)有關(guān)規(guī)定計(jì)算得出;而直接費(fèi)一般采用實(shí)地勘察得出工程形象進(jìn)度之后，再乘以工程總投資(總預(yù)算)的方法也可以得出。當(dāng)然對(duì)于工程較長(zhǎng)的項(xiàng)目，可能要對(duì)工程總預(yù)算作適當(dāng)?shù)奈飪r(jià)因素、技術(shù)因素的調(diào)整，這樣才能得到較合理的評(píng)估值。

　　二、收益現(xiàn)值法評(píng)估在建工程。

　　一般情況下，用重置成本法評(píng)估是基于在建項(xiàng)目的收益率等同于社會(huì)平均收益率。如果評(píng)估人員認(rèn)為在建工種項(xiàng)目的收益率明顯高于或低于社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平，可以采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)估。在運(yùn)用收益現(xiàn)值法評(píng)估時(shí)，除項(xiàng)目收益可以預(yù)期等滿足收益現(xiàn)值法所要求的一些條件外，還要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

　　1、 在建工種的整體性要求。一般而言，形象進(jìn)度在85%以上和竣工項(xiàng)目可以采用收益法。

　　2、 評(píng)估以一年為期較為合理。

　　3、風(fēng)險(xiǎn)增加，在建工程的風(fēng)險(xiǎn)性高于一般評(píng)估項(xiàng)目，尤其運(yùn)用收益法時(shí)，由于不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)更大。對(duì)評(píng)估人員來(lái)說(shuō)，需要豐富的經(jīng)驗(yàn)，細(xì)致的工作，當(dāng)然也要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

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