土地估價實務(wù):不同性質(zhì)土地使用權(quán)的估價三

　　3、估價方法：

　　(1)市場比較法。若租賃期限內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利與出讓土地使用權(quán)相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易實例為比較案例，采用市場比較法評估，但要進行年期修正。(2)收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價。應(yīng)注意使用期限內(nèi)有無其它費用。

　　4、注意事項：(1)租金評估與租賃權(quán)評估是兩個不同的概念，要加以區(qū)分。租賃權(quán)指承租人所享有的權(quán)利的價值，即所謂租金溢利現(xiàn)象。(2)以營利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價格評估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。

　　五、設(shè)立了抵押等他項權(quán)利的土地使用權(quán)價值評估

　　1、估價依據(jù)：土地抵押價值評估，應(yīng)按照《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)氐钠渌嘘P(guān)規(guī)定進行。

　　2、價值標(biāo)準(zhǔn)：土地抵押價值評估實質(zhì)是對房地產(chǎn)處分權(quán)的評估。抵押過程中，將房地產(chǎn)處分權(quán)移交給了銀行，但由于房地產(chǎn)市場狀況變化難測，因此明確給出評估對象在抵押期末甚至不確定的未來時點的處分價值是不現(xiàn)實的。從估價角度講，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前客觀的市場現(xiàn)狀，采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行評估，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響，以供抵押權(quán)人確定抵押價格時抉擇。

　　土地使用權(quán)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將土地使用權(quán)(或抵押房地產(chǎn)時事實上將土地使用權(quán)隨之抵押)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。

　　3、注意事項：

　　(1)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：

　?、偈紫惹笕≡O(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價時點起計。②用成本法估價的價格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價值的影響。

　　(2)以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押物，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值，這時往往要考慮的是土地使用權(quán)的處分權(quán)限，即處分時土地的收益歸屬。

　　4、當(dāng)土地使用權(quán)設(shè)定了租賃等他項權(quán)利時，應(yīng)根據(jù)所設(shè)定權(quán)利及其對土地使用權(quán)影響的情況進行估價(如：租憑權(quán)、取道權(quán))。

　　六、集體建設(shè)用地使用權(quán)估價

　　根據(jù)《土地管理法》和地方性法規(guī)，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓，也可以作價投人合資、合作企業(yè)，因此，集體建設(shè)用地估價很值得研究。

　　估價方法：①成本法，除勞動力安置費以外其他費用與國家建設(shè)征用集體所有土地的費用差不多，但由于國家沒有統(tǒng)一規(guī)定，要根據(jù)地方法規(guī)的規(guī)定進行估價。②市場比較法?？梢愿鶕?jù)土地的市場性成交實例按市場比較法進行估價。如果成本費用明確，則也可以用剩余法估價。

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