2012年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試試題及答案交流

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　　1、某人欲購買一商鋪，委托估價機構(gòu)估價，收益率按銀行定期存款利率計算。問：該估價屬于什么類型的價值(參考答案：投資價值)�？刹捎煤畏N方法估價，說明基本步驟。

　　2、某人有某小區(qū)臨街一樓一套住宅，規(guī)劃部門原則同意一層住宅可以改為商業(yè)用途，此人已經(jīng)申請;估價機構(gòu)經(jīng)過查看，可以拆改承重墻外的部分墻體，進行改造。

　　問：如對上述住宅按照最高最佳利用原則進行估價的假設前提是什么。參考答案：改變用途。 應具備什么條件，改變用途后的價值―后續(xù)改造成本及利潤>改變用途前的價值 (注：指出錯誤，參考答案：應考慮改變用途應繳納的土地費用和相關(guān)手續(xù)費)

　　3、甲公司有一塊臨河的住宅用地并進行河景住宅開發(fā)，與之相鄰的乙公司有一塊倉庫用地。甲、乙簽訂了合同，約定乙公司不能建設高層建筑而影響甲公司的河景住址，甲公司支付乙公司相應的費用。之后乙公司將土地裝讓給丙公司，但未將與甲公司簽訂相關(guān)合同的事告訴丙公司。丙公司建設高層建筑，甲公司聲稱該高層建筑影響了其開發(fā)的河景住宅，要求賠償。

　　問：(1)甲、乙之間屬于何種物權(quán)關(guān)系。參考答案：地役權(quán)(2)甲公司的業(yè)主和甲公司的索賠對象分別是誰。參考答案：甲公司和乙公司(3)甲公司的索賠價值包括什么。參考答案：物業(yè)價值的減損+原來支付給乙公司費用的本息 

　　4、A、B兩棟寫字樓物業(yè)位于同一區(qū)位，交通、周圍景觀、配套，建筑外形相近，A為估價對象，B為可比實例，B的租金遠遠低于A。

　　問：(1)那些原因可能造成B的租金低。參考答案：租金構(gòu)成、物業(yè)管理、租戶構(gòu)成、內(nèi)部設施

　　(2)B應做哪些方面的調(diào)整。參考答案：實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整

　　5、某一酒店，已知經(jīng)營收入、運營費用、市場平均利潤率，該酒店的裝修是其特色，占營業(yè)收入的5%，問：(1)該酒店的營業(yè)利潤是多少。(2)估價人員實地查勘時，不需要關(guān)注哪些因素。(選項記不大清楚了，只記得我選的是采光通風)

　　6：找錯題：關(guān)于一棟商業(yè)用房(含車庫)的司法鑒定估價報告。我選出的錯誤大致有：目錄缺少估價師注冊號;估價假設前提中未對商業(yè)面積中的100平方米的加層面積的權(quán)屬進行必要的分析和說明;計算某項費用時，有效毛收入的數(shù)據(jù)選錯了;估價方法選用中的公式與測算中的公式不符;出租空置率應選用市場平均空置率;未考慮租約限制;致估價委托人函中對估價原則和依據(jù)的陳述過于簡單;估價師聲明中對責任的承擔不準確;

　　7、對某房地產(chǎn)進行估價采用了市場法和收益法，市場法估價價值<收益法估價價值。

　　問：(1)哪些因素不可能造成收益法價值>市場法估價價值。(答案和選項記不清了，好像是選的：通貨膨脹)

　　(2)如兩種方法估價均正確，什么原因可能造成市場法估價價值偏低。參考答案：物業(yè)銷售市場清淡

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　　2012案例考試的幾道題，詳細的原題記不太清楚了，主要意思還記得。

　　問答題1：A,B兩座寫字樓位置 規(guī)模 外部形式均相同，可A與B的租金差異很大，

　　問：1 、造成A B兩座寫字樓租金差異的原因。

　　2、若在市場法計算中以B作為可比實例求取A的租金，應對B的租金做哪些調(diào)整。

　　問答題2：由于道路建設需要對一個地段的屋進行征收，甲的房屋是在此次征收范圍內(nèi)的一處獨門獨戶的房屋，甲委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其房屋及屋內(nèi)裝飾裝修價值進行評估，評估結(jié)果出來后甲對評估出的房屋價值沒有異議，但對裝修價值評估結(jié)果僅有15萬元不滿，甲認為3年前他實際裝修花費30萬元，估價結(jié)果偏低。經(jīng)復核，原估價程序和估價結(jié)果都沒有問題。

　　問：1、若你是估價師該怎樣向甲解釋

　　2、裝修價值一般應采用那種估價方法估價?估價技術(shù)路線是怎樣的

　　問答題3：某人欲購買一個商鋪，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其評估該商鋪的最高購買價格，他要求的期望收益率是銀行貸款利率。

　　問：1、此次估價是鑒證性估價還是咨詢性估價，評估的價值類型是什么?

　　2、寫出估價技術(shù)路線

　　改錯題：(這道題記得很模糊，大家不要較真)

　　一個小區(qū)的土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地用途是綜合用地，為改善小區(qū)所在地區(qū)的商業(yè)購物狀況(反正是這個意思)，政府規(guī)劃部門允許將該小區(qū)臨街樓宇一層由居住改為商鋪，由于周圍其他人的一樓住宅均已改為商鋪，某人也想將自己的臨街一樓住宅改為商鋪出租，變更登記手續(xù)還未辦下來，他委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對自己的此處房屋進行評估。房地產(chǎn)估價師根據(jù)最高最佳利用原則對其進行了估價。

　　最高最佳利用原則的定義(考試時我對了理論課本，這里沒錯誤)

　　1、法律上允許：(記不清了)意思就是政府允許將該小區(qū)臨街一樓改為商業(yè)用地，所以用途按照商鋪估價(我改成應按證載用途估價)

　　2、技術(shù)上可能：(這里最糾結(jié)，看不出問題)，所有權(quán)人委托的施工單位對房屋進行查看后認為除承重墻外其他墻體都可以拆除和改造以適應商鋪的平面布置需要。

　　3、經(jīng)濟上可行：房屋改為商鋪后各年的凈收益折現(xiàn)值之和大于以后房屋作為住宅使用的凈收益折現(xiàn)值之和。(我改成改造成商鋪后房屋的價值大于住宅用途房屋價值與裝修改造費用之和)

　　4、價值最大化：經(jīng)測算改造完成后商鋪的市場價格為200萬元，現(xiàn)有住宅價值是100萬元，改造成商鋪后的價值大于現(xiàn)有房屋價值與裝修改造費用之和。(感覺有錯誤，不知道該怎么改)

　　所以按照最高最佳利用原則應按照重新開發(fā)前提估價。(我改為應按照改變用途前提估價)

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　　選擇題：CAABD AACDA

　　我大概記得：我選的相鄰權(quán)。地役權(quán)的設立需要依法登記未經(jīng)依法登記不發(fā)生物權(quán)效力，但地役權(quán)無效不影響地役權(quán)合同的效力，應適用合同法，當事人意思表示一致就行，只不過在物權(quán)法上未經(jīng)登記不得對抗善意第三人

　　還有報酬率低、通風采光、繼續(xù)開發(fā)、賠償人乙和丙

　　指錯題：

　　1、估價人員應為注冊房地產(chǎn)估價師

　　2、假設和限制條件中：依據(jù)《估價規(guī)范》和委托人要求不對

　　3、假設和限制條件與注冊估價師聲明前后矛盾(假設中好像是不能保證建筑質(zhì)量不承擔責任，而聲明中卻強調(diào)不存在質(zhì)量問題)

　　4、比較法中路口和樓層屬于區(qū)域因素而不是個別因素(這個比較玄，湊數(shù)的。第一次考沒安排好時間)

　　5、估價對象狀況描述過于簡略，如土地的四至、地形地勢等

　　6、市場法中可比實例3樓層為3層，未作調(diào)整

　　7、可比實例租金內(nèi)涵未交代，是否為客觀市場租金

　　8、可比實例空置率未說明取值依據(jù)，空置率均為5%

　　9、比較法中可比實例2交易日期未做修正，或應說明不作修正的理由

　　10、夾層是否合法應予以調(diào)查核實并加以說明

　　11、市場法中租金的最終確定未列出計算過程，采用簡單平均法的理由不充分

　　12、估價結(jié)果缺少車庫的價值

　　13、忘了 。

　　后面的10個是最后15分鐘打鈴的時候加上去的，收益法壓根就沒看。

　　改錯題：把上面10個錯誤寫完看下表還有3分鐘時間，草稿紙都給收走了。看下改錯題吃驚了，印象中改錯題復雜陷阱多還有公式什么的時間肯定來不及了，頭一次見純描述性的。隨便瞄了幾眼，看到第一問簡直就是興奮+悔恨!這簡直就是進店就有禮品贈送嘛!太可惜了早知道提前看一下，問答題耗費時間太多，抽個空就能把這個解決。趕緊回答吧，反正時間上只能回答一個，寫了就有可能得分，不寫就是0分，幸好這門沒有答題卡，我都是最后?答題卡。

　　回答的大概：反正意思就是違反合法原則。未得到正式批復，目前實際用途還是住房(后面抄了理論與方法上關(guān)于合法原則和法律上許可的兩段話，合法原則針對的就是權(quán)益)

　　今天理論考場上抓到個看小抄的，被她后面那位給舉報了，偶親眼所見后面那位手指著她給監(jiān)考使眼色，監(jiān)考過去收走了小抄，她的卷子是最后取走的。監(jiān)考(像是在校生)過了幾分鐘才跟那個年齡大的(像是考場學校的老師)說這事，這位老師又出去喊來一位主管。主管向作弊的說明紀律，不管看不看什么理由都構(gòu)成作弊，拿出兩頁紙(一綠一紅)記下身份證號判了零分。后來我偷偷跟著他們，那個監(jiān)考老師對作弊的說你的情況不同，你是被人舉報的，我們也沒有辦法，如果不處理你萬一她再打電話舉報我們就會有麻煩。搞小抄的請慎重啊，違規(guī)成本太高!

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　　改錯題，我寫了三個：

　　1 "申請重建"改為"申請變更"

　　2 "剩余價值"改"市場價值"

　　3最后一句“以重新開發(fā)為前提”改為"改變用途為前提"

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　　改錯：

　　1，致委托方函里 缺少“價值類型”

　　2，收益法公式前后不一致

　　3，土地使用年限29年錯誤，應為27年，

　　4，車庫價格未計算，且未作說明，

　　5，估價結(jié)果計算中單價乘以500多錯誤，應為400多平米，

　　6，可比案例2中，交易日期為1月份，表格中未作修正，未作說明，

　　7，可比案例3中，樓層為3層，表格中未修正，未作說明，

　　8，估價對象說明不全面

　　9，估價對象為扣除優(yōu)先受存款，

　　10，估價方法與選擇理由不充分

　　11,12,13 忘記了

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　　2012年房地產(chǎn)估價師考試案例指錯

　　1、封面中“估價人”錯誤，應為房地產(chǎn)注冊估價師

　　2、致委托人函中缺報告應用有效期

　　3、可比實例3未作樓層修正

　　4、估價結(jié)果報告中缺區(qū)位狀況

　　5、收益年限29年錯，應為27年

　　6、收益法中未計算車位價格

　　7、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耐用年限40年錯

　　8、確定估價結(jié)果時取511.??錯，應為411.??

　　9、保險費基數(shù)取有效收入錯。

　　10、樓層屬于區(qū)位因素

　　11、收益法中凈收益未考慮租約因素

　　12、假設和限制條件中不考慮租約因素錯

　　13、凈收益測算缺其他收入

　　環(huán)球網(wǎng)校(www.edu24ol.com)消息，2012年房地產(chǎn)估價師考試將于10月13日、14日舉行，環(huán)球網(wǎng)校衷心的祝愿考生順利通過2012年房地產(chǎn)估價師考試。同時，網(wǎng)校將緊密關(guān)注此次考試，并及時整理更新發(fā)布2012年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試試題，也歡迎考生網(wǎng)友考后積極參與2012年房地產(chǎn)估價師考試試題及答案交流！

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