24年備考必看:往年房地產(chǎn)估價師考試試卷真題練習(xí)
為了備考2024年房地產(chǎn)估價師的考生練習(xí)歷年真題,本文整理了部分往年真題,便于大家練習(xí)。
不定項選擇題
1. 2020 年4 月27 日《關(guān)于進一步加強城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》要求:嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”,不得新建( )m 以上建筑。
A.100
B. 200
C. 250
D. 500
2.工程造價中工程費用包括( )。
A.設(shè)備及工器具購置費
B.建筑安裝工程費
C.工程建設(shè)其他費
D.稅費
3.開發(fā)商制定租售價格的需求導(dǎo)向定價法包括( )。
A.成本加成定價法
B.目標(biāo)定價法
C.理解價值定價法
D.區(qū)分需求定價法
4.政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積與當(dāng)期土地規(guī)劃建筑面積的比率是( )。
A.開發(fā)強度系數(shù)
B.開發(fā)投資杠桿率
C.土地轉(zhuǎn)化率
D.吸納率
5.現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會計期間內(nèi)( )活動產(chǎn)生的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物流入與流出情況的報表。
A.經(jīng)營活動
B.投資活動
C.籌資活動
D.融資活動
6.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的四個開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4 的開發(fā)經(jīng)營期相同,投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為△IRR1-2=19%、△IRR2-3=12%、△IRR3-4=14%、△IRR1-4=16%,當(dāng)最低可接受收益率MARR=15%時,四個方案中最優(yōu)的方案是( )。
A.F1
B.F2
C.F3
D.F4
7.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的許可證書或文件中,明確用地性質(zhì)、位置和界限的是( )。
A.建筑工程施工許可證
B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證
C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證
D.預(yù)售許可證
8.下列市場趨勢分析方法中,屬于時間序列分析法的有( )
A.回歸分析法
B.簡單平均法
C.移動平均法
D.指數(shù)平滑法
9.在房地產(chǎn)投資的“開發(fā)—持有出租”模式中,現(xiàn)金流量不包括( )。
A.預(yù)售收入
B.土地成本
C.運營成本
D.租金收入
10.某商品住宅開發(fā)項目土地取得費用為13000 萬元,規(guī)劃建筑面積為50000m2,除土地取得費用外的其他成本費用為3500 元/ m2,項目銷售均價為8500 元/ m2,增值稅及附加為銷售收入的5.5%,則項目能夠回收全部成本費用的最低銷售量為( )萬m2
A.2.6
B.2.87
C.3.59
D.3.8
11.一般納人銷售不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)租賃服務(wù),適用的增值稅稅率為( )。
A.3%
B.9%
C.11%
D.17%
12.市場規(guī)模按照從大到小的排序,以下正確的是( )。
A.合格的有效市場>有效市場>潛在市場>服務(wù)市場
B.有效市場>合格的有效市場>潛在市場>服務(wù)市場
C.潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務(wù)市場
D.滲透市場>有效市場>合格的有效市場>服務(wù)市場
13.某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30 萬元,出租率為80%,假設(shè)所有承租人都能按時交納租金,其他收入為3 萬元,則有效毛收入為( )萬元。
A.24
B.27
C.30
D.33
14.項目投資現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金流出包括( )。
A.開發(fā)建設(shè)投資
B.經(jīng)營資金
C.運營費用
D.借款利息支付
15.對計算期不同的互斥方案進行比選時可以采用的方法有( )。
A.年值法
B.最小公倍數(shù)法
C.最大公倍數(shù)法
D.年值折現(xiàn)法
答案
1. 【答案】D
【解析】2020 年4 月27 日《關(guān)于進一步加強城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》要求:嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”,一般不得新建500m 以上建筑,各地因特殊情況確需建設(shè)的,應(yīng)進行消防、抗震、節(jié)能等專項論證和嚴(yán)格審查,審查通過的還需上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委復(fù)核,未通過論證、審查或復(fù)核的不得建設(shè)。
2.【答案】AB
【解析】
【記憶技竅】建安設(shè)→工程 工他預(yù)→建投 利建→固投(造價) 流固→總投
3.【答案】CD
4.【答案】C
【解析】本題考核的是地產(chǎn)市場指標(biāo)。土地轉(zhuǎn)化率,是指報告期內(nèi)政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積與當(dāng)期出讓土地規(guī)劃建筑面積的比例,用于監(jiān)測土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間的關(guān)系,反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。
5.【答案】ABC
【解析】現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會計期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物流入與流出情況的報表。
6.【答案】A
【解析】差額投資內(nèi)部收益率法分析時:△IRR1-2=19%和△IRR1-4=16%均大于MARR=15%,選投資大的方案,則F1 優(yōu)于F2 和F4;△IRR2-3=12%和△IRR3-4=14%均小于MARR=15%,選投資小的方案,則F3 優(yōu)于F2,F(xiàn)4 優(yōu)于F3;綜合分析結(jié)果:先淘汰F2,再淘汰F3,最后淘汰F4。
7.【答案】C
【解析】建設(shè)用地規(guī)劃許可證主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。
8.【答案】BCD
【解析】本題考察的是市場趨勢分析。時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法、指數(shù)平滑法。選項A 屬于相關(guān)分析法。
9.【答案】A
10.【答案】D
【解析】本題考核的是盈虧平衡分析中的保本點分析。設(shè)項目能夠回收全部成本費用的最低銷售量為x 萬m2,則8500x=13000+3500×5+8500x×5.5%,解得x=3.80 萬m2
11.【答案】B
【解析】房地產(chǎn)業(yè)涉及增值稅的征收二范圍:一是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目;二是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目(包括商鋪、寫字樓、公寓等)。
12.【答案】C
【解析】
13.【答案】B
【解析】有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=30×80%+3=27(萬元)。
14.【答案】ABC
【解析】項目投資現(xiàn)金流量表以全部投資作為計算基礎(chǔ);計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期,考察項目全部投資的盈利能力;由于把所有的投資看成是自有資金,所以表中沒有“還本付息”一欄。為各個投資方案進行比較建立共同基礎(chǔ)。
15.【答案】ACD
【解析】根據(jù)計算期是否相同的情形,分別適用的方法。
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