2012年房地產估價師《房地產估價理論與方法》考試試題及答案交流

　　更多答案交流：2012年房地產估價師考試試題及答案交流匯總

　　網友版1

　　單選：

　　一題，決定房地產供給量的4個因素。

　　一題，收益法中，凈收益求取方法不同分出租收入、營業(yè)收入。

　　一題，直接成本利潤率，投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率大小比較，直接成本利潤率大于投資利潤率大于成本利潤率大于銷售利潤率。

　　一題：估價的假設和限制條件的的作用，記不清自己是選兩個選項還是三個選項(保護估計機構和估價人員，告知、保護委托人和估價報告使用者。)

　　一題：好像是平均增減量法，選的是A,B,E,

　　單選：有一道計算是：x=50/0.1[1-1/1.1^6)+1.2x/1.1^6,計算下來x=675.14 ，

　　我的多選題答案是：ABD,BC,ACDE,ACE,CD,AE,ABD,AE,BD,BDE,ABE,BCD,BCD,BCDE.少了一個

　　有一道什么房地產評估還可以包括什么項目投資評估，我沒選，我總覺得沒那么多，不敢選。

　　還有一道題，按照房地產分攤土地，我算的結果和他差0.01，我覺得尾差引起的，我選的對

　　還有一道應不應該排除商業(yè)用房，沒敢選

　　還有一道題是報酬率和折現(xiàn)率，沒敢選。

　　我敢選的都忘了。

　　1：“房地產評估還可以包括什么項目投資評估”，這個記得我選了對。

　　2：“按照房地產分攤土地價值的計算，”我選的對。

　　3：“報酬率和折現(xiàn)率的性質”，沒有選

　　4：“甲、乙土地，先計算樓面地價，然有一個是40年，一個是30年使用權，購買乙土地比甲土地更劃算”這個認真計算了，我選的對。

　　5:查書看到了“自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量和自由資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到?！眳⒖紩洗鸢甘钦_。我沒有選。

　　6:有一題什么“交通時間、距離，”有點摸不著頭腦，沒有選。

　　7:查書看到了，是以前的考題“接受估價委托后、受托機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業(yè)務，并應明確至少一名合適的估價人員負責該項目?！?，應該是“至少明確一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師?！?我選的錯誤。多選最后一題應該選BCE，市場法中漏選一個地役權設立情況!

　　1、估價特點 選模擬市場定價

　　2、樓損壞搬遷 選D每戶補償6.5萬

　　3、1000美元 以人民幣為基礎的市場 個月80元人民幣 選C1046.88

　　4、年折舊率2% 殘值4% 過了9年 成新率 選82%

　　5、補地價那題 我做出來沒下面的答案 亂選了一個

　　6、樓層那題6樓的4樓 5樓的頂樓 我選C 忘了數(shù)據(jù)

　　7、哈伯法則那題 選900

　　8、什么建筑物到期可補償 選什么忘了

　　9、有一題選什么估價目的的

　　10、有一題功能折舊的 就減去100 選4800

　　11、城市化(房產投機)是社會因素

　　12、不屬于經濟因素的是

　　13、錯誤的是 價值類型是估價師決定的

　　單選回憶(關鍵字，不分先后)：

　　1、價值減損(這個題輕敵了)

　　2、凈收益遞減求合理期限

　　3、交易稅費非正常負擔，求修正系數(shù)

　　4、補地價

　　5、表示錯誤的是(最后一道C)

　　6、知道容積率求房地產單價

　　7、不同期限、不同報酬率價格換算

　　8、樓層調整

　　9、估價特點描述正確的是(樓上提供哈，好像是模擬哈)

　　10、幣種換算

　　11、求成新率(82%)

　　12、哈伯法則(900)

　　13、功能折舊

　　14、不屬于經濟因素的是(城市化)

　　15、表示錯誤的是(價值類型由估價師決定)

　　各位，繼續(xù)接上.......

　　單選：

　　直線趨勢法a\b是什么數(shù)字?我選A 歷史數(shù)據(jù)

　　平均增減量我選的ABE

　　報告簽字選的是：需要企業(yè)蓋公章，估價師可以手簽不蓋章，本人簽字不能代簽

　　市場的權益因素：我選的地役權，后面幾個選項忘了

　　供給因素選的：市場價格，建造成本，技術水平，和預期，四個

　　查封那個寫了/利潤比大小，我忘了是哪個，我的順序是直接成本>投資>成本>銷售(選項里面兩個是對的)

　　收益方式：自營的經營收入和出租收入

　　假設限制條件(三個：保護估價師、提醒報告使用人，還有A選項，但是是什么忘記了)

　　基準地價(選了在范圍內，有完備的體系，不知道對不對)

　　堆高最佳(不確定，比較保險寫的是最佳規(guī)模和最佳用途)

　　1、平均增減量

　　2、估價報告簽字(最后一道)

　　3、市場法中權益狀況

　　4、房地產供給影響因素

　　5、不考慮查封影響的估價目的

　　6、利潤率大小比較

　　7、收益方式分類

　　8、假設限制條件的作用

　　9、基準地價對象使用條件

　　10、最高最佳利用包括

　　11、高層建筑地價分攤(三個選項)

　　12、與估價對象相似包括(三個選項)

　　網友版2

　　2012年房地產估價師理論與方法真題(網友提供)

　　1、多選題――考察“鑒證性估價”的概念;

　　2、多選題――可以從事國有土地上房屋征收的估價機構。參考答案：一、二、三級

　　3、多選題――房地產估價的特征(本質)

　　4、某人有一套80m2的住宅，且是唯一住房，出售時應交多少契稅。參考答案：契稅按1%計算

　　5、判斷題――最高額抵押之前存在的債務不能轉入最高額抵押中。參考答案：錯

　　6、多選題――影響房地產變現(xiàn)能力的因素包括哪些。參考答案：通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、價值大小、開發(fā)程度、區(qū)位、市場狀況;

　　7、多選題――影響房地產供給量的因素有哪些。參考答案：價格、成本、開發(fā)技術、預期

　　8、多選題――考點是：名義價格和實際價格的概念。原題大致是某人買房，其中家電裝修占房價的5%，分期付款，求該房產的“純粹”價格。

　　9、多選題――考點是：影響房地產價格的外部因素。經濟因素的詳細內容，干擾項是“金融制度政策”

　　10、判斷題――考點是：基尼系數(shù)

　　11、考點：房地產交易中，交易稅費非正常負擔情況的價格修正

　　12、單選題――考點是：房地產狀況調整中不同樓層的價格調整

　　13、單選題――考點是：平均發(fā)展速度

　　14、多選題――考點是：平均增減量

　　15、考點是：房地產價格市場狀況調整的價格變動率法

　　16、單選題――考點是：補地價的測算，需要注意的是變化前后的價格定義不同，變化前是樓面地價，變化后是土地單價。

　　17、考點：收益法中不同年限價格換算

　　18、考點：受益期限的確定

　　19、考點：累加法求報酬率

　　20、考點：殘值率≠0時，求成新率

　　21、考點：自有資金資本化率的計算

　　22、考點：不同利潤率(直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率)的比較

　　23、單選題――直線趨勢法中的a、b利用什么資料求取。參考答案：歷史價格資料

　　24、考點：路線價中的“哈珀”法則

　　25、多選題――高層建筑地價分攤的方法。參考答案：建筑面積、房地價值、土地價值

　　26、判斷題――估價資料保存10年后可銷毀。

　　計算題：

　　1、某塊劃撥土地商檢的倉庫改為商用，面積?平方米，前6年凈收益是?萬元，報酬率是?，第6年的資本化率是10%，折現(xiàn)率是?，第6年轉讓稅費是轉讓收入的2%，求該房產的現(xiàn)值。

　　2、某房產，因沒有“行車”造成租金降低，正常租金是?元，實際租金是?元，如單獨增家需要?萬元，隨同增加需要?萬元，門窗損壞修復費?萬元，土地基準地價?，建筑物重建的各項成本已知，求該房產的現(xiàn)值。 解題大致思路：房地產市場價值=土地重新構建價格+建筑物重新構建價格-建筑物折舊

　　網友版3

　　1、土地重新購建價格數(shù)據(jù)肯定記不到了，說不定考試當天回憶能夠記到。思路應該是，在估價時點：土地重新購建價格+建筑物重新購建價格*建筑物折舊，即，土地重新購建價格+建筑物重新購建價格*(49/60)

　　2、80萬元的房產，2萬非房產成分，首付一半，另外一半一年后支付。

　　這個記得折現(xiàn)率是6%，不知道對不，不然就是8%。應該是40+40/1.06=77.736, 77.736-2=75.74?？紙錾蠒r間緊，太緊張了，我也不知道自己當時計算正確沒有了。

　　3、還有一題非正常稅費的，對可比實例進行調整。一個調整是非正常稅費負擔的調整，應該是兩個調整，然后連乘。我應該是計算出錯，沒有找到合適答案。

　　39+39/1.06=75.79,這個選擇哪個答案啊?是不是A

　　對，單選有道求報酬率的!還有道求純粹房地產交易價格(扣除非房地產成分)!所以，單選又增加這兩道

　　報酬率那個是7.78%吧

　　還有哈，好像是第二頁的最后一道單選 合法是指..我選依法判定估價對象合法

　　接著第三頁的第一題是問估價中什么最先確定?(記憶很模糊了)，反正是選A 估價目的

　　好像是最后一道單選吧，我還記得選C呢，就是那個資料存檔10銷毀的!

　　單選 還有個房產公司做評估要買地什么 選投資價值

　　還有個好像是什么告訴使用面積，轉換成建筑面積?

　　不是那個扣除家具，求純粹房地產價值哦，當中涉及使用面積跟建筑面積換算，好像是1:0.75吧!

　　合法那題答案是B，選房地產對應的狀況合法。見理論書合法原則那節(jié)。

　　計算題第二道，成本法，投資利息的計算，題目給的年利率是多少呀?

　　對了 判斷還有一個自有資金資本化率是稅前現(xiàn)金流量....可以按交易實例算... 我沒敢選

　　斷還有一題，房地產在區(qū)域內生產消費不可移動，所以經濟位置也是固定不動的 我選錯的

　　判斷整理如下

　　1：“房地產評估還可以包括什么項目投資評估”，沒選

　　2：“按照房地產分攤土地價值的計算，” 沒選 數(shù)據(jù)差0.01。

　　3：“報酬率和折現(xiàn)率的性質”， 錯

　　4：“甲、乙土地，先計算樓面地價，然有一個是40年，一個是30年使用權，購買乙土地比甲土地更劃算” 對。

　　5：自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量和自由資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到沒選。

　　6：交通時間、距離，”交通費用什么的 錯。

　　7：“接受估價委托后、受托機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業(yè)務，并應明確至少一名合適的估價人員負責該項目?！?錯。

　　8：商品住宅成本不包含營業(yè)性用房，對

　　9、房地產在一定區(qū)域內生產消費不可移動，所以經濟地位固定不變 錯

　　10、平均發(fā)展速度持續(xù)上升或下降 大致數(shù)額相同 錯

　　11、房地產的容易變現(xiàn)，通用性好的，獨立性好的等描述。對。

　　12、高層面積按房地價值分攤，因為差別不大? 忘了

　　一個是:市場法是最可靠的，因為是市場價格的體現(xiàn)。應該答案是錯

　　一個是，檔案十年即可銷毀，是錯的

　　網友版4

　　單選：

　　一題，決定房地產供給量的4個因素。

　　一題，收益法中，凈收益求取方法不同分出租收入、營業(yè)收入。

　　一題，直接成本利潤率，投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率大小比較，直接成本利潤率大于投資利潤率大于成本利潤率大于銷售利潤率。

　　一題：估價的假設和限制條件的的作用，記不清自己是選兩個選項還是三個選項(保護估計機構和估價人員，告知、保護委托人和估價報告使用者。)

　　一題：好像是平均增減量法，選的是A,B,E,

　　單選：有一道計算是：x=50/0.1[1-1/1.1^6)+1.2x/1.1^6,計算下來x=675.14 ，

　　我的多選題答案是：ABD,BC,ACDE,ACE,CD,AE,ABD,AE,BD,BDE,ABE,BCD,BCD,BCDE.少了一個

　　有一道什么房地產評估還可以包括什么項目投資評估，我沒選，我總覺得沒那么多，不敢選。

　　還有一道題，按照房地產分攤土地，我算的結果和他差0.01，我覺得尾差引起的，我選的對

　　還有一道應不應該排除商業(yè)用房，沒敢選

　　還有一道題是報酬率和折現(xiàn)率，沒敢選。

　　我敢選的都忘了。

　　1：“房地產評估還可以包括什么項目投資評估”，這個記得我選了對。

　　2：“按照房地產分攤土地價值的計算，”我選的對。

　　3：“報酬率和折現(xiàn)率的性質”，沒有選

　　4：“甲、乙土地，先計算樓面地價，然有一個是40年，一個是30年使用權，購買乙土地比甲土地更劃算”這個認真計算了，我選的對。

　　5:查書看到了“自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量和自由資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到?！眳⒖紩洗鸢甘钦_。我沒有選。

　　6:有一題什么“交通時間、距離，”有點摸不著頭腦，沒有選。

　　7:查書看到了，是以前的考題“接受估價委托后、受托機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業(yè)務，并應明確至少一名合適的估價人員負責該項目?！?，應該是“至少明確一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師?！?我選的錯誤。多選最后一題應該選BCE，市場法中漏選一個地役權設立情況!

　　1、估價特點 選模擬市場定價

　　2、樓損壞搬遷 選D每戶補償6.5萬

　　3、1000美元 以人民幣為基礎的市場 個月80元人民幣 選C1046.88

　　4、年折舊率2% 殘值4% 過了9年 成新率 選82%

　　5、補地價那題 我做出來沒下面的答案 亂選了一個

　　6、樓層那題6樓的4樓 5樓的頂樓 我選C 忘了數(shù)據(jù)

　　7、哈伯法則那題 選900

　　8、什么建筑物到期可補償 選什么忘了

　　9、有一題選什么估價目的的

　　10、有一題功能折舊的 就減去100 選4800

　　11、城市化(房產投機)是社會因素

　　12、不屬于經濟因素的是

　　13、錯誤的是 價值類型是估價師決定的

　　單選回憶(關鍵字，不分先后)：

　　1、價值減損(這個題輕敵了)

　　2、凈收益遞減求合理期限

　　3、交易稅費非正常負擔，求修正系數(shù)

　　4、補地價

　　5、表示錯誤的是(最后一道C)

　　6、知道容積率求房地產單價

　　7、不同期限、不同報酬率價格換算

　　8、樓層調整

　　9、估價特點描述正確的是(樓上提供哈，好像是模擬哈)

　　10、幣種換算

　　11、求成新率(82%)

　　12、哈伯法則(900)

　　13、功能折舊

　　14、不屬于經濟因素的是(城市化)

　　15、表示錯誤的是(價值類型由估價師決定)

　　各位，繼續(xù)接上.......

　　單選：

　　直線趨勢法a\b是什么數(shù)字?我選A 歷史數(shù)據(jù)

　　平均增減量我選的ABE

　　報告簽字選的是：需要企業(yè)蓋公章，估價師可以手簽不蓋章，本人簽字不能代簽

　　市場的權益因素：我選的地役權，后面幾個選項忘了

　　供給因素選的：市場價格，建造成本，技術水平，和預期，四個

　　查封那個寫了/利潤比大小，我忘了是哪個，我的順序是直接成本>投資>成本>銷售(選項里面兩個是對的)

　　收益方式：自營的經營收入和出租收入

　　假設限制條件(三個：保護估價師、提醒報告使用人，還有A選項，但是是什么忘記了)

　　基準地價(選了在范圍內，有完備的體系，不知道對不對)

　　堆高最佳(不確定，比較保險寫的是最佳規(guī)模和最佳用途)

　　1、平均增減量

　　2、估價報告簽字(最后一道)

　　3、市場法中權益狀況

　　4、房地產供給影響因素

　　5、不考慮查封影響的估價目的

　　6、利潤率大小比較

　　7、收益方式分類

　　8、假設限制條件的作用

　　9、基準地價對象使用條件

　　10、最高最佳利用包括

　　11、高層建筑地價分攤(三個選項)

　　12、與估價對象相似包括(三個選項)

　　判斷題：

　　VXVV() XXVVX XVXVX

　　說下判斷題吧，我還是沒記住幾道。

　　判斷還有一個 在用價值在最高最佳利用下等于市場價值，在不合法的前提下，可能高于市場價值

　　判斷還有：平均發(fā)展速度.連續(xù)上升或下降，數(shù)額大致相同 錯誤

　　還有一題什么價值價格的 我也選錯的

　　判斷題，有一道好像是倒數(shù)第二題求土地價值分攤，算出來精度不對，答案好像是錯了的;

　　還有到經營性用法要不要計入住宅價格中，我沒選，但我認為好像不應計入;

　　單選求減損的那題，我估計選錯了，應該選A，可修復吧!

　　我印象中就這幾個沒搞對!

　　其他的印象不深了!

　　判斷題一題：好像表述這樣“在用價值，合法利用下，現(xiàn)狀利用為最佳最高使用，在用價值等于市場價值，在不是合法利用下，在用價值可能高于市場價值?！保恢烙涘e沒有，我選的正確，這是書上的話，但是題目表述可能記錯了。

　　計算題：

　　第一題：該房地產持有期10年，有效毛收入50萬元，運營費用18萬元，有效毛收入年增長5%，運營費用年增長3%，報酬率8%。第10年資本化率是10%，銷售稅費6%。

　　我的計算，收益法，按有效毛收入、運營費用都增長的公式計算， 10年收益房地產的現(xiàn)值：273.27萬元， 第十年=50*1.05^9=77.57, E=18*1.03^9=23.486 ，第10年年凈收益54.084,在第10年的轉售價值：54.04/10%=540.84 ， 現(xiàn)值：273.27+540.8*(1-0.06)/(1.08^10)=508.75(萬元)

　　第二道：功能折舊部分：年租金收益損失，0.85*16*12*4800-0.8*15*12*4800=9.216(萬元)

　　功能折舊： 9.216/0.075[1-1/1.075^44)-16=117.78-16=101.78(萬元)，

　　建筑物經濟壽命是49年，長壽項目的折舊年限是5年，建安，管理，銷售等費用是786.096+0.02v(設建筑物重新購建價格為v)，其他的沒有時間做了。還記得判斷題有個乙土地比甲土地更劃算，算下來是正確的。 判斷房地價值分攤那個，計算下來也是正確的。

　　計算題第一題：該房地產持有期10年，有效毛收入50萬元，運營費用18萬元，有效毛收入年增長5%，運營費用年增長3%，報酬率8%。

　　我的計算，收益法，按有效毛收入、運營費用都增長的公式計算， 10年收益房地產的現(xiàn)值：50/(8%-5%)[1-(1+5%/1 8%)^10]-18/(8%-3)[1-(1 3%/1 8%)^10]=409.17-135.90=273.73

　　10后轉售收入凈值=(50-18)/(1 10%)(1-(1/1 10%)^10=184.84

　　兩值相加=273.73 184.84=458.11

　　計算題第二道：我算的結果是1925.97 萬元 不知道有和我近似答案的同學沒

　　第二道計算題，我算銷售費用和銷售稅費的時候，V用的是土地加建筑的重新構建價格呀。導致后面投資利息和開發(fā)利潤也都是用的房地的重新構建價格，是不是錯了呀

　　環(huán)球網校(www.edu24ol.com)消息，2012年房地產估價師考試將于10月13日、14日舉行，環(huán)球網校衷心的祝愿考生順利通過2012年房地產估價師考試。同時，網校將緊密關注此次考試，并及時整理更新發(fā)布2012年房地產估價師《房地產估價理論與方法》考試試題，也歡迎考生網友考后積極參與2012年房地產估價師考試試題及答案交流！

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　　查分方式：2012年房地產估價師考試成績將會在考后兩個月后公布(11月中旬至12月)，請大家隨時關注環(huán)球網校房地產估價師考試頻道！

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