物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考點(diǎn)精選:合同的要件
【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。
三、合同的要件
合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括以下幾個(gè)方面。
(一)當(dāng)事人的締約能力
當(dāng)事人締約能力,即指合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備的合法資格。具體而言,訂立合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力,可以是自然人,也可以是法人或其他組織。作為法人和其他組織,這些主體在訂立合同時(shí),必須具有相應(yīng)的法律資格。
(二)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示
當(dāng)事人同意的真實(shí),即合同應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人意思表示的真實(shí)反映。合同的訂立是基于“契約自由”的原則,而“契約自由”是建立在當(dāng)事人真實(shí)意思表示基礎(chǔ)上的。因此,如果合同內(nèi)容不能反映當(dāng)事人的真實(shí)意思,該合同就必然屬于無效合同。
(三)合同的內(nèi)容合法
合同的內(nèi)容不合法,會(huì)致使合同無效。因此,合同的內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定,符合社會(huì)的公共利益。
(四)合同的形式合法
合同形式是合同當(dāng)事人所達(dá)成協(xié)議的表現(xiàn)形式,是合同內(nèi)容的載體。合同的形式必須遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,否則也將構(gòu)成合同的無效?!吨腥A人民共和國合同法》第十條就明確規(guī)定:“當(dāng)事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”這條規(guī)定的實(shí)質(zhì)就是要求合同形式必須合法。
訂立的合同如果不符合上述四個(gè)合同要件之一,就不具備合同生效的基本條件。
四、口頭合同、書面合同、事實(shí)合同
(一)口頭合同
口頭合同是指當(dāng)事人以對話的方式就合同的主要條款協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議。除了當(dāng)事人面對面協(xié)商達(dá)成的口頭協(xié)議之外,當(dāng)事人通過電話以及第三人從中撮合、轉(zhuǎn)達(dá)意思達(dá)成一致的表示一般也都認(rèn)為屬于口頭合同。
口頭合同的優(yōu)點(diǎn)是簡便易行,缺點(diǎn)是一旦發(fā)生糾紛難以查據(jù)。因此,口頭合同一般適用于數(shù)額較小、即付即清、經(jīng)濟(jì)關(guān)系比較簡單、信用較好的老客戶。對于標(biāo)的金額大、時(shí)間周期較長、法律關(guān)系復(fù)雜、不太了解對方信用的情況,就應(yīng)該采用書面合同。在實(shí)踐中,有些口頭合同雖然已經(jīng)履行完畢,還會(huì)因質(zhì)量等問題而引發(fā)糾紛,如物業(yè)裝飾裝修等工程,當(dāng)事人之間應(yīng)該訂立書面合同。
(二)書面合同
所謂書面合同,就是指當(dāng)事人采用文字、圖形及表格等方式將雙方協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議表述出來的一種合同形式。當(dāng)事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協(xié)議書、公約等一般都屬于書面合同的形式,如前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約等。通過信件、電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換以及電子郵件等通信工具或形式進(jìn)行協(xié)商達(dá)成的協(xié)議,也屬于書面合同。
合同采用書面形式,不僅可以強(qiáng)化雙方當(dāng)事人的責(zé)任心,敦促雙方嚴(yán)肅認(rèn)真全面履行合同義務(wù),而且在發(fā)生糾紛時(shí),可以形成比較可靠的證據(jù)。因此,只要條件允許,合同應(yīng)當(dāng)盡可能采用書面形式。
環(huán)球網(wǎng)校友情提示:環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師考試頻道為您提供物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考點(diǎn)精選:合同的要件,望各位考友隨時(shí)關(guān)注。亦可登錄物業(yè)管理師論壇,下載資料、交流學(xué)習(xí)!
編輯推薦:
國務(wù)院關(guān)于物業(yè)管理師變更為中央審批的決定
【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。
(三)事實(shí)合同
《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定:“當(dāng)事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。”其他形式主要指行為合同形式,也就是通常人們所說的事實(shí)合同。事實(shí)合同是指當(dāng)事人雙方不直接用口頭或者書面形式進(jìn)行意思表示,而是通過實(shí)施某種具體行為方式進(jìn)行意思表述所達(dá)成的協(xié)議。
在現(xiàn)實(shí)生活中存在著大量的事實(shí)合同。如顧客到自選商場購買商品,直接到貨架上拿取商品,支付價(jià)款后合同即成立;又如車主將車輛開到停車場進(jìn)口處,即表示要進(jìn)入停車場停放車輛,停車場管理員將停車倒閘打開允許車輛入內(nèi)后車輛停放合同即成立。
五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則
合同受法律法規(guī)約束,其簽訂和履行應(yīng)當(dāng)遵循《中華人民共和國合同法》規(guī)定的以下五項(xiàng)基本原則。
(一)主體平等
合同當(dāng)事人的法律地位平等,一方不得竟自己的意志強(qiáng)加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的,享有獨(dú)立的人格,不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當(dāng)事人的人格平等,才能實(shí)現(xiàn)合同當(dāng)事人的法律地位平等。合同當(dāng)事人平等是商品經(jīng)濟(jì)的必然前提和必然產(chǎn)物,也是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)對交易秩序和經(jīng)濟(jì)秩序的具體要求。
(二)合同自由
當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利,任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。合同自愿原則,也就是合同自由原則,或稱為契約自由原則。其涵義包括締結(jié)合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、解釋合同的自愿或自由。當(dāng)然,實(shí)行合同自由原則,并不排除法律以及國家對合同的適當(dāng)干預(yù)和限制。
(三)權(quán)利義務(wù)公平對等
在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,合同的任何一方當(dāng)事人既享有權(quán)利,也承擔(dān)相應(yīng)義務(wù),權(quán)利義務(wù)相對等。誠實(shí)信用原則,公平原則規(guī)范合同當(dāng)事人之間的利益關(guān)系、制約對合同自由原則的濫用,要求形式的公平(即合同主體的法律地位)和實(shí)質(zhì)的公平。合同的實(shí)質(zhì)公平,是指雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體對等。對于顯失公平的合同,當(dāng)事人一方有權(quán)要求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。
(四)誠實(shí)信用
誠實(shí)信用原則,也稱為誠信原則。誠信信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實(shí)信用原則,是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動(dòng)時(shí),應(yīng)該誠實(shí)守信,以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù),不得有任何欺詐行為。誠實(shí)信用原則適用彈性相當(dāng)大,具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠實(shí)信用原則體現(xiàn)了社會(huì)主義精神文明和道德規(guī)范的要求。
(五)守法和維護(hù)社會(huì)公益
當(dāng)事人訂立合同、履行合同,應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī),遵守社會(huì)公德,不得撓亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序,損害社會(huì)公共利益,這是人們社會(huì)公共生活的基本準(zhǔn)則。維護(hù)社會(huì)公益原則,也就是公序良俗原則,包括社會(huì)公德、公共秩序和善良風(fēng)俗。守法和維護(hù)社會(huì)公益原則,是合同法的最高要求。
環(huán)球網(wǎng)校友情提示:環(huán)球網(wǎng)校物業(yè)管理師考試頻道為您提供物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考點(diǎn)精選:合同的要件,望各位考友隨時(shí)關(guān)注。亦可登錄物業(yè)管理師論壇,下載資料、交流學(xué)習(xí)!
編輯推薦:
國務(wù)院關(guān)于物業(yè)管理師變更為中央審批的決定
最新資訊
- 《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教材知識(shí)點(diǎn):招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施2016-07-27
- 《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教材知識(shí)點(diǎn):招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式2016-07-27
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教材知識(shí)點(diǎn):組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置2016-07-27
- 《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教材知識(shí)點(diǎn):物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立2016-07-27
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教材知識(shí)點(diǎn):概述2016-07-27
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識(shí)點(diǎn):市場失靈2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識(shí)點(diǎn):成本理論2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識(shí)點(diǎn):生產(chǎn)理論2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識(shí)點(diǎn):彈性理論2016-07-26
- 物業(yè)管理師《物業(yè)管理綜合能力》教材知識(shí)點(diǎn):第一章12016-07-26