2015土地估價(jià)師《土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)》考前押題第二套11

    2015土地估價(jià)師《土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)》考前押題第二套

　　四、案例分析題(共10道題，每道題2分)

　　106、 2004年5月，X省Y市政府征收了該市Z縣基本農(nóng)田以外的耕地600畝，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)獲得了該土地使用權(quán)，建一大型住宅區(qū)。為彌補(bǔ)自有資金的不足，甲公司向工商銀行申請(qǐng)了開(kāi)發(fā)貸款。同時(shí)，工商銀行為該住宅區(qū)的購(gòu)房者提供八成30年的抵押貸款，并為確保其貸款安全，又向保險(xiǎn)公司投保。2007年7月，甲公司為謀求多元化經(jīng)營(yíng)，以其開(kāi)發(fā)的該住宅區(qū)中10套住宅(按其市場(chǎng)價(jià)計(jì)算的總房款為600 萬(wàn)元)，投資于乙公司，并將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到乙公司名下。當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。試根據(jù)以上條件，回答下列11l-115小題的問(wèn)題。

　　1.市政府征用該片土地應(yīng)報(bào)( )審批。

　　A X省人民政府

　　B.Y市人民政府

　　C Z縣人民政府

　　D.國(guó)務(wù)院

　　2.在該房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，有關(guān)融資涉及的主要信用形式包括( )。

　　A.商業(yè)信用

　　B.銀行信用

　　C.國(guó)家信用

　　D.消費(fèi)信用

　　3.以下關(guān)于甲公司以住宅投資乙公司的說(shuō)法，正確的是( )。

　　A.甲公司應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅30萬(wàn)元

　　B.乙公司應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，繳納契稅24萬(wàn)元

　　C.由于該交易以房產(chǎn)作投資，與正常房屋買賣有所不同，乙公司可不繳納契稅

　　D.乙公司辦理的房屋所有權(quán)證中的附圖注明了套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e，明確了異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界限，此附圖為房產(chǎn)分戶圖

　　4.工商銀行為確保貸款安全而向保險(xiǎn)公司投保的險(xiǎn)種屬于( )。

　　A.信用保險(xiǎn)

　　B.責(zé)任保險(xiǎn)

　　C.保證保險(xiǎn)

　　D.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

　　5.以下關(guān)于甲公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程造價(jià)計(jì)價(jià)的說(shuō)法，正確的是( ) 。

　　A.在編制建筑工程預(yù)算時(shí)，可將該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分為土建、電氣安裝、工業(yè)管道、住宅、商場(chǎng)等單項(xiàng)工程

　　B.可依據(jù)平面圖，按照逆時(shí)針?lè)较蚍植糠猪?xiàng)計(jì)算工程量

　　C.概算定額是在預(yù)算定額的基礎(chǔ)上綜合擴(kuò)大而成的，每一概算定額中綜合分項(xiàng)都包含數(shù)個(gè)預(yù)算定額細(xì)目

　　D.通常情況下，基本子項(xiàng)的實(shí)物工程量越大，單位價(jià)格越高，則工程造價(jià)也越大

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D,BD,BD,A,CD

　　解　　析：2.甲公司向工商銀行申請(qǐng)了開(kāi)發(fā)貸款為銀行信用。

　　工商銀行為該住宅區(qū)的購(gòu)房者提供八成30年的抵押貸款為消費(fèi)信用。

　　3.契稅為土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

　　600*4%=24

　　5.土建、電氣安裝、工業(yè)管道屬于單位工程。

　　107、 甲公司正在某市規(guī)劃區(qū)內(nèi)一塊土地上興建賓館，由于融資的需要，擬以該土地進(jìn)行抵押貸款，并委托L土地評(píng)估公司進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。甲公司所能提供的土地批準(zhǔn)丈件只有《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。試根據(jù)以上條件，回答下列116-118小題的問(wèn)題。

　　1.在這種情況下，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》的規(guī)定，甲公司所占用的土地( )。

　　A.符合法律規(guī)定

　　B.抵押貸款審批手續(xù)不全

　　C.建設(shè)用地規(guī)劃審批手續(xù)不全

　　D.是否辦理土地出讓手續(xù)不詳

　　2.根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，甲公司在申請(qǐng)施工許可證前，必須取得( )等法定憑證。

　　A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　B.國(guó)有土地使用權(quán)證

　　C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　D.控制性詳細(xì)規(guī)劃許可證

　　3.對(duì)土地評(píng)估公司來(lái)說(shuō)，可以選擇的做法為( )。

　　A.因土地手續(xù)不全，可以不接受該評(píng)估業(yè)務(wù)

　　B.建議并幫助甲公司完善建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)，待手續(xù)齊全后再進(jìn)行評(píng)估

　　C.先做咨詢性質(zhì)評(píng)估，等手續(xù)齊全后再調(diào)整報(bào)告

　　D.先按照委托目的和要求評(píng)估，等手續(xù)齊全后再調(diào)整報(bào)告

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： CD,ABC,ABC

　　解　　析：1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等手續(xù)不全。

　　108、 某投資者在市中心購(gòu)買了一幢寫(xiě)字樓，擬用于出租，其中購(gòu)房費(fèi)用的30%依靠自有資金支付，其余部分使用銀行商業(yè)貸款，年利率為7%，貸款期限為5年，投資者設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10%。為確保投資的順利進(jìn)行，投資者聘請(qǐng)某評(píng)估公司為其設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施方案，并開(kāi)展項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。該評(píng)估公司根據(jù)寫(xiě)字樓的實(shí)際建造和出租情況，并通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓租售市場(chǎng)的調(diào)查分析，得出如下初步結(jié)論：①所得稅前的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)為962.76 萬(wàn)元;

　　②當(dāng)折現(xiàn)率為11%時(shí)，凈現(xiàn)值為-454.21萬(wàn)元;

　　③在第29年初，項(xiàng)目折現(xiàn)現(xiàn)金流累計(jì)為-64.22萬(wàn)元，第30年初為56.72 萬(wàn)元。試根據(jù)以上條件，回答下列119-120小題的問(wèn)題。

　　1.該項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率等于( )%。

　　A.10.32

　　B.10.68

　　C.11.68

　　D.11.32

　　2.該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為( )年。

　　A.28.47

　　B.30.53

　　C.29.53

　　D.28.53

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B,D

　　解　　析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理P155

　　內(nèi)插法求取內(nèi)部收益率公式：

　　=i1+【?NPV1?*(i2-i1)】/【?NPV1+?NPV2??】

　　注：i2>i1

　　已知基準(zhǔn)收益率為10%時(shí)，所得稅前的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)為962.76 萬(wàn)元;當(dāng)折現(xiàn)率為11%時(shí)，凈現(xiàn)值為-454.21萬(wàn)元;

　　計(jì)算如下：=10%+【962.76*(11%-10%)】/【962.76+?-454.21?】

　　=10%+0.68%

　　=10.68%

　　2.動(dòng)態(tài)投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量?jī)糁甸_(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+

　　上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值

　　已知：在第29年初，項(xiàng)目折現(xiàn)現(xiàn)金流累計(jì)為-64.22萬(wàn)元，第30年初為56.72 萬(wàn)元。

　　計(jì)算如下：當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=56.72-(-64.22)=120.94

　　動(dòng)態(tài)投資回收期=(29-1)+?-64.22?/120.94

　　=28.53

　　注意：計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期一般取年末數(shù)，本題中給出的均為年初數(shù)，即上年末數(shù)，故代入公式時(shí)需注意計(jì)算期數(shù)時(shí)用“上年末”概念，第30年初項(xiàng)目折現(xiàn)現(xiàn)金流累計(jì)為56.72 萬(wàn)元，即第29年末項(xiàng)目折現(xiàn)現(xiàn)金流累計(jì)為56.72 萬(wàn)元，所以代入“累計(jì)凈現(xiàn)金流量?jī)糁甸_(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)”為29年。

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