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2015土地估價(jià)師《土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)》考前押題第二套11

更新時(shí)間:2015-05-28 09:30:23 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

    2015土地估價(jià)師《土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)》考前押題第二套

  四、案例分析題(共10道題,每道題2分)

  106、 2004年5月,X省Y市政府征收了該市Z縣基本農(nóng)田以外的耕地600畝,甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)獲得了該土地使用權(quán),建一大型住宅區(qū)。為彌補(bǔ)自有資金的不足,甲公司向工商銀行申請(qǐng)了開(kāi)發(fā)貸款。同時(shí),工商銀行為該住宅區(qū)的購(gòu)房者提供八成30年的抵押貸款,并為確保其貸款安全,又向保險(xiǎn)公司投保。2007年7月,甲公司為謀求多元化經(jīng)營(yíng),以其開(kāi)發(fā)的該住宅區(qū)中10套住宅(按其市場(chǎng)價(jià)計(jì)算的總房款為600 萬(wàn)元),投資于乙公司,并將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到乙公司名下。當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%,營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。試根據(jù)以上條件,回答下列11l-115小題的問(wèn)題。

  1.市政府征用該片土地應(yīng)報(bào)( )審批。

  A X省人民政府

  B.Y市人民政府

  C Z縣人民政府

  D.國(guó)務(wù)院

  2.在該房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,有關(guān)融資涉及的主要信用形式包括( )。

  A.商業(yè)信用

  B.銀行信用

  C.國(guó)家信用

  D.消費(fèi)信用

  3.以下關(guān)于甲公司以住宅投資乙公司的說(shuō)法,正確的是( )。

  A.甲公司應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅30萬(wàn)元

  B.乙公司應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后,繳納契稅24萬(wàn)元

  C.由于該交易以房產(chǎn)作投資,與正常房屋買賣有所不同,乙公司可不繳納契稅

  D.乙公司辦理的房屋所有權(quán)證中的附圖注明了套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e,明確了異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界限,此附圖為房產(chǎn)分戶圖

  4.工商銀行為確保貸款安全而向保險(xiǎn)公司投保的險(xiǎn)種屬于( )。

  A.信用保險(xiǎn)

  B.責(zé)任保險(xiǎn)

  C.保證保險(xiǎn)

  D.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

  5.以下關(guān)于甲公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程造價(jià)計(jì)價(jià)的說(shuō)法,正確的是( ) 。

  A.在編制建筑工程預(yù)算時(shí),可將該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分為土建、電氣安裝、工業(yè)管道、住宅、商場(chǎng)等單項(xiàng)工程

  B.可依據(jù)平面圖,按照逆時(shí)針?lè)较蚍植糠猪?xiàng)計(jì)算工程量

  C.概算定額是在預(yù)算定額的基礎(chǔ)上綜合擴(kuò)大而成的,每一概算定額中綜合分項(xiàng)都包含數(shù)個(gè)預(yù)算定額細(xì)目

  D.通常情況下,基本子項(xiàng)的實(shí)物工程量越大,單位價(jià)格越高,則工程造價(jià)也越大

  標(biāo)準(zhǔn)答案: D,BD,BD,A,CD

  解  析:2.甲公司向工商銀行申請(qǐng)了開(kāi)發(fā)貸款為銀行信用。

  工商銀行為該住宅區(qū)的購(gòu)房者提供八成30年的抵押貸款為消費(fèi)信用。

  3.契稅為土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

  600*4%=24

  5.土建、電氣安裝、工業(yè)管道屬于單位工程。

  107、 甲公司正在某市規(guī)劃區(qū)內(nèi)一塊土地上興建賓館,由于融資的需要,擬以該土地進(jìn)行抵押貸款,并委托L土地評(píng)估公司進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。甲公司所能提供的土地批準(zhǔn)丈件只有《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。試根據(jù)以上條件,回答下列116-118小題的問(wèn)題。

  1.在這種情況下,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》的規(guī)定,甲公司所占用的土地( )。

  A.符合法律規(guī)定

  B.抵押貸款審批手續(xù)不全

  C.建設(shè)用地規(guī)劃審批手續(xù)不全

  D.是否辦理土地出讓手續(xù)不詳

  2.根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定,甲公司在申請(qǐng)施工許可證前,必須取得( )等法定憑證。

  A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

  B.國(guó)有土地使用權(quán)證

  C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

  D.控制性詳細(xì)規(guī)劃許可證

  3.對(duì)土地評(píng)估公司來(lái)說(shuō),可以選擇的做法為( )。

  A.因土地手續(xù)不全,可以不接受該評(píng)估業(yè)務(wù)

  B.建議并幫助甲公司完善建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù),待手續(xù)齊全后再進(jìn)行評(píng)估

  C.先做咨詢性質(zhì)評(píng)估,等手續(xù)齊全后再調(diào)整報(bào)告

  D.先按照委托目的和要求評(píng)估,等手續(xù)齊全后再調(diào)整報(bào)告

  標(biāo)準(zhǔn)答案: CD,ABC,ABC

  解  析:1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等手續(xù)不全。

  108、 某投資者在市中心購(gòu)買了一幢寫(xiě)字樓,擬用于出租,其中購(gòu)房費(fèi)用的30%依靠自有資金支付,其余部分使用銀行商業(yè)貸款,年利率為7%,貸款期限為5年,投資者設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10%。為確保投資的順利進(jìn)行,投資者聘請(qǐng)某評(píng)估公司為其設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施方案,并開(kāi)展項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。該評(píng)估公司根據(jù)寫(xiě)字樓的實(shí)際建造和出租情況,并通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓租售市場(chǎng)的調(diào)查分析,得出如下初步結(jié)論:①所得稅前的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)為962.76 萬(wàn)元;

  ②當(dāng)折現(xiàn)率為11%時(shí),凈現(xiàn)值為-454.21萬(wàn)元;

  ③在第29年初,項(xiàng)目折現(xiàn)現(xiàn)金流累計(jì)為-64.22萬(wàn)元,第30年初為56.72 萬(wàn)元。試根據(jù)以上條件,回答下列119-120小題的問(wèn)題。

  1.該項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率等于( )%。

  A.10.32

  B.10.68

  C.11.68

  D.11.32

  2.該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為( )年。

  A.28.47

  B.30.53

  C.29.53

  D.28.53

  標(biāo)準(zhǔn)答案: B,D

  解  析:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理P155

  內(nèi)插法求取內(nèi)部收益率公式:

  =i1+【?NPV1?*(i2-i1)】/【?NPV1+?NPV2??】

  注:i2>i1

  已知基準(zhǔn)收益率為10%時(shí),所得稅前的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)為962.76 萬(wàn)元;當(dāng)折現(xiàn)率為11%時(shí),凈現(xiàn)值為-454.21萬(wàn)元;

  計(jì)算如下:=10%+【962.76*(11%-10%)】/【962.76+?-454.21?】

  =10%+0.68%

  =10.68%

  2.動(dòng)態(tài)投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量?jī)糁甸_(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+

  上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值

  已知:在第29年初,項(xiàng)目折現(xiàn)現(xiàn)金流累計(jì)為-64.22萬(wàn)元,第30年初為56.72 萬(wàn)元。

  計(jì)算如下:當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=56.72-(-64.22)=120.94

  動(dòng)態(tài)投資回收期=(29-1)+?-64.22?/120.94

  =28.53

  注意:計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期一般取年末數(shù),本題中給出的均為年初數(shù),即上年末數(shù),故代入公式時(shí)需注意計(jì)算期數(shù)時(shí)用“上年末”概念,第30年初項(xiàng)目折現(xiàn)現(xiàn)金流累計(jì)為56.72 萬(wàn)元,即第29年末項(xiàng)目折現(xiàn)現(xiàn)金流累計(jì)為56.72 萬(wàn)元,所以代入“累計(jì)凈現(xiàn)金流量?jī)糁甸_(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)”為29年。

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