2015土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》復(fù)習(xí)解析(2)

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　　地價(jià)格的計(jì)算

　　計(jì)算公式為：

　　地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)

　　此時(shí)在以上公式中，雖然公式右邊的利息中也含有地價(jià)未知數(shù)，利潤(rùn)若按投資回報(bào)率或年利潤(rùn)計(jì)算則也會(huì)含有地價(jià)未知數(shù)，但等式中只有地價(jià)這一未知數(shù)，因此，并不影響地價(jià)額的計(jì)算。在剩余法估價(jià)計(jì)算中，也可采用另一種方式計(jì)算，以避免出現(xiàn)等式兩邊都含有未知數(shù)的情形。即在計(jì)算利息時(shí)只考慮建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的利息，地價(jià)的利息暫不計(jì)，然后將各項(xiàng)數(shù)據(jù)代人上式即可得到地價(jià)額，只不過(guò)這一地價(jià)額是不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成時(shí)的地價(jià)額，只需將這一數(shù)額貼現(xiàn)即可得到當(dāng)前的地價(jià)值。這是一種國(guó)外剩余法估價(jià)計(jì)算中經(jīng)常采用的方法，在國(guó)內(nèi)也有采用。需要指出的是：這兩種計(jì)算方法的實(shí)質(zhì)完全相同，即等式兩端的值應(yīng)在同一個(gè)時(shí)點(diǎn)，其計(jì)算結(jié)果也應(yīng)完全一致。

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