2015土地估價師考試《土地估價實務》復習解析(1)

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　　土地價格修正與確定

　　1.根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進行個別因素修正。

　　2.成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價格時，應進行土地使用權(quán)年期修正。其年期修正公式為：

　　K=1-1/(1+r)n

　　式中：K――年期修正系數(shù);

　　r――土地還原率;

　　n――土地使用權(quán)年期。

　　是否進行年期修正要具體分析：

　　(1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正;

　　(2)當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一道進行年期修正。

　　(3)當待估宗地為出讓土地時，應進行剩余使用權(quán)年期修正。

　　3.如果采用成本逼近法測算的是某一小區(qū)(或開發(fā)區(qū))的平均土地價格，還應考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分攤，因為這些公共設(shè)施的占地面積(如道路、公共綠地等)是不能賣出去的，其土地價格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應分攤到可出讓的土地中。計算公式如下：

　　可出讓土地的平均單價=土地總平均單價×總土地面積/可出讓土地面積。

　　4.宗地成熟度修正。由于土地開發(fā)程度通常設(shè)定為宗地紅線外的開發(fā)程度，而對宗地紅線內(nèi)的開發(fā)狀況沒有考慮，因此對于宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應進行適當修正。

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