2015年土地估價(jià)師《理論與方法》:市場(chǎng)比較法(3)
2015年土地估價(jià)師《理論與方法》:市場(chǎng)比較法匯總
市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法
1、收集交易資料
2、確定比較交易案例
明確5個(gè)具體要求,建立價(jià)格比較基礎(chǔ)
3、市場(chǎng)交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。
修正方法:A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)
4、期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的,可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算,將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí),要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期,要先調(diào)整到定基指數(shù)。
B=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)
5、區(qū)域因素修正
區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。
修正方法:修正方法的三個(gè)步驟,及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。
D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
6、個(gè)別因素修正
個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。
修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。
7、土地使用權(quán)年限修正
土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素,修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù),再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。
年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K
8、容積率修正
容積率也屬于特殊的個(gè)別因素,同樣用修正系數(shù)來(lái)修正地價(jià),要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。
容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))
9、土地價(jià)格的最終確定
通過(guò)各相關(guān)因素修正后,即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格,然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析,綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。
對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理,綜合確定地價(jià)的基本方法有三種:簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。
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