2015年土地估價理論與方法：經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)

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　　(一)供給與需求理論

　　1.需求曲線是一條表示在所有其他影響消費者需求的因素不變時，某物品需求量與其價格之間關(guān)系的曲線。特點是：

　　(1)曲線方向是從左上方向右下方傾斜。

　　(2)曲線形狀可以是直線，也可以曲線。

　　(3)曲線具有連續(xù)性。(實際上，曲線是不可能連續(xù)的，但為使分析不致復(fù)雜，假定曲線是連續(xù)的。

　　2.需求函數(shù)如果影響需求的其他各種因素不變，只考慮需求量與價格之間的關(guān)系，即把商品本身的價格作為影響需求的惟一因素，以戶代表價格，就可以把需求函數(shù)寫為：D=f(P)

　　上式表明了某種商品的需求量D是價格P的函數(shù)。需求函數(shù)是用模型法(或稱代數(shù)表達(dá)法)來表述需求這個概念。需求函數(shù)表明，價格上升，需求量減少，價格下降，需求量增加。

　　3.供給曲線供給曲線是表示在其他影響廠商供給的因素不變時，某種商品價格與供給量關(guān)系的曲線。供給曲線的特點：

　　(1)曲線的方向是從左下方向右上方傾斜。

　　(2)曲線的形狀可以是直線，也可以是曲線。

　　(3)曲線的連續(xù)性。(現(xiàn)實中，曲線不可能是連續(xù)的，但為了簡便起見，假定曲線具有連續(xù)性。

　　4.供給函數(shù)如果影響供給的其他因素不變，只考慮供給量與價格之間的關(guān)系，把商品本身的價格作為影響供給的惟一因素，以P代表價格，就可以把供給函數(shù)寫為：S=f(P)

　　供給函數(shù)就是用函數(shù)關(guān)系來表明某物品供給量與其價格之間的關(guān)系。上式表明了某商品的供給量S是價格P的函數(shù)。供給函數(shù)表明，價格上升，供給量增加，價格降低，供給量減少。

　　5.商品均衡價格：商品的均衡價格是在商品的市場需求和市場供給兩種相反力量的相互作用下形成的。一種商品的均衡價格是指該商品的市場需求量和市場供給量相等時的價格。在均衡價格水平下的供求數(shù)量稱為均衡數(shù)量。從幾何意義上說，一種商品市場的均衡出現(xiàn)在該商品的市場需求曲線和市場供給曲線相交的交點上，該交點即是均衡點。

　　6.需求價格彈性的變化：需求價格彈性又稱需求彈性，它是衡量一種物品的需求量對其價格變動的反應(yīng)程度的指標(biāo)。當(dāng)價格上升時，需求量是下降的，即正的價格變動會引起負(fù)的需求量變動，所以，價格彈性是負(fù)數(shù)。

　　7.需求收入彈性：收入的變化會引起需求的變動，兩者之間的數(shù)量關(guān)系可以用需求收入彈性來表示。需求的收入彈性為正值的物品稱為正常物品，需求的收入彈性為負(fù)值的物品稱為低檔生活必需品。在正常物品中，需求的收入彈性大于1的物品為奢侈品，需求的收入彈性小于1的物品為必需品。

　　8.供給價格彈性指某一商品供給量的變動對價格變動的反應(yīng)程度。一般而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，所以供給彈性較小。輕工業(yè)產(chǎn)品，尤其是食品、服裝類產(chǎn)品，由于生產(chǎn)較為容易，并且生產(chǎn)周期短，所以供給彈性大。

　　9.市場出清：是指在某一價格水平下，生產(chǎn)者愿意而且能夠供應(yīng)的產(chǎn)品或勞務(wù)的數(shù)量正好等于消費者愿意而且能夠購買的數(shù)量，即在這個價格水平上，市場上的意愿供給等于意愿需求，市場達(dá)到均衡。這種狀態(tài)是一種理想狀態(tài)，在現(xiàn)實生活中只能偶然存在。

　　10.供求原理在其他條件不變的情況下，需求變動分別引起均衡價格和均衡數(shù)量的同方向變動，供給變動分別引起均衡價格的反方向變動和均衡數(shù)量的同方向變動。第一、需求的增加引起均衡價格上升，需求的減少引起均衡價格下降。第二、需求的增加引起均衡數(shù)量增加，需求的減少引起均衡數(shù)量減少。第三、供給的增加引起均衡價格下降，供給的減少引起均衡價格上升。第四、供給的增加引起均衡數(shù)量增加，供給的減少引起均衡數(shù)量減少。

　　(二)、市場競爭理論

　　1.區(qū)分市場結(jié)構(gòu)有利于企業(yè)決策作為商品的生產(chǎn)者與供給者，企業(yè)應(yīng)選擇多大的產(chǎn)量、制定多高的價格水平，除了取決于其技術(shù)條件及相應(yīng)的成本條件之外，還非常重要地取決于市場的競爭狀態(tài)。在不同的市場結(jié)構(gòu)中，企業(yè)間的競爭是不同的，而同樣的競爭手段在不同的市場結(jié)構(gòu)中也會產(chǎn)生不同的反應(yīng)，獲得不同的效果。所以研究市場結(jié)構(gòu)對于企業(yè)制定競爭戰(zhàn)略至關(guān)重要。

　　2.區(qū)分市場結(jié)構(gòu)可以便于政府對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理不同的市場結(jié)構(gòu)對資源配置的效率不同，在某些市場結(jié)構(gòu)下(如壟斷)資源的配置效率很低，存在市場失靈，需要政府進(jìn)行干預(yù)。通過研究市場結(jié)構(gòu)，可以為政府調(diào)控市場提供理論支持和技術(shù)幫助。

　　(三)、經(jīng)濟(jì)增長與土地市場的關(guān)系

　　經(jīng)濟(jì)增長會刺激土地市場的繁榮，經(jīng)濟(jì)衰退也會導(dǎo)致土地市場的蕭條。在經(jīng)濟(jì)增長的情況下。土地需求一般會增加，如果土地供應(yīng)量恒定，則土地價格會提高，反過來，地價的上升，可能部分抑制經(jīng)濟(jì)增長引起的土地需求。

　　在邊際報酬遞減規(guī)律的作用下，總量固定的土地供給是制約經(jīng)濟(jì)增長的根本因素。在某種土地(如建設(shè)用地)總量固定的情況下，該種土地的價值或價格主要由需求決定而與供給無關(guān)，而由于土地利用結(jié)構(gòu)的變化(如農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地)以及土地流量(如每年的建設(shè)用地供應(yīng)量)的變化，使某種用地的總量是變化的，在這種情況下，土地市場就可以對經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)波動產(chǎn)生影響。

　　我國城市土地屬于國家所有以及政府對農(nóng)村集體土地的實際控制，使得中國政府控制著土地市場的供給，決定了全國的土地供給(總量)以及各年度、各地區(qū)、分用途的土地供給(結(jié)構(gòu))，從而對土地市場及與之有密切關(guān)系的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。中國的土地市場與宏觀經(jīng)濟(jì)互為因果，地價的上漲能夠帶動GDP增長，宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)為長期增長和短期波動兩方面特征。土地政策參與宏觀調(diào)控的問題，實質(zhì)上也就是政府通過土地政策的制定和實施，對土地市場進(jìn)行干預(yù)，以長的目標(biāo)。參與宏觀調(diào)控的土地政策，大致包括土地規(guī)劃、土地計劃土地稅收政策、土地價格政策和土地區(qū)域政策等。當(dāng)前我們用于宏觀調(diào)控的土地政策工具主要是土地計劃，即土地供應(yīng)政策，此外，土地稅收和土地價格政策也起一定作用。

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