2015年土地估價理論與方法：城市規(guī)劃審批制度

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　　城市總體規(guī)劃的強制性內(nèi)容

　　(1)城市規(guī)劃區(qū)范圍。

　　(2)市域內(nèi)應(yīng)當(dāng)控制開發(fā)的地域。包括：基本農(nóng)田保護區(qū)，風(fēng)景名勝區(qū)，濕地、水源保護區(qū)等生態(tài)敏感區(qū)，地下礦產(chǎn)資源分布地區(qū)。

　　(3)城市建設(shè)用地。包括：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)(建設(shè)用地面積、容積率、人口容量等);城市各類綠地的具體布局;城市地下空間開發(fā)布局。

　　(4)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。包括：城市干道系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)、城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)、交通樞紐布局;城市水源地及其保護區(qū)范圍和其他重大市政基礎(chǔ)設(shè)施;文化、教育、衛(wèi)生、體育等方面主要公共服務(wù)設(shè)施的布局。

　　(5)城市歷史文化遺產(chǎn)保護。包括：歷史文化保護的具體控制指標(biāo)和規(guī)定;歷史文化街區(qū)、歷史建筑、重要地下文物埋藏區(qū)的具體位置和界線。土地估價師

　　(6)生態(tài)環(huán)境保護與建設(shè)目標(biāo)，污染控制與治理措施。

　　(7)城市防災(zāi)工程。包括：城市防洪標(biāo)準(zhǔn)、防洪堤走向;城市抗震與消防疏散通道;城市人防設(shè)施布局;地質(zhì)災(zāi)害防護規(guī)定。

　　城市規(guī)劃的主要成果及審批制度

　　城市規(guī)劃的主要成果及審批制度主要成果：總體規(guī)劃綱要成果包括綱要文本、說明、相應(yīng)的圖紙和研究報告。城市總體規(guī)劃的成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、圖紙及附件(說明、研究報告和基礎(chǔ)資料等)。在規(guī)劃文本中應(yīng)當(dāng)明確表述規(guī)劃的強制性內(nèi)容。

　　審批制度：根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《城市規(guī)劃編制辦法》的規(guī)定，城市規(guī)劃實行分級審批。

　　(1)直轄市的城市總體規(guī)劃，由直轄市人民政府報國務(wù)院審批。

　　(2)省和自治區(qū)人民政府所在地城市、城市人口在100萬以上的城市及國務(wù)院指定的其他城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院審批。土地估價師

　　(3)上述規(guī)定以外的設(shè)市城市的總體規(guī)劃報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。(46分左右重講了一下)

　　(4)上述規(guī)定以外的其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣級人民級政府審批。

　　(5)城市人民政府和縣級人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或者其常務(wù)委員會審查同意。

　　(6)城市分區(qū)規(guī)劃由城市人民政府審批。

　　(7)城市詳細規(guī)劃由城市人民政府審批;編制分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細規(guī)劃，除重要的詳細規(guī)劃由城市人民政府審批外，由城市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門審批。土地估價師

　　(8)城市人民政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展需要，對城市總體規(guī)劃進行局部調(diào)整，報同級人民代表大會常務(wù)委員會和原批準(zhǔn)機關(guān)備案;但涉及城市性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向和總體布局重大變更的，須經(jīng)同級人民代表大會或者其常務(wù)委員會審查同意后報原批準(zhǔn)機關(guān)審批。

　　(9)組織編制城市總體規(guī)劃綱要，按規(guī)定提請審查。其中，組織編制直轄市、省會城市、國務(wù)院指定市的城市總體規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)報請國務(wù)院建設(shè)主管部門組織審查;組織編制其他市的城市總體規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)報請省、自治區(qū)建設(shè)主管部門組織審查。

　　城市規(guī)劃實施管理

　　1)城市規(guī)劃政策法規(guī)制定國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門，組織起草擬定城市規(guī)劃管理的有關(guān)法律、法規(guī)和政策性文件，經(jīng)國務(wù)院和全國人大常委會審議通過后實施;國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門同時制定部門規(guī)章和政策性文件。這些法律、法規(guī)、部門規(guī)章和政策性文件構(gòu)成城市規(guī)劃行政管理的法律法規(guī)體系，為城市規(guī)劃的編制、審批、實施和監(jiān)督管理提供法律依據(jù)。

　　2)城市規(guī)劃的編制與審批管理規(guī)劃編制：全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由國務(wù)院城市規(guī)劃行政主管部門組織編制;省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃由省或自治區(qū)人民政府組織編制;城市人民政府組織編制城市規(guī)劃;縣級以上人民政府組織編制縣級以上人民政府所在地鎮(zhèn)的城市規(guī)劃。

　　規(guī)劃審批：城市規(guī)劃實行分級審批，按照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定的審批權(quán)限，分別由國務(wù)院、省級人民政府和市人民政府審批。

　　3)城市規(guī)劃實施管理規(guī)劃實施管理的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：

　　(1)建設(shè)項目選址。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。土地估價師

　　(2)建設(shè)用地規(guī)劃管理。規(guī)劃主管部門依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟、合理使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地實行嚴(yán)格的規(guī)劃控制，是實施城市規(guī)劃的基本保證。

　　(3)建設(shè)工程管理。能否對城市各項建設(shè)工程實施有效的規(guī)劃管理，是保證城市規(guī)劃順利實施的關(guān)鍵。因此，依法對建筑工程實行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，是城市規(guī)劃行政主管部門的重要職能之一，也是城市規(guī)劃管理日常業(yè)務(wù)中工作量最大的主要工作。

　　(4)工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計管理。各項工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計，如總平面布置、建筑紅線、建筑間距、綠地比例等都應(yīng)符合城市規(guī)劃的規(guī)定。

　　(5)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓的規(guī)劃管理。城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓必須符合城市規(guī)劃規(guī)定的用途和容積率限制等城市規(guī)劃要求。

　　4)城市規(guī)劃的監(jiān)督檢查對城市規(guī)劃的執(zhí)行情況實施監(jiān)督檢查，是確保城市規(guī)劃得到執(zhí)行的重要措施，也城市規(guī)劃行政主管部門的重要職責(zé)。監(jiān)督檢查貫穿于城市規(guī)劃實施的全過程，它是城市規(guī)劃實施管理工作的重要組成部分。在《中華人民共和國城市規(guī)劃法》中，明確規(guī)定了實施城市規(guī)劃監(jiān)督檢查的具體內(nèi)容主要包括：

　　①對建設(shè)活動的監(jiān)督檢查;

　?、谛姓O(jiān)督與監(jiān)察;

　　③立法機構(gòu)的監(jiān)督檢查;

　?、苌鐣O(jiān)督。

　　城市規(guī)劃監(jiān)督檢查的內(nèi)容還應(yīng)包括違法建設(shè)的處罰、行政復(fù)議。在城市規(guī)劃區(qū)占用土地和進行建設(shè)的一切單位、單位的有關(guān)責(zé)任人員以及居民，只要違反《中華人民共和國城市規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定，構(gòu)成違法行為的，就必須承擔(dān)行政責(zé)任。它的具體形式是由法律規(guī)定的國家行政機關(guān)給有關(guān)責(zé)任者以行政處罰或行政處分，對處罰不服的可以提請行政復(fù)議，國家行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以受理，并及時作出處理。

　　5)我國城市規(guī)劃的實施管理體制根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定，建設(shè)部作為國務(wù)院的城市規(guī)劃行政主管部門，主管全國的城市規(guī)劃工作。省級人民政府一般設(shè)建設(shè)廳(局)，作為省級人民政府的城市規(guī)劃行政主管部門，主管省域內(nèi)的城市規(guī)劃工作。市、縣級人民政府一般設(shè)規(guī)劃局或建設(shè)局，作為市、縣人民政府的城市規(guī)劃行政主管部門，主管市、縣行政區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃工作。有些縣(市)在鎮(zhèn)(鄉(xiāng))還設(shè)有規(guī)劃所，負責(zé)鎮(zhèn)(鄉(xiāng))范圍內(nèi)的村鎮(zhèn)規(guī)劃與建設(shè)工作。全國基本形成了從中央到縣(市)或鎮(zhèn)(鄉(xiāng))四至五級的城市規(guī)劃管理體系，為全國城市規(guī)劃管理奠定了組織保障。

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