2014備考加油站:土地估價的原則與方法----預(yù)期收益原則

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　　預(yù)期收益原則

　　土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟(jì)形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。

　　預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價人員必須對 價格的形成因素認(rèn)真分析，并對將來的變動趨勢作客觀合理的預(yù)測，應(yīng)排除脫離現(xiàn)實的使用或因投機(jī)及違法使用土地所獲收益的 預(yù)測。

　　預(yù)期收益原則，對土地估價中的地區(qū)分析、交易實例價格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價實踐中，剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預(yù)期收益原 則的具體應(yīng)用。

　　例題：判斷題：在土地估價實踐中，剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。

　　最有效使用原則

　　土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

　　根據(jù)土地價格以其最有效使用為前提的原則進(jìn)行估價時，就 不應(yīng)該受現(xiàn)實的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能最有效 使用作出正確的判斷。

　　判斷土地是否為最有效使用時，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么;目前的利用方式是否為最有效使用;如果是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何;最有效使用方式能持續(xù)久等。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，與預(yù)測原則相關(guān)連。

　　總之，最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原則和變動原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

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