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2014備考加油站:土地估價(jià)的原則與方法----預(yù)期收益原則

更新時(shí)間:2014-07-23 18:12:40 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年土地估價(jià)師考試工作將在2014年9月13、14兩日進(jìn)行,小編為大家整理總結(jié)了一系列復(fù)習(xí)資料和模擬試題,希望對(duì)大家有所幫助,請(qǐng)大家密切關(guān)注!

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  預(yù)期收益原則

  土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來(lái)所能帶來(lái)的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過去的收益狀況,并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè),準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)總和,即收益價(jià)格。

  預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價(jià)人員必須對(duì) 價(jià)格的形成因素認(rèn)真分析,并對(duì)將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)作客觀合理的預(yù)測(cè),應(yīng)排除脫離現(xiàn)實(shí)的使用或因投機(jī)及違法使用土地所獲收益的 預(yù)測(cè)。

  預(yù)期收益原則,對(duì)土地估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價(jià)實(shí)踐中,剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定,都是預(yù)期收益原 則的具體應(yīng)用。

  例題:判斷題:在土地估價(jià)實(shí)踐中,剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定,都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。

  最有效使用原則

  土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

  根據(jù)土地價(jià)格以其最有效使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí),就 不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制,而應(yīng)對(duì)何種情況下才能最有效 使用作出正確的判斷。

  判斷土地是否為最有效使用時(shí),應(yīng)考慮的因素是:該地塊的最佳利用方式是什么;目前的利用方式是否為最有效使用;如果是,轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何;最有效使用方式能持續(xù)久等。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要,因?yàn)檫@直接影響將來(lái)的使用方式及收益量,與預(yù)測(cè)原則相關(guān)連。

  總之,最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ),就過去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

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