2014備考加油站:土地估價的原則與方法----土地估價原則

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　　二、土地估價原則

　　土地價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。首先要掌握土地估價 的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價格的因素，靈活 使用各種土地估價方法，對土地價格做出最準(zhǔn)確的判斷。

　　(一)替代原則

　　土地估價中的替代原則可概括如下：

　　①土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定;②土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格;③土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

　　根據(jù)上述原則，在土地估價時，就可以通過對土地條件即土地使用價值的比較來評估土地價格。一般都要進(jìn)行時間和土地條件修訂后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價格。

　　例題：判斷題：在土地估價時，就可以通過對土地條件即土地使用價值的比較來評估土地價格。一般都要進(jìn)行時間和土地條件修訂后，才能按替代原則[ r ]

　　替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因?yàn)槟车貕K的價格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價格?？梢?，替代原則是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價原則的中心內(nèi)容之一。

　　在我國目前的土地估價工作中，基準(zhǔn)地價評估是先評定土地使用價值，進(jìn)行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎(chǔ)上再測算其平均價格;而基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法評估宗地價格時，則是在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準(zhǔn)地價進(jìn)行系數(shù)修訂，評估出宗地價格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在估價實(shí)踐中的具體運(yùn)用。

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