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2014備考加油站:土地估價(jià)的原則與方法----土地估價(jià)原則

更新時(shí)間:2014-07-23 18:11:19 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年土地估價(jià)師考試工作將在2014年9月13、14兩日進(jìn)行,小編為大家整理總結(jié)了一系列復(fù)習(xí)資料和模擬試題,希望對(duì)大家有所幫助,請(qǐng)大家密切關(guān)注!

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  二、土地估價(jià)原則

  土地價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。首先要掌握土地估價(jià) 的基本原則,以此為指南,認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的因素,靈活 使用各種土地估價(jià)方法,對(duì)土地價(jià)格做出最準(zhǔn)確的判斷。

  (一)替代原則

  土地估價(jià)中的替代原則可概括如下:

 ?、偻恋貎r(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定;②土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格;③土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。

  根據(jù)上述原則,在土地估價(jià)時(shí),就可以通過(guò)對(duì)土地條件即土地使用價(jià)值的比較來(lái)評(píng)估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后,才能按替代原則,采用市場(chǎng)比較法確定待估地塊價(jià)格。

  例題:判斷題:在土地估價(jià)時(shí),就可以通過(guò)對(duì)土地條件即土地使用價(jià)值的比較來(lái)評(píng)估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后,才能按替代原則[ r ]

  替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因?yàn)槟车貕K的價(jià)格,如有替代可能,則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價(jià)格??梢?jiàn),替代原則是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原則之一。它適用范圍廣,是估價(jià)原則的中心內(nèi)容之一。

  在我國(guó)目前的土地估價(jià)工作中,基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是先評(píng)定土地使用價(jià)值,進(jìn)行分等定級(jí),把土地條件基本一致的土地歸為同一等級(jí),在此基礎(chǔ)上再測(cè)算其平均價(jià)格;而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí),則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上,通過(guò)待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較,對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修訂,評(píng)估出宗地價(jià)格。由此可以看出,這實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。

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