2014年土地估價師《案例與報告》考點:土地估價現(xiàn)場調(diào)查

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　　2014年土地估價師《案例與報告》考點匯總

    土地估價現(xiàn)場調(diào)查

　　(考綱要求)

　　(1)現(xiàn)場調(diào)查的目的

　　(2)現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容

　　1)土地權(quán)屬查證

　　2)土地實體狀況查勘

　　3)周邊環(huán)境狀況調(diào)查

　　(3)現(xiàn)場調(diào)查的方法

　　內(nèi)容詳解

　　一、現(xiàn)場調(diào)查的目的

　　1.核實驗證，保證價值與估價對象嚴格對應(yīng)相符，加深對估價對象的認識，形成一個直觀、具體的印象;

　　2.觀察土地實體特征，對權(quán)屬證書和估價對象進一步核實和確認，并收集補充估價所需的其他資料;

　　3.現(xiàn)場體驗周邊環(huán)境，獲取文字、圖紙、照片等資料所無法或難以描述的細節(jié)。

　　例題：下面不屬于現(xiàn)場調(diào)查目的有( )。

　　A.核實驗證，保證價值與估價對象嚴格對應(yīng)相符

　　B.觀察土地實體特征

　　C.了解周邊規(guī)劃

　　D.現(xiàn)場體驗周邊環(huán)境

　　解析：根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查的目的，C.了解周邊規(guī)劃為錯誤答案。

　　二、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容

　　1.土地權(quán)屬查證

　　查證地產(chǎn)基本項目，包括地產(chǎn)座落位置、街道、街坊、地號、門牌號、土地面積、建筑物、面積、用途等，看其是否與產(chǎn)權(quán)登記文件一致。

　　2.土地實體狀況查勘

　　土地實體狀況查勘內(nèi)容包括：土地的位置、四至、面積、形狀、地勢、臨路情況、開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況及地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修情況、設(shè)施、設(shè)備、樓層、朝向等等。

　　例題：估價人員要了解的估價對象的狀況，屬于物質(zhì)實體狀況的有( )。

　　A.土地的位置、四至

　　B.土地的使用年限

　　C地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)

　　D.土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源

　　E.土地的開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況

　　解析：根據(jù)土地實體狀況查勘內(nèi)容，知道答案為ACE。

　　3.周邊環(huán)境狀況調(diào)查

　　待估地產(chǎn)區(qū)域因素條件和個別因素條件勘查?，F(xiàn)場查證地產(chǎn)所在區(qū)域的商服繁華條件、交通狀況、設(shè)施狀況、人口狀況、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成狀況等區(qū)域條件和宗地形狀、面積、臨街條件、進深、地質(zhì)、地形條件等個別條件，并逐一詳細記錄。

　　例題：現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容不包括( )。(單選)

　　A.地產(chǎn)基本項目

　　B.土地實體狀況

　　C.周邊環(huán)境狀況

　　D.土地使用者

　　解析：根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容，知道應(yīng)該是D.土地使用者為錯誤答案。

　　三、現(xiàn)場調(diào)查的方法

　　現(xiàn)場調(diào)查的方法主要有：l.觀察;2.詢問;3.測量;4.核對。通過現(xiàn)場調(diào)查，了解土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物和周圍環(huán)境狀況是否與委托人提供的資料、房地產(chǎn)登記等資料一致，確保資料的真實可靠和評估結(jié)果的準確性。

　　例題：下面不是現(xiàn)場調(diào)查的方法的一項是( )。

　　A.觀察

　　B.詢問

　　C測量

　　D.電話調(diào)查

　　解析：根據(jù)調(diào)查的方法，D.電話調(diào)查為錯誤答案。

　　本章小結(jié)：

　　土地估價資料的收集是進行土地估價的前提，本章對土地估價資料的種類和主要內(nèi)容做了系統(tǒng)說明，介紹了土地估價資料的收集和整理的方法。對于本章的學習，關(guān)鍵要理清各項估價所需資料的內(nèi)容，介紹收集和整理的各種方法，從而培養(yǎng)估價人員土地估價資料的收集和整理的能力。

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