2014年土地估價師《案例與報告》考點:土地估價業(yè)務受理

2014土地估價高端套餐

　　2014年土地估價師《案例與報告》考點匯總

    考點一：土地估價業(yè)務受理

　　一、我國土地估價發(fā)展的歷史沿革

　　土地估價行業(yè)是伴隨著土地使用制度改革而產(chǎn)生并發(fā)展起來的，到現(xiàn)在已有二十年的歷史。在這二十年里，土地估價行業(yè)在服務于市場經(jīng)濟建設和國有企業(yè)改革、服務于土地使用制度改革與土地市場建設中不斷發(fā)展壯大，已成為我國市場經(jīng)濟體系中一個重要的中介行業(yè)，并取得了輝煌的成就。

　　1.建立了與我國市場經(jīng)濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度

　　在我國土地使用制度改革與土地市場建設過程中地價問題一直是核心問題和前提條件。從城鎮(zhèn)土地分等定級到城市基準地價測算，從出讓地價到國企改革中土地資產(chǎn)管理，從土地有償使用到經(jīng)營城市，土地估價從無到有，建立了一系列的制度和體系。如：

　　建立了基準地價、標定地價、宗地地價;城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)等地價體系;

　　建立了從估價機構審批、地價確認到估價機構公示、估價報告?zhèn)浒?、土地資產(chǎn)處置審批的管理制度;

　　建立了土地估價師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價人員和機構的監(jiān)督管理機制。

　　2003年12月19日國務院辦公廳轉發(fā)了《財政部關于加強和規(guī)范評估行業(yè)管理意見的通知》(國辦發(fā)[2003]101號文)，明確規(guī)定土地估價師是根據(jù)目前我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要設置的六類資產(chǎn)評估專業(yè)資格之一，進一步明確了土地估價師在社會主義市場經(jīng)濟建設中的地位和作用，這是國務院對土地估價行業(yè)近二十年來改革和發(fā)展的充分肯定。

　　2.形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術標準體系

　　已先后頒布了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》兩個國家標準，《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價規(guī)程》三個行業(yè)標準，以及《土地估價報告規(guī)范格式》等技術標準，出版了《土地估價師資格考試系列教材》、《城市土地價格調查與動態(tài)監(jiān)測》、《中國城市地價圖集》、《城市地產(chǎn)評估》等專著和眾多研究報告，有超過60個高等院校開設了土地估價的專業(yè)課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。

　　3.形成了一支具有規(guī)模、專門提供土地估價中介服務的專業(yè)隊伍

　　現(xiàn)在，全國共有2萬多名具有資格的土地估價師，其中執(zhí)業(yè)注冊的土地估價師近10000人，執(zhí)業(yè)土地估價機構2000多家。經(jīng)過脫鉤改制、改革土地估價結果確認和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價人員和機構監(jiān)督管理方式的三次改革，土地估價行業(yè)的人員素質、機構規(guī)模、業(yè)務能力、競爭風險意識等都有很大的提高，已經(jīng)形成了一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展，自我約束，自主經(jīng)營，自擔風險的土地估價專業(yè)隊伍。

　　4.有力地配合土地使用制度改革和土地市場建設

　　據(jù)有關部門的不完全統(tǒng)計，1992年以來，全國土地出讓金收入累計超過l萬億元。土地出讓金收入主要用于地方城市建設，對改善城市環(huán)境、加快城市基礎設施建設，推進土地市場建設起了積極作用。其中出讓地價評估和城市基準地價評估是土地使用權出讓和土地市場建設的基礎工作。

　　5.有力地配合國有企業(yè)改革

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，1992年以來，全國共完成了數(shù)萬家改制企業(yè)的土地評估工作，顯化資產(chǎn)幾千億元，僅由原國家土地局和現(xiàn)國土資源部確認和處置的企業(yè)數(shù)就超過200家，涉及宗地超過10萬宗，土地資產(chǎn)價值1000多億元，其中包括了中石油、中石化、中國聯(lián)通、中國電信、中國移動通信等特大型集團公司的改制等，在顯化國有土地資產(chǎn)，促進國有經(jīng)濟的戰(zhàn)略性調整，防止土地資產(chǎn)流失等方面發(fā)揮了重要作用。

　　6.土地估價行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨立公正、自主發(fā)展的道路

　　2002年，國土資源部按照國務院改革行政審批制度的要求，改革了土地估價行業(yè)監(jiān)督管理方式，強化了行業(yè)自律，有力地促進了行業(yè)自律組織建設。目前，全國大多數(shù)省、自治區(qū)、直轄市成立了土地估價師協(xié)會。通過幾年的改革，土地估價行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨立公正、自主發(fā)展的道路。

　　二、土地估價業(yè)務受理范圍

　　二、土地估價業(yè)務受理

　　(一)土地估價的業(yè)務范圍：

　　1.土地使用權出讓評估;

　　2.土地使用權轉讓評估;

　　3.土地征用、征收、征購或拆遷補償評估;

　　4.土地使用權或其他土地權利的抵押評估;

　　5.土地收益權質押評估;

　　6.確定相關稅費涉及的土地評估;

　　7.以土地使用權作為出資或合作條件入股企業(yè)評估;

　　8.為企業(yè)改制進行的土地評估;

　　9.為企業(yè)會計處理或出具財務報告需要進行的土地評估(如土地評估入賬計提

　　減值準備等);

　　10.為金融不良資產(chǎn)轉讓而進行的土地評估;

　　11.法律訴訟涉及的土地評估;

　　12，城鎮(zhèn)基準地價評估;

　　13.城市地價動態(tài)監(jiān)測;

　　14.農(nóng)用地分等定級與估價;

　　15.征地區(qū)片綜合地價及統(tǒng)一年產(chǎn)值測算;

　　16.其他經(jīng)濟或整個行為涉及的土地評估。

　　(二)土地估價業(yè)務獲取的途徑

　　1.政府委托

　　政府為了課稅的需要，可能委托對課稅對象土地進行估價;為了公示等管理需要，可能委托評估基準地價、監(jiān)測點地價、征地區(qū)片價;為了出讓土地，可能委托評估出讓底價等。

　　2.企業(yè)或個人委托

　　委托估價者可以是土地的占有者或者使用者，也可以不是。他們可能出于一切經(jīng)濟活動的需要，例如合資、購買、轉讓、抵押、清算、企業(yè)改制等，對土地進行估價，也可能出于法律訴訟的需要，需要委托評估。

　　3.自有自估

　　即對自己擁有或擬取得的土地使用權，自己提出估價要求，并自己進行估價。這是對有估價能力者而言的，并且這種估價結果對外一般不具有法律效力，僅供自己掌握以做到心中有數(shù)，因此估價任務的主要來源是前兩個，即委托估價。

　　(三)土地估價業(yè)務受理及應注意的問題

　　l，明確雙方權利與義務

　　要簽定正式的估價合同，證明雙方權利、義務，以保證合作順利，減少爭議，同時也約定了估價師的任務和工作時限。

　　2.合理安排時間及人員

　　估價任務明確后，要根據(jù)估價任務的性質、標的的位置、特性、工作時間的緊迫程度，合理地安排時間和參與的估價師及其他工作人員，要保證估價人員有足夠的時間勘察現(xiàn)場及作出相應的市場調查，派出的工作人員一定要保證其獨立性，與項目本身沒有任何需要回避的緊密聯(lián)系。

　　3.保證估價質量

　　保證業(yè)務的質量是估價機構和估價師的生命線。在工作中，一定要把估價質量放在首位，把避免技術質量風險放在首位。要保證估價業(yè)務的質量，除了估價師自身的素質要保證外，機構本身的自檢、互檢、審閱、鑒發(fā)報告制度十分重要，具體經(jīng)辦人、技術部門到機構負責人各個環(huán)節(jié)都要嚴把質量關。

　　4.適當提供相關附加(增值)業(yè)務

　　估價業(yè)務的服務內容不應該局限于提供估價報告，圍繞業(yè)務的相關經(jīng)濟活動，估價師應發(fā)揮專業(yè)技術優(yōu)勢，提供相關咨詢服務，或是發(fā)揮與國土、房產(chǎn)等管理部門較為熟悉、了解辦事程序的優(yōu)勢，幫助代為辦理抵押登記，完善土地產(chǎn)權等手續(xù)。由于提供了這些相關的增值服務，一方面可以增加客戶對估價機構和估價師的認同，另一方面，也可以增加相應的收入。

　　5.注意適應相關行業(yè)的要求(如審計)

　　估價報告的應用常常與其他經(jīng)濟活動結合得十分緊密，因此，在出具估價報告時，要考慮相關行業(yè)的要求，做好銜接。例如：審計報告的基準日通常是月末，所以為企業(yè)會計處理而進行的土地評估的基準日也一般為月末。

　　6.注意適應國際規(guī)范

　　國際上很多國家均設有估價師制度，如亞洲的日本、韓國、歐洲的英國等，我國地產(chǎn)市場剛剛發(fā)育，土地估價起步更晚，而隨著經(jīng)濟體制改革和擴大對外開放，設立三資企業(yè)以及股份公司在海外上市等，都要求相應的估價報告送往國外并為國外所認可，因此估價報告已不僅限于國內使用，估價機構必須盡快提高其工作能力和估價質量，以適應估價工作日益國際化的要求。

　　(四)簽訂土地估價委托協(xié)議的重要性

　　1.估價委托的法律依據(jù);

　　2.明確土地估價雙方權利與義務;

　　3.降低估價收益風險。

　　(五)土地估價委托協(xié)議(合同)的主要內容

　　1.委托方、受托方的名稱：必須是雙方的全稱。

　　2.評估目的：應注明此項評估是為了滿足委托方的何種需要，如抵押貸款、上市、轉讓、課稅、訴訟等等。

　　3.評估對象：指評估標的的具體范圍，具體說明估價對象的面積、土地使用者、用途等。如果評估對象為多項，可列表說明。

　　4.評估基準日：說明估價結果對應的日期，具體到某年某月某日。

　　5.評估時間：出具評估報告書的時間。

　　6.報告使用范圍：該使用范圍應與評估目的相對應，要注明評估報告僅供委托方為評估目的使用，申明評估報告書的使用權為委托方所有，解釋權歸評估機構，未經(jīng)估價機構同意，不得向他人提供和公開或肢解評估報告。

　　7.評估費的收?。阂獙懨髟u估費收取的金額、收取的時間和收取的方式。

　　8.合同有效期：在合同中應寫明除雙方同意解除合同外，合同的有效期應為完成評估報告書且委托方支付完評估費后，為其合同終止時間。

　　9.違約責任：在合同中應寫明雙方違約應承擔的責任，應賠償?shù)膿p失及產(chǎn)生爭議的解決辦法。

　　10.雙方的權利、義務：明確委托方的義務是配合評估機構的工作和提供有關的資料，并保證資料的真實性和合法性，及時支付評估費。評估機構的義務是在約定的時間出具報告書，并為委托方保守商業(yè)秘密。

　　11.爭議解決：爭議解決的辦法有協(xié)商、仲裁、訴訟。

　　12.簽合同的時間、地點、人物及印章。

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