2014年土地估價(jià)師考試土案例與報(bào)告復(fù)習(xí)5
2014年土地估價(jià)師考試土案例與報(bào)告復(fù)習(xí)匯總
設(shè)有租賃權(quán)或地役權(quán)的土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用
1.設(shè)有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用
(1)估價(jià)特點(diǎn):因估價(jià)對象帶有租約,租期內(nèi)估價(jià)參數(shù)取值依據(jù)租約,其他同一般常見的土地使用權(quán)價(jià)格評估。
(2)價(jià)格影響因素:除了針對土地用途應(yīng)考慮到政策因素,區(qū)域因素、個(gè)別因素外,還應(yīng)注意租賃契約中的內(nèi)容、約定的條件、租期和剩余租期、租金調(diào)整的約定等因素。
(3)估價(jià)技術(shù)思路:先評估不考慮租賃權(quán)的情況下的土地使用權(quán)價(jià)格,再作減價(jià)修正。
(4)估價(jià)方法應(yīng)用
采用收益還原法估價(jià)時(shí),在租賃期限內(nèi)的土地收益依合同租金計(jì)算,超出租賃期限的土地收益,按土地剩余使用年限內(nèi)最有效利用方式下的未來土地收益確定;采用市場比較法時(shí),需要考慮各比較實(shí)例與待估宗地間因租賃期限不同所帶來的影響。
2.設(shè)有地役權(quán)的土地使用權(quán)估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用
先評估不考慮地役權(quán)的情況下的土地使用權(quán)價(jià)格,再作地價(jià)修正。
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