2014年土地估價(jià)師考試土案例與報(bào)告復(fù)習(xí)2

2014土地估價(jià)高端套餐

　　2014年土地估價(jià)師考試土案例與報(bào)告復(fù)習(xí)匯總

    《土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審規(guī)則》

　　中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)

　　一、關(guān)于如何評(píng)判報(bào)告質(zhì)量

　　評(píng)審報(bào)告就是審核報(bào)告的質(zhì)量。高質(zhì)量的報(bào)告主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

　　外在形式：格式規(guī)范，內(nèi)容全面，要件齊全，制作美觀。這是對(duì)土地估價(jià)報(bào)告的基本要求。

　　內(nèi)在質(zhì)量：估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及價(jià)格定義界定清楚、準(zhǔn)確，估價(jià)方法的選擇及應(yīng)用合法、合規(guī)、合理，各項(xiàng)參數(shù)選取的依據(jù)或理由充分、合理，針對(duì)特定估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了深入細(xì)致地分析，資料充實(shí)可靠、時(shí)效性強(qiáng)，對(duì)特殊問(wèn)題的處理恰當(dāng)、合理，且有獨(dú)到之處。整個(gè)報(bào)告分析論證嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，前后不矛盾，沒(méi)有明顯瑕疵，這是對(duì)土地估價(jià)報(bào)告的內(nèi)在要求。

　　核心問(wèn)題：估價(jià)結(jié)果客觀、合理，符合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的地價(jià)水平。這是土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量高低的核心問(wèn)題。只要具備了前兩點(diǎn)，估價(jià)結(jié)果不會(huì)有多大問(wèn)題。

　　延伸閱讀：

　　土地估價(jià)可分為兩種性質(zhì)：一是鑒證性估價(jià)，也稱(chēng)證據(jù)性估價(jià)、公證性估價(jià)，二是咨詢(xún)性估價(jià)，也稱(chēng)參考性估價(jià)，是委托人自己使用的報(bào)告，如投資價(jià)值估價(jià)。這兩種性質(zhì)的估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師均要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢(xún)性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。

　　二、格式規(guī)范與內(nèi)容合規(guī)

　　格式問(wèn)題：格式不規(guī)范，有缺漏項(xiàng)。極個(gè)別報(bào)告存在此類(lèi)問(wèn)題。

　　一般問(wèn)題：依據(jù)(理由)不充分、內(nèi)容不全面。多數(shù)報(bào)告存在這類(lèi)問(wèn)題。

　　嚴(yán)重問(wèn)題：對(duì)象界定錯(cuò)誤、前后矛盾、方法選擇和應(yīng)用錯(cuò)誤等。不合格的報(bào)告多數(shù)存在。

　　三、關(guān)鍵點(diǎn)與深層問(wèn)題

　　對(duì)象界定：范圍、面積、權(quán)屬等。

　　地價(jià)定義：用途、權(quán)屬、開(kāi)發(fā)程度、年期等。

　　方法應(yīng)用：合法、合規(guī)、合理等。

　　四、評(píng)估報(bào)告審查要點(diǎn)(略)

　　五、報(bào)告評(píng)分細(xì)則

　　(一)土地估價(jià)報(bào)告(5分)

　　第一部分摘要(1分)

　　審查要點(diǎn)：①估價(jià)結(jié)果?？偟貎r(jià)、單位面積地價(jià)、總地價(jià)大寫(xiě)、幣種、估價(jià)結(jié)果一覽表等;②估價(jià)師簽字、機(jī)構(gòu)蓋章等。

　　第二部分估價(jià)對(duì)象界定(1分)

　　審查要點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象具體范圍界定及估價(jià)對(duì)象面積、土地使用者、土地用途說(shuō)明等。

　　第三部分土地估價(jià)結(jié)果及其使用(1分)

　　審查要點(diǎn)：估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件，估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用限制、有效期限等。

　　第四部分附件(2分)

　　審查要點(diǎn)：宗地位置示意圖、估價(jià)對(duì)象照片，土地使用證及權(quán)屬證明、估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)證書(shū)及簽字土地估價(jià)師證書(shū)復(fù)印件等。

　　(二)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(90分)

　　第一部分總述(12分)

　　審查要點(diǎn)：

　　1、估價(jià)目的(1分)

　　(1)誰(shuí)委托估價(jià)，為什么估價(jià);(2)估價(jià)結(jié)果應(yīng)用方向。

　　2、估價(jià)依據(jù)(3分)

　　(1)估價(jià)依據(jù)是否全面;(2)估價(jià)依據(jù)是否考慮了最策調(diào)整;

　　(3)估價(jià)依據(jù)是否具有針對(duì)性。

　　3、地價(jià)定義(4分)

　　(1)土地用途。說(shuō)明證載用途、實(shí)際用途(或規(guī)劃用途)、設(shè)定用途等。(1分)

　　(2)土地使用權(quán)性質(zhì)。分別說(shuō)明現(xiàn)狀和設(shè)定土地使用權(quán)性質(zhì)。

　　是劃撥土地使用權(quán)，還是出讓土地使用權(quán)，或作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)。若為出讓土地使用權(quán)，需說(shuō)明出讓年期、剩余土地使用年期等。(1.5分)

　　(3)土地開(kāi)發(fā)程度。說(shuō)明宗地內(nèi)外實(shí)際開(kāi)發(fā)程度和本次估價(jià)所設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度及其理由。(1分)

　　(4)估價(jià)期日(0.5分)

　　4、估價(jià)結(jié)果(1分).

　　土地單價(jià)、總地價(jià)、總地價(jià)大寫(xiě)、幣種等。

　　5、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)(3分)

　　(1)資料來(lái)源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無(wú)法確認(rèn)資料說(shuō)明;(0.5分)

　　(2)對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)(地價(jià)指數(shù)、開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定用途等)說(shuō)明;(1分)

　　(3)估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理;(1分)

　　(4)其他需要特殊說(shuō)明的問(wèn)題。(0.5分)

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