2014年土地估價師考試《估價理論與方法》考點(3)

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    2014年土地估價師考試《估價理論與方法》考點匯總

　　第三章 地租理論

　　考點1：地租概念

　　1、 地租意指報酬或收益。是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。

　　2、 根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，馬克思把地租區(qū)分為級差地租和絕對地租。指出這是資本主義地租的兩種基本形式。

　　3、 地租定義為“土地在生產(chǎn)利用中自然產(chǎn)生的或應(yīng)該產(chǎn)生的經(jīng)濟報酬”?！暗刈馐且环N經(jīng)濟剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本之后余下的那一部分”。按照這種定義把地租分為契約地租(商業(yè)地租，是指土地所有者將土地租給土地使用者，土地承租人和出租人簽訂租賃契約所確定的租金)和經(jīng)濟地租(理論地理，是指土地產(chǎn)品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超過成本的純收入)。

　　4、 廣義地租：是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。

　　5、 狹義地租：指利用土地所獲得的超額利潤。

　　6、 馬在思在科學(xué)的勞動價值論、剩余價值論、科學(xué)的利潤理論、生產(chǎn)價格理論的基礎(chǔ)上，對資本主義社會的地租進行了深入分析，指出資本主義地租是以資本主義土地私有制為前提的，是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，其特點在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。

　　考點2：級差地租

　　1、 級差地租的概念：是指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。級差地租與土地等級相聯(lián)系，在等量投入的情況下，土地等級不同，土地收益便不同，因此地租額不同。

　　2、 級差地租假定前提條件：資本主義的生產(chǎn)關(guān)系在農(nóng)業(yè)中已占統(tǒng)治地位，資本在國民經(jīng)濟各部門之間，在農(nóng)業(yè)和工業(yè)之間可以自由轉(zhuǎn)移，平均利潤、生產(chǎn)價格已經(jīng)形成，農(nóng)產(chǎn)品像其他商品一樣，按照生產(chǎn)價格出售。

　　3、 級差地租形成的自然條件或自然基礎(chǔ)：土地自然條件的差別(即土地等級的差別)

　　4、 馬克思在分析級差地租時，按其形成的基礎(chǔ)不同，把級差地租分為兩種形式：級差地租第一形式(級差地租I：是指農(nóng)業(yè)工人因利用肥沃程度高和位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤而轉(zhuǎn)化的地租)和級差地租第二形式(級差地租II：是指對同一地塊上的連續(xù)增長投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租。)

　　考點3：絕對地租

　　1、 絕對地租的概念：是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。假定劣等地是不繳納地租的。

　　2、 租用劣等地的資本家只得到了平均利潤，如果讓其從平均利潤中拿出一部分繳納地租，農(nóng)業(yè)資本家得不到平均利潤絕對不行，可又必須繳納地租，顯然絕對地租不是平均利潤的一部分，而是農(nóng)產(chǎn)品市場價格高于生產(chǎn)價格的余額。

　　3、 農(nóng)產(chǎn)品不按生產(chǎn)價格而的安市場價格出售的原因：(1)低于工業(yè)資本有機構(gòu)成的農(nóng)業(yè)資本有機構(gòu)成是絕對地租形成的條件;(2)土地所有權(quán)的壟斷是絕對地租形成的根本原因。

　　4、 絕對地租的實質(zhì)和來源：同樣是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值。

　　考點4：壟斷地租

　　1、 壟斷地租的概念：是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。

　　2、 某些土地具有的特殊的自然條件。具有特殊自然條件的土地能夠生產(chǎn)某些特別名貴而又非常稀缺的產(chǎn)品。

　　3、 壟斷地租不是來自農(nóng)業(yè)雇擁工人創(chuàng)造的剩余價值，而是來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值。

　　考點5：礦山地租

　　1、 礦山地租概念：是指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。

　　2、 經(jīng)營礦山開采業(yè)的資本家同樣要繳納級差地租和絕對地租原因：(1)由于各礦山的蘊藏豐富的程度不同，開采條件不同，距離消費地點遠(yuǎn)近和運輸條件也不同;(2)同農(nóng)業(yè)一樣，存在著資本主義的壟斷經(jīng)營;(3)由于礦山采掘業(yè)的資本有機構(gòu)成低于社會平均資本有機構(gòu)成，礦產(chǎn)品的價值也就高于它的生產(chǎn)價格。由于存在礦山所有權(quán)的壟斷，使礦產(chǎn)品可以按其價值出售。

　　考點6：建筑地段地租

　　1、 建筑地段地租概念：是指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它的來源同樣是工人創(chuàng)造的剩余價值超過平均利潤的余額，反映了土地所有者對雇擁勞動者的剝削關(guān)系。

　　2、 建筑地段地租的特征：

　　(1) 建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場所和空間而支付的;

　　(2) 建筑地段所處的位置對建筑地段地租有著決定性的影響;

　　(3) 只在于利用社會發(fā)展的進步去提高建筑地段地租;

　　(4) 建筑地段地租的另一個顯著特點，就是壟斷地租占有顯著的優(yōu)勢。

　　考點7：新古典城市地租理論

　　1、 新古典城市地租理論誕生時間：19世紀(jì)末至20世紀(jì)初

　　2、 代表：阿蘭索、密而期

　　3、 理論出現(xiàn)的直接動因：是城市問題的日益突出引起人們對城市地租問題的關(guān)注，經(jīng)濟學(xué)家們試圖從經(jīng)濟學(xué)的角度解釋城市空間的結(jié)構(gòu)和演變規(guī)律。

　　4、 新古典主義關(guān)于地租、地價的論述可歸納為以下幾個特點：

　　(1) 新古內(nèi)蒙主義打破了那種一成不變的分析問題的方法，將生產(chǎn)過程視為多種變量不斷變化的過程，通過邊際產(chǎn)品價格與生產(chǎn)要素價格的比較，對地租的確本質(zhì)含義進行闡述。

　　(2) 區(qū)位因素的重視和區(qū)位平衡概念的引入，使得新古典主義更具實際應(yīng)用價值。

　　(3) 新古典主義對土地市場的分析趨于成熟。

　　(4) 新古典主義解決了城市地租測算的理論方法，建立了有關(guān)地租模型。

　　(5) 由于新古典主義更注重對政府政策的研究，因而使得它有良好前景。

　　考點8：地租與地價的關(guān)系

　　1、 政府因素的作用：主要在于避免土地自由市場對居民收入和社會財富的分配可能帶來的種種不公，同時也在于減少各種不同用地之間不相容的現(xiàn)象，從用地的角度減少污染、擁擠等帶來的損失。

　　(1) 土地利用規(guī)劃。關(guān)于規(guī)劃對土地供給的限制，有學(xué)者將其劃分兩種類型：一種是實質(zhì)性的規(guī)劃政策，即那些具有特定目的的政策規(guī)劃政策，為保護農(nóng)業(yè)用地，進行用地調(diào)整等。另一種為程序性規(guī)劃政策，即那些為實現(xiàn)實質(zhì)性政策而提供的手段或方法，如用地分區(qū)管理條例、土地細(xì)分法規(guī)。這兩種政策都可能增加土地的供給。地價曲線是一個起伏的、有不連續(xù)的折線。

　　(2) 城市基礎(chǔ)設(shè)施政策。設(shè)施的水平、設(shè)施建設(shè)的投資方式、設(shè)施的質(zhì)量是三個最關(guān)鍵的因素?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的時機，建設(shè)晚了會導(dǎo)致用地短缺和地價上升，早了又會造成投資的浪費?；A(chǔ)設(shè)施投資在地價中占有很大的比重，這一比例從30%―80%不等。

　　2、 地租模型。代表：阿蘭索。突出貢獻：在于他將空間作為地租問題的核心進行了考慮，并首次引起了區(qū)位平衡這一新古典概念，同時成功地解決了城市地租計算的理論方法。假設(shè)：在一個平坦的、沒有任何地理差異的平原上，土地質(zhì)量處處相等，每片土地都可直接用于開發(fā)，并可在市場上自由貿(mào)易。

　　3、 阿蘭索指出，對于一個家庭來說，區(qū)位平衡的取得取決于土地數(shù)量、其他商品的數(shù)量、距中心距離三者之間變化比例，使其滿意程度最大，但開支總數(shù)不超過收入的約束。

　　4、 同好曲面：不管地價怎樣變化，都保持個人在不同區(qū)位滿意度不變，由此可對三個變量進行多種組合。

　　5、 買價曲線：一組家庭在不同的距離都有能力支付的而又保證同等滿意度的價格曲線。買價曲線BP的位置越低，其滿意度(利潤)越高。

　　考點9：地租理論在土地估價中的作用

　　1、 絕對地租是土地價格存在的根源;

　　2、 級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素;

　　3、 壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價格高的主要原因。