2014土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》精選提示第三章
土地估價(jià)概念
一、主要內(nèi)容
1.土地估價(jià)的概念
2.土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義
3.土地估價(jià)的服務(wù)方向
4.我國土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程
二、重點(diǎn)提示
掌握:土地估價(jià)的概念
熟悉:土地估價(jià)的現(xiàn)實(shí)意義,土地估價(jià)的服務(wù)方向
了解:我國土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程
三、考點(diǎn)內(nèi)容
(一)土地估價(jià)的概念
土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法,在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上,根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性,按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動中的一般收益狀況,充分考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式,土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響,綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點(diǎn)的價(jià)格的過程。
具體可以從以下幾方面理解:
1、估價(jià)人員。從事土地估價(jià)的人員應(yīng)依法獲得《中華人民共和國土地估價(jià)師資格證書》,取得土地估價(jià)師資格。在執(zhí)業(yè)之前,還應(yīng)通過實(shí)踐考核、進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記,成為執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師。未經(jīng)執(zhí)業(yè)登記,不得以執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師名義執(zhí)行評估業(yè)務(wù)。專業(yè)估價(jià)人員應(yīng)具備職業(yè)素質(zhì),包括業(yè)務(wù)素質(zhì)。土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)時,應(yīng)當(dāng)加入土地估價(jià)機(jī)構(gòu),且同一時間內(nèi)只能受聘于一家土地估價(jià)機(jī)構(gòu)。根據(jù)國土資源部35號令規(guī)定,考取土地估價(jià)師資格證書并進(jìn)入土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從事土地估價(jià)業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)經(jīng)過不少于2年的專業(yè)實(shí)踐,并進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記。經(jīng)過執(zhí)業(yè)登記的土地估價(jià)師方能在土地估價(jià)報(bào)告上簽字,承擔(dān)法律責(zé)任。如果估價(jià)師以惡意壓價(jià)等不正當(dāng)?shù)母偁幨侄螤帞垬I(yè)務(wù),則違反了《注冊土地估價(jià)師自律守則》。
2、基于委托的評估。土地估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)是基于委托人委托土地估價(jià)機(jī)構(gòu)、并簽署土地估價(jià)委托協(xié)議而進(jìn)行。此外,委托是針對特定目的的委托,估價(jià)是針對特定目的的估價(jià)。
3、估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。理由如下:一是土地估價(jià)的目的是為土地交易提供的專業(yè)交易咨詢服務(wù);二是土地資源的配置遵循市場規(guī)律;三是估價(jià)的依據(jù)來源于市場;四是市場價(jià)值是各種估價(jià)目的和各種價(jià)值形態(tài)估算的基礎(chǔ)。
4、待估宗地的收益是指其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動中一般的收益狀況。
5、估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是某一時點(diǎn)的價(jià)格。
6、土地估價(jià)必須依據(jù)充足的土地市場資料。土地價(jià)格的形成最終取決于土地交易雙方,不了解土地市場的交易情況(包括土地市場的過去、現(xiàn)在和未來),就不能評估出公正客觀的土地價(jià)格。
7、土地估價(jià)必須考慮政府土地政策的影響。城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地政策、住房政策等的調(diào)整都會對土地價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。
8、應(yīng)充分了解待估宗地的權(quán)利狀況。土地價(jià)格實(shí)質(zhì)是土地權(quán)益的價(jià)格。權(quán)利不同,其價(jià)格就會有差別,應(yīng)通過查閱土地登記資料和進(jìn)行現(xiàn)場勘察核實(shí)清楚土地權(quán)利狀況。
9、應(yīng)充分了解待估宗地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性,包括土地的用途、最有效利用、土地市場需求、土地增值性及土地位置、面積、地形等特性。
10、遵循土地估價(jià)的技術(shù)規(guī)范,依據(jù)土地估價(jià)的原則、程序和估價(jià)方法等進(jìn)行估價(jià)。
(二)土地估價(jià)的作用和現(xiàn)實(shí)意義(略)
(三)土地估價(jià)的服務(wù)方向
1.為國有土地使用權(quán)出讓(包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評估)、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資等提供地價(jià)參考;
2.為集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)入股和轉(zhuǎn)讓等提供地價(jià)參考;
3.為土地使用權(quán)抵押提供地價(jià)參考;
4.為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并,分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動提供地價(jià)參考;
5.確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià);
6.實(shí)現(xiàn)城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測;
7.對農(nóng)用地進(jìn)行分等定級;
8.確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià);
9.為土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費(fèi)征收提供地價(jià)參考;
10.為司法鑒定提供地價(jià)參考。
(四)我國土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程
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