2014土地估價師考試《土地估價實務》精選提示第三章

　　土地估價概念

　　一、主要內容

　　1.土地估價的概念

　　2.土地估價的作用及現(xiàn)實意義

　　3.土地估價的服務方向

　　4.我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程

　　二、重點提示

　　掌握：土地估價的概念

　　熟悉：土地估價的現(xiàn)實意義，土地估價的服務方向

　　了解：我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程

　　三、考點內容

　　(一)土地估價的概念

　　土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。

　　具體可以從以下幾方面理解：

　　1、估價人員。從事土地估價的人員應依法獲得《中華人民共和國土地估價師資格證書》，取得土地估價師資格。在執(zhí)業(yè)之前，還應通過實踐考核、進行執(zhí)業(yè)登記，成為執(zhí)業(yè)土地估價師。未經(jīng)執(zhí)業(yè)登記，不得以執(zhí)業(yè)土地估價師名義執(zhí)行評估業(yè)務。專業(yè)估價人員應具備職業(yè)素質，包括業(yè)務素質。土地估價師執(zhí)業(yè)時，應當加入土地估價機構，且同一時間內只能受聘于一家土地估價機構。根據(jù)國土資源部35號令規(guī)定，考取土地估價師資格證書并進入土地估價機構從事土地估價業(yè)務，應當經(jīng)過不少于2年的專業(yè)實踐，并進行執(zhí)業(yè)登記。經(jīng)過執(zhí)業(yè)登記的土地估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔法律責任。如果估價師以惡意壓價等不正當?shù)母偁幨侄螤帞垬I(yè)務，則違反了《注冊土地估價師自律守則》。

　　2、基于委托的評估。土地估價業(yè)務應是基于委托人委托土地估價機構、并簽署土地估價委托協(xié)議而進行。此外，委托是針對特定目的的委托，估價是針對特定目的的估價。

　　3、估價的標準是市場價值標準。理由如下：一是土地估價的目的是為土地交易提供的專業(yè)交易咨詢服務;二是土地資源的配置遵循市場規(guī)律;三是估價的依據(jù)來源于市場;四是市場價值是各種估價目的和各種價值形態(tài)估算的基礎。

　　4、待估宗地的收益是指其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中一般的收益狀況。

　　5、估價結果應該是某一時點的價格。

　　6、土地估價必須依據(jù)充足的土地市場資料。土地價格的形成最終取決于土地交易雙方，不了解土地市場的交易情況(包括土地市場的過去、現(xiàn)在和未來)，就不能評估出公正客觀的土地價格。

　　7、土地估價必須考慮政府土地政策的影響。城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地政策、住房政策等的調整都會對土地價格產(chǎn)生很大的影響。

　　8、應充分了解待估宗地的權利狀況。土地價格實質是土地權益的價格。權利不同，其價格就會有差別，應通過查閱土地登記資料和進行現(xiàn)場勘察核實清楚土地權利狀況。

　　9、應充分了解待估宗地的自然和經(jīng)濟屬性，包括土地的用途、最有效利用、土地市場需求、土地增值性及土地位置、面積、地形等特性。

　　10、遵循土地估價的技術規(guī)范，依據(jù)土地估價的原則、程序和估價方法等進行估價。

　　(二)土地估價的作用和現(xiàn)實意義(略)

　　(三)土地估價的服務方向

　　1.為國有土地使用權出讓(包括國有土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓價格評估)、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產(chǎn)核資等提供地價參考;

　　2.為集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價入股和轉讓等提供地價參考;

　　3.為土地使用權抵押提供地價參考;

　　4.為企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關閉、清算等經(jīng)濟活動提供地價參考;

　　5.確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價;

　　6.實現(xiàn)城市地價動態(tài)監(jiān)測;

　　7.對農(nóng)用地進行分等定級;

　　8.確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價;

　　9.為土地增值稅等有關不動產(chǎn)稅費征收提供地價參考;

　　10.為司法鑒定提供地價參考。

　　(四)我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程

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