2014土地估價師考試《土地估價實務》精選提示第一章

　　第一章 土地價格的概念

　　一、主要內(nèi)容

　　1. 土地價格概念

　　2. 土地價格的主要特征

　　3.土地價格的類型及特征

　　4. 我國土地價格評估的發(fā)展歷史

　　二、重點提示

　　掌握：土地價格的內(nèi)涵，土地價格的特征

　　熟悉：不同類型土地價格及特征

　　了解：我國土地價格評估的發(fā)展歷史

　　三、考點內(nèi)容

　　(一)土地價格概念

　　1、土地價格的內(nèi)涵

　　土地價格是土地權(quán)利和預期收益的購買價格，即地租的資本化。用公式表示：土地價格=地租÷利息率。

　　絕對地租

　　級差地租。

　　2、我國土地價格的形式

　　目前的主要形式有以下幾種：

　　(1)根據(jù)土地市場狀況，對一定區(qū)域內(nèi)的土地收益或交易價格等進行歸納整理，形成的區(qū)域平均價。

　　(2)政府確定實施優(yōu)先購買權(quán)、防止地價暴漲、提前收回土地使用權(quán)確定補償額、優(yōu)先使用權(quán)等管理措施所依據(jù)的地價標準。

　　(3)清產(chǎn)核資中反映單位和個人占用土地資產(chǎn)量的地價標準。

　　(4)股份制企業(yè)中土地作價入股的地價標準。

　　(5)政府出讓土地使用權(quán)前確定的最低價、期望成交價格和出讓價格。

　　(6)單位和個人有償取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租時形成的轉(zhuǎn)讓底價和交易價格。

　　(7)土地作為單位或個人的財產(chǎn)，為債權(quán)人取得貸款或為他人貸款提供擔保時的抵押價格。

　　(8)國家將土地作為財產(chǎn)對其征收有關(guān)稅收時的課稅土地價格。

　　(二)土地價格的主要特征(略)

　　(三)土地價格的類型及特征

　　1)按土地權(quán)利分類分為土地所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格和其他他項權(quán)利價格。

　　2)按土地價格形成方式分類分為交易價格、理論價格、評估價格等。

　　3)按政府管理手段分類分為申報地價、公告(示)地價等。

　　4)按土地價格表示方法分類分為土地總價格、單位面積價格、樓面地價等。

　　5)按土地的存在形態(tài)分類分為：生地價格、熟地價格、毛地價格、凈地價格。

　　6)按土地交易的方式分為：拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、掛牌價格。

　　7)按土地價格使用目的分為：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。

　　(四)我國土地價格評估的發(fā)展歷史

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