2014土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)考點(diǎn)輔導(dǎo)1

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　　農(nóng)用地估價(jià)的技術(shù)思路

　　該類用地適宜采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和評(píng)分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

　　農(nóng)用地估價(jià)方法選擇與應(yīng)用試

　　1.由于農(nóng)用地的特殊性，國(guó)內(nèi)農(nóng)用地市場(chǎng)尚處于封閉狀態(tài)，市場(chǎng)交易案例很少，難以滿足市場(chǎng)比較法測(cè)算地價(jià)的要求。農(nóng)用地的自然屬性和不可再生性也局限了成本逼近法和剩余法測(cè)算地價(jià)的應(yīng)用。

　　2.評(píng)分估價(jià)法是指按照一定的原則，建立影響農(nóng)用地價(jià)格的因素體系和因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待估農(nóng)用地的相應(yīng)條件進(jìn)行評(píng)價(jià)賦分，按其得分值的大小，乘以客觀的農(nóng)用地單位分值價(jià)格，從而得到農(nóng)用地價(jià)格的一種估價(jià)方法。

　　3，考慮農(nóng)用地資料的可獲取性、政策法規(guī)的控制性、評(píng)估結(jié)果的應(yīng)用性，目前在評(píng)估宗地農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格時(shí)，收益還原法是常用主要方法之一，即根據(jù)當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)用地投入產(chǎn)出水平和待估宗地的實(shí)際情況，估算出待估農(nóng)用地的客觀預(yù)期收益，以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率還原，確定宗地農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格。

　　4.對(duì)于已建立農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法、基準(zhǔn)地塊法評(píng)估得出宗地農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格。

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