2013年土地估價管理基礎與法規(guī)備考資料60

　　十六、土地利用規(guī)劃實施與管理的途徑

　　(1) 編制與實施土地利用計劃。土地利用計劃是實施土地利用總體規(guī)劃的重要手段，凡不符合國家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策的建設項目，不得安排計劃指標，沒有計劃指標的不得批準用地。

　　(2)建立實施規(guī)劃的領導責任制。政府應把土地規(guī)劃納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，層層建立實施規(guī)劃的領導責任制度，可以促進土地規(guī)劃落到實處。

　　(3) 實行規(guī)劃公告制度。經(jīng)批準的土地利用總體規(guī)劃，應當依法公告，采用網(wǎng)絡、報紙發(fā)布和張貼布告、設立公告牌等形式，對規(guī)劃主要內(nèi)容進行廣泛宣傳和解讀，讓全社會了解規(guī)劃、監(jiān)督規(guī)劃的有效實施。

　　(4)建立建設項目用地的規(guī)劃審查制度。嚴格依據(jù)規(guī)劃審查各類用地。單獨選址建設項目，已列入土地利用總體規(guī)劃重點建設項目清單，在土地利用總體規(guī)劃設定的交通廊道內(nèi)，或選址在土地利用總體規(guī)劃確定的獨立工礦區(qū)的，要按照規(guī)定及時審查報批用地。城鎮(zhèn)村建設用地，在土地利用總體規(guī)劃確定的城鄉(xiāng)建設用地允許建設區(qū)內(nèi)選址的，按照規(guī)定審查報批用地。圍填海造地，涉及圍填海的規(guī)模、用途和布局符合土地利用總體規(guī)劃的，要按照規(guī)定審查報批。土地整治項目，應當優(yōu)先在土地利用總體規(guī)劃及土地整治規(guī)劃確定的土地整治重點區(qū)域、重大工程、示范區(qū)和基本農(nóng)田保護區(qū)、集中區(qū)、整備區(qū)內(nèi)安排。強化建設項目用地規(guī)劃審查，凡不符合法律規(guī)定和土地利用總體規(guī)劃的，不得通過建設項目用地預審。

　　(5)加強對城市和村鎮(zhèn)規(guī)劃中建設用地規(guī)模的審核。根據(jù)《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，城市用地規(guī)模應符合土地利用總體規(guī)劃。

　　(6)嚴格土地利用規(guī)劃的修改。要嚴格土地利用總體規(guī)劃實施管理，強化規(guī)劃和年度計劃對土地供應總量、速度和結構的控制和引導作用。一般不得隨意修改規(guī)劃，凡涉及改變土地利用方向、規(guī)模、重大布局等原則性修改規(guī)劃的，必須報原批準機關批準。建立土地利用總體規(guī)劃實施定期評估和適時修改機制，嚴格規(guī)范土地利用總體規(guī)劃修改。凡涉及改變城鄉(xiāng)建設用地擴展邊界、禁止建設用地邊界，改變約束性指標，調(diào)整重大布局等原則性修改，必須經(jīng)規(guī)劃原批準機關批準。

　　(7)強化土地利用規(guī)劃實施的監(jiān)察管理。除各級國土資源放寬部門切實加強土地利用總體規(guī)劃實施過程中的監(jiān)察管理外，要充分發(fā)揮國家土地督察機構的監(jiān)督作用，市、縣、鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃經(jīng)依法批準后一個月內(nèi)，省級國土資源主管部門須將土地利用總體規(guī)劃文本、圖件和批準文件送派駐地方的國家土地督察局備案。

　　(8)強化建設用地空間管制。①落實建設用地管制邊界和管制區(qū)域。嚴格按照土地利用總體規(guī)劃劃定的“三界四區(qū)”(即城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模邊界、擴展邊界和禁止建設邊界，允許建設區(qū)、有條件建設區(qū)、限制建設區(qū)和禁止建設區(qū))，將城鎮(zhèn)建設用地管制邊界和管制區(qū)域落到實地。②認真執(zhí)行各項空間管制規(guī)則。城鄉(xiāng)建設用地允許建設區(qū)在面積不改變的前提下，空間布局可在有條件建設區(qū)內(nèi)進行形態(tài)調(diào)整，但不得突破建設用地擴展邊界。

　　十七、土地利用總體規(guī)劃與其他規(guī)劃的關系(了解)

　　(1)土地利用總體規(guī)劃與國土規(guī)劃的關系

　　國土規(guī)劃是從宏觀角度對全國或地區(qū)國土資源的綜合開發(fā)利用長遠性、戰(zhàn)略性的籌劃。國土規(guī)劃包括國土資源的綜合評價，確定地區(qū)資源開發(fā)和經(jīng)濟發(fā)展方向，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局，人口與城鎮(zhèn)居民點規(guī)劃，交通運輸業(yè)規(guī)劃，環(huán)境治理與環(huán)境保護規(guī)劃等內(nèi)容。土地資源是國土資源的一部分，因此土地利用總體規(guī)劃與國土規(guī)劃的關系中，土地利用總體規(guī)劃與國土規(guī)劃是局部與整體的關系，土地利用總體規(guī)劃是國土規(guī)劃中有關土地資源規(guī)劃地深化和落實，國土規(guī)劃的成果是編制土地利用總體規(guī)劃的重要依據(jù)。

　　(2)土地利用總體規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃的關系

　　區(qū)域規(guī)劃是指在一定區(qū)域內(nèi)，對整個國民經(jīng)濟建設進行總體的戰(zhàn)略部署，它以自然資源開發(fā)利用、工業(yè)布局、城鎮(zhèn)建設為主要內(nèi)容，也包括土地利用和合理布局在內(nèi)的以行政區(qū)劃為范圍的區(qū)域規(guī)劃，比如以行政區(qū)和經(jīng)濟區(qū)為范圍的國土規(guī)劃，各種等級和不同類型的農(nóng)業(yè)區(qū)劃等。區(qū)域規(guī)劃是具體落實國民經(jīng)濟計劃的重要手段和編制土地利用總體規(guī)劃的基本依據(jù)。

　　(3)土地利用總體規(guī)劃與農(nóng)業(yè)區(qū)劃的關系

　　農(nóng)業(yè)區(qū)劃是對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)空間分布的一種科學分類，是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)合理布局和制定農(nóng)業(yè)規(guī)劃的手段和依據(jù)。農(nóng)業(yè)區(qū)劃包括農(nóng)業(yè)資源調(diào)整、農(nóng)業(yè)區(qū)的劃分和農(nóng)業(yè)區(qū)的開發(fā)利用與合理布局。農(nóng)業(yè)區(qū)劃的成果是土地利用總體規(guī)劃的基礎之一，土地利用總體規(guī)劃需要進一步在土地上落實農(nóng)業(yè)資源的合理利用與布局。同時，土地利用總體規(guī)劃對農(nóng)業(yè)用地的規(guī)模與布局又有指導和控制作用。

　　(4)土地利用總體規(guī)劃與土地利用計劃的關系

　　土地利用計劃是指立足經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律和國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃的要求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，從科學、合理用地的角度對區(qū)域未來一定時期內(nèi)土地利用的開發(fā)和利用所作的安排。土地利用總體規(guī)劃是編制土地利用計劃的主要依據(jù)，規(guī)劃在計劃之前，計劃是規(guī)劃的具體落實。

　　十八、土地利用計劃(了解)

　　依據(jù)：國土資源部令第 37號 《土地利用年度計劃管理辦法》。

　　(一)土地利用計劃的概念

　　土地利用計劃，是指國家對計劃內(nèi)新增建設用地量、土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量的具體安排。其中，新增建設用地量，包括建設占用農(nóng)用地和未利用地。

　　土地利用計劃是土地利用總體規(guī)劃的具體實施計劃。編制土地利用計劃的依據(jù)包括國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、建設用地和土地利用的實際狀況等。

　　土地利用計劃一般由計劃的文字說明和計劃指標兩部分組成。土地利用計劃指標是土地利用規(guī)劃目標和任務的具體化及數(shù)量表現(xiàn)。土地利用計劃指標通常由兩部分組成，即有關的用地類型和用地面積數(shù)量。

　　(二)土地利用計劃編制的主要內(nèi)容

　　1.土地利用年度計劃管理原則

　　土地利用年度計劃管理應當遵循下列原則：(1)嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，合理控制建設用地總量，切實保護耕地特別是基本農(nóng)田;(2)運用土地政策參與宏觀調(diào)控，以土地供應引導需求，促進經(jīng)濟增長方式轉變，提高土地節(jié)約集約利用水平;(3)建設占用耕地與補充耕地相平衡;(4)優(yōu)先保證國家重點建設項目和基礎設施項目用地;(5)城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤;(6)保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用。

　　例題：土地利用年度計劃管理應遵循的基本原則有( )。(2006年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　A.耕地占補平衡

　　B.土地需求引導供應

　　C.建設用地總量不變

　　D.優(yōu)先保證重點建設項目

　　E.城鎮(zhèn)用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤

　　答案：ADE

　　解析：法規(guī)考核點?！锻恋乩媚甓扔媱澒芾磙k法》第三條規(guī)定，土地利用年度計劃管理應當遵循下列原則：(一)嚴格依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，控制建設用地總量，保護耕地;(二)以土地供應引導需求，合理、有效利用土地;(三)優(yōu)先保證國家重點建設項目和基礎設施項目用地;(四)占用耕地與補充耕地相平衡;(五)城鎮(zhèn)用地增加與農(nóng)村建設用地減少相掛鉤;(六)保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用。

　　2.土地利用年度計劃指標

　　土地利用年度計劃指標包括：新增建設用地計劃指標、土地開發(fā)整理計劃指標、耕地保有量計劃指標等。具體是：

　　(1)新增建設用地計劃指標。包括新增建設用地總量指標和新增建設占用農(nóng)用地及耕地指標。其中，新增建設用地計劃指標，分為城鎮(zhèn)村建設用地指標和能源、交通、水利、礦山、軍事設施等獨立選址的重點建設項目用地指標。

　　確定依據(jù)：新增建設用地計劃指標依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、國家宏觀調(diào)控要求、土地利用總體規(guī)劃、國家供地政策和土地利用的實際情況等因素確定。

　　(2)土地開發(fā)整理計劃指標。包括土地開發(fā)補充耕地指標和土地整理復墾補充耕地指標。

　　確定依據(jù)：土地開發(fā)整理計劃指標依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地開發(fā)整理規(guī)劃、建設占用耕地、實現(xiàn)耕地保有量目標等情況確定。

　　(3)耕地保有量計劃指標。

　　確定依據(jù)：耕地保有量計劃指標依據(jù)國務院向省、自治區(qū)、直轄市下達的耕地保護責任考核目標確定。

　　例題：國家規(guī)定的土地利用年度計劃中包括的主要計劃指標包括( )。(2009年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　A.新增建設用地計劃指標

　　B.土地開發(fā)整理計劃指標

　　C.征收土地計劃指標

　　D.耕地保有量計劃指標

　　E.收購儲備計劃指標

　　答案：ABD

　　解析：土地利用年度計劃指標包括：(1)新增建設用地計劃指標;(2)土地開發(fā)整理計劃指標;(3)耕地保有量計劃指標。

　　(三)土地利用年度計劃編制的任務與管理措施

　　1.土地利用年度計劃編制的任務

　　土地利用年度計劃，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃以及建設用地和土地利用的實際狀況編制。目前編制土地利用計劃的主要任務包括：

　?、偻ㄟ^編制土地利用年度計劃，實現(xiàn)土地利用總體規(guī)劃的目標和任務。

　?、诤侠泶_定各類用地的計劃指標，調(diào)整土地利用結構、規(guī)模和速度。

　?、垩芯恐贫ㄓ玫赜媱澋恼叽胧?，保證計劃順利實施。

　　2.土地利用年度計劃編制的管理措施

　　土地利用年度計劃編制的管理措施包括：計劃建議、編制、下達、執(zhí)行、監(jiān)督和考核。

　　(1)計劃建議

　　①國務院及國家發(fā)展和改革等部門審批、核準和備案的重點建設項目擬在計劃年度內(nèi)使用土地，涉及新增建設用地的，由行業(yè)主管部門于上一年九月二十五日前，按項目向國土資源部提出計劃建議。

　?、诳h級以上地方人民政府國土資源管理部門會同有關部門，按照國家的統(tǒng)一部署，提出本地的土地利用年度計劃建議，經(jīng)同級人民政府審查后，報上一級人民政府國土資源管理部門。

　?、凼?、自治區(qū)、直轄市的土地利用年度計劃建議，應當于每年十月三十一日前報國土資源部，同時抄送國家發(fā)展和改革委員會。

　　(2)計劃編制

　　①國土資源部根據(jù)全國土地利用年度計劃總量控制指標建議和省、自治區(qū)、直轄市提出的計劃指標建議，編制全國土地利用年度計劃草案，納入年度國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案，上報國務院。經(jīng)國務院審定后，下達各地參照執(zhí)行。待全國人民代表大會審議通過國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案后，正式執(zhí)行。

　?、谕恋乩媚甓扔媱潙斪陨隙戮幹?，下級土地利用年度計劃依據(jù)上級下達的土地利用年度計劃編制，不得突破上級下達的土地利用年度計劃。新增建設用地計劃指標實行指令性管理，不得突破。

　　(3)計劃下達

　　全國土地利用年度計劃下達到省、自治區(qū)、直轄市以及計劃單列市、新疆生產(chǎn)建設兵團?？h級以上地方人民政府國土資源管理部門可以將上級下達的土地利用年度計劃指標分解，經(jīng)同級人民政府同意后下達。省級人民政府國土資源管理部門應當將分解下達的土地利用年度計劃報國土資源部備案。

　　(4)計劃執(zhí)行

　　土地利用年度計劃一經(jīng)批準下達，必須嚴格執(zhí)行。因特殊情況需增加全國土地利用年度計劃中新增建設用地計劃的，按規(guī)定程序報國務院審定。縣級以上地方人民政府國土資源管理部門應當建立土地利用計劃管理信息系統(tǒng)，實行土地利用年度計劃臺帳管理，在建設用地審批的規(guī)劃審查過程中確認并根據(jù)批準情況及時核銷計劃，對計劃執(zhí)行情況進行登記和統(tǒng)計，并按月上報，作為計劃執(zhí)行跟蹤和監(jiān)督的依據(jù)。

　　(5)計劃監(jiān)督和考核

　　①省、自治區(qū)、直轄市國土資源管理部門應當加強對土地利用年度計劃執(zhí)行情況的跟蹤檢查，于每年九月份對計劃執(zhí)行情況進行中期檢查，并形成報告報國土資源部。

　?、谏霞墖临Y源管理部門應當對下級國土資源管理部門土地利用年度計劃的執(zhí)行情況進行年度評估和考核。年度評估和考核，以土地利用變更調(diào)查和監(jiān)測數(shù)據(jù)為依據(jù)。土地利用年度計劃以每年1月1日至12月31日為考核年度。

　?、弁恋乩媚甓扔媱潏?zhí)行情況年度評估和考核結果，作為下一年度計劃編制和管理的依據(jù)。對實際新增建設用地面積超過當年下達計劃指標的，扣減下一年度相應的計劃指標。

　　例題1：在縣級土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而需要將700畝非耕地農(nóng)用地轉為建設用地時，應按土地利用年度計劃分批次由( )批準。(1畝=0.0667公頃)(2007年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　A.國務院

　　B.省級人民政府

　　C.地市級人民政府

　　D.縣級人民政府

　　答案：B

　　解析：《土地管理法》規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準。題目中非耕地農(nóng)用地屬于其他土地，因為是700畝“非耕地”農(nóng)用地。此項目中，700×0.0667=46.69公頃，正確答案應為B。

　　例題2：土地利用年度計劃應當包括( )等內(nèi)容。(2000年土地管理基礎試題)

　　A.農(nóng)地轉用計劃指標

　　B.土地開發(fā)整理計劃指標

　　C.耕地保有量計劃指標

　　D.占用耕地計劃指標

　　答案：ABC

　　解析：2004年修訂的《土地利用年度計劃管理辦法》規(guī)定，土地利用年度計劃指標包括：農(nóng)用地轉用計劃指標、土地開發(fā)整理計劃指標、耕地保有量計劃指標。2006年修訂的《土地利用年度計劃管理辦法》規(guī)定，土地利用年度計劃指標包括：(1)新增建設用地計劃指標;(2)土地開發(fā)整理計劃指標;(3)耕地保有量計劃指標。

　　十九、城市總體規(guī)劃的概念、目的、作用和內(nèi)容

　　(一)城市總體規(guī)劃的概念

　　城市總體規(guī)劃是指城市人民政府依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃以及當?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點，統(tǒng)籌兼顧、綜合部署，為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局等所作的一定期限內(nèi)的綜合部署和具體安排。

　　(二)城市總體規(guī)劃的目的、作用

　　城市總體規(guī)劃的目的：城市總體規(guī)劃是綜合研究和確定城市性質(zhì)、規(guī)模和空間發(fā)展形態(tài)，統(tǒng)籌安排城市各項建設用地，合理配置城市各項基礎設施，處理好遠期發(fā)展與近期建設的關系，指導城市合理發(fā)展的戰(zhàn)略部署和綱領性文件。

　　城市總體規(guī)劃的作用：城市總體規(guī)劃是城市規(guī)劃編制工作的第一階段，也是城市建設和管理的依據(jù)。

　　(三)城市總體規(guī)劃的主要內(nèi)容

　　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的主要內(nèi)容包括城市的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域范圍，各類專項規(guī)劃等。而規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設用地規(guī)模、基礎設施和公共服務設施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護以及防災減災等內(nèi)容，應當作為城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強制性內(nèi)容。

　　城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限一般為20年，城市總體規(guī)劃還應當對城市更長遠的發(fā)展作出預測性安排。近期建設規(guī)劃是總體規(guī)劃的一個組成部分。近期建設規(guī)劃應當以重要基礎設施、公共服務設施和中低收入居民住房建設以及生態(tài)環(huán)境保護為重點內(nèi)容，明確近期建設的時序、發(fā)展方向和空間布局。近期建設規(guī)劃的規(guī)劃期限為5年。

　　(四) 土地利用總體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃的關系

　　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五條規(guī)定，城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接。

　　從規(guī)劃的空間范圍看，城市總體規(guī)劃的范疇比土地利用總體規(guī)劃小，兩者是局部與整體的關系。城市總體規(guī)劃的空間范圍局限于城市建成區(qū)和規(guī)劃區(qū);土地利用總體規(guī)劃的空間范圍是整個區(qū)域或行政區(qū)劃單位。

　　從規(guī)劃區(qū)域的角度看，土地利用總體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃是面與點的關系，土地利用總體規(guī)劃側重與區(qū)域性的土地配置，控制城市建設用地總量，解決城市建設用地與農(nóng)業(yè)用地之間的數(shù)量和空間配置關系;而城市規(guī)劃，主要側重于城市內(nèi)部土地的合理利用，解決各類城市內(nèi)部用地之間數(shù)量和空間的關系，它是在土地利用總體規(guī)劃限定的城市用地范圍的規(guī)劃、布局。

　　例題1：為了解城市未來發(fā)展，土地估價師在查閱城市總體規(guī)劃時應研究的內(nèi)容有( )。

　　A.城市的發(fā)展布局

　　B.功能分區(qū)

　　C.禁止、限止和適宜建設的地域范圍

　　D.建筑形態(tài)控制指標

　　E.各類專項規(guī)劃

　　答案：ABCE

　　解析：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的主要內(nèi)容包括城市的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域范圍，各類專項規(guī)劃等。

　　例題2：城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，并與( )相銜接。(2009年《土地管理基礎與法規(guī)》試題)

　　A.土地利用總體規(guī)劃

　　B.土地利用總體規(guī)劃大綱

　　C.土地利用專項規(guī)劃

　　D.建設用地年度供應計劃

　　答案：A

　　解析：城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接。

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