2013年土地估價(jià)管理基礎(chǔ)與法規(guī)備考資料30

　　(六)地役權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

　　1、地役權(quán)的概念和特征

　　地役權(quán)是一種獨(dú)立的物權(quán)，是指按照合同約定利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。需要利用他人土地才能發(fā)揮效用的土地，稱為需役地;提供給他人使用的土地，稱為供役地。

　　地役權(quán)可分為通行權(quán)、用水權(quán)和建筑物地役權(quán)。

　　地役權(quán)的法律特征主要包括：(1)地役權(quán)是利用他人的不動(dòng)產(chǎn)的一種權(quán)利;(2)地役權(quán)是為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益;(3)地役權(quán)是按照合同設(shè)立的。

　　2、地役權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

　　土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

　　地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。

　　地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。

　　六、我國(guó)土地?fù)?dān)保物權(quán)

　　土地?fù)?dān)保物權(quán)是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外與土地有密切關(guān)系的權(quán)利。主要包括土地抵押權(quán)等。

　　(一)不同土地抵押權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

　　土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將債務(wù)人或第三人的土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)耐恋厮餀?quán)。

　　可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利包括：①法律允許單獨(dú)流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地使用權(quán);②依法以國(guó)有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán);③依法承包并經(jīng)登記的集體荒山的土地使用權(quán);④農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體建設(shè)用地使用權(quán);⑤以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　　1.建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)權(quán)能及規(guī)定

　　以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以連同地上建筑物一并抵押;國(guó)有土地上的房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。此規(guī)定的主要法律依據(jù)包括：

　　《擔(dān)保法》第三十六條規(guī)定，以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第四十八條：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

　　《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條：土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

　　同時(shí)，一般情況下，以單純的土地使用權(quán)抵押的的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。但是《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》還規(guī)定了劃撥土地使用權(quán)必須符合的四個(gè)條件。

　　例題：國(guó)有土地上的房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。目前，對(duì)這一條款有明確規(guī)定的法律法規(guī)有( )。(2009年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　A.擔(dān)保法

　　B.城市房地產(chǎn)管理法

　　C.城鄉(xiāng)規(guī)劃法

　　D.確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定

　　E.城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例

　　答案：ABE

　　解析：《擔(dān)保法》第三十六條：以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十八條：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條：土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

　　2.集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)規(guī)定

　?、僖婪ǔ邪⒔?jīng)登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意。

　?、卩l(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押?！段餀?quán)法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

　?、鄹亍⒄?、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。

　　④嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理。中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(銀發(fā)〔2008〕214號(hào))規(guī)定，對(duì)利用農(nóng)村集體土地開(kāi)發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的，不得發(fā)放任何形式的貸款;對(duì)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款;對(duì)利用農(nóng)村集體土地開(kāi)辦企業(yè)、興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)的，要嚴(yán)格審查貸款申請(qǐng)，對(duì)未取得合法用地手續(xù)，沒(méi)有落實(shí)有效擔(dān)保權(quán)利的，不得發(fā)放貸款。

　　(二)土地質(zhì)權(quán)的含義

　　根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，質(zhì)權(quán)分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)兩種。因此，土地質(zhì)權(quán)應(yīng)指的是“土地抵押權(quán)”。

　　六、主要國(guó)家和地區(qū)的土地制度

　　1.美國(guó)

　　(1)現(xiàn)行土地所有制。美國(guó)土地有三種所有形式：私人土地、聯(lián)邦土地、州政府土地。美國(guó)的土地所有制大體可分為兩類，即土地公有制和土地私有制。其中，土地公有制又分為聯(lián)邦政府所有和州及地方政府所有。美國(guó)的土地公有制并不是我國(guó)法律上所說(shuō)的公有的意義。美國(guó)政府所有的土地主要是不能耕作的森林、草原、沼澤地、山地、水域等土地。州政府的土地主要是政府部門(mén)用地以及政府部門(mén)可以出租的土地，用以支持州政府財(cái)政支出。

　　(2)現(xiàn)行土地使用制。美國(guó)所有土地都實(shí)行有償使用。

　　(3)土地管理機(jī)構(gòu)。美國(guó)在內(nèi)政部?jī)?nèi)設(shè)土地管理局，主要負(fù)責(zé)對(duì)聯(lián)邦政府土地的管理，并對(duì)州和私人土地進(jìn)行協(xié)調(diào)。

　　例題：美國(guó)土地的三種所有形式包括( )。

　　A.私人土地

　　B.企業(yè)土地

　　C.鄉(xiāng)村土地

　　D.聯(lián)邦土地

　　E.州政府土地

　　答案：ADE

　　解析：美國(guó)土地有三種所有形式：私人土地、聯(lián)邦土地、州政府土地。

　　2.英國(guó)

　　(1)現(xiàn)行土地所有制。英國(guó)的土地雖然在法律上屬于英王(國(guó)家)所有，英王是唯一絕對(duì)的土地所有人，個(gè)人、企業(yè)和各種機(jī)構(gòu)團(tuán)體僅以某種方式持有土地。但女王所有土地與女王個(gè)人所有土地是兩個(gè)概念。

　　在英國(guó)，持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件”，土地持有人所保有的有關(guān)土地權(quán)利的總和，叫做產(chǎn)業(yè)權(quán)。目前英國(guó)主要有四種土地產(chǎn)業(yè)權(quán)：①無(wú)條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán);②限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán);③終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán);④限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)，即租業(yè)權(quán)。前三種屬于永業(yè)權(quán)，最后一種屬于租業(yè)權(quán)。

　　(2)土地管理機(jī)構(gòu)。英國(guó)在中央一級(jí)不設(shè)置統(tǒng)一的土地管理機(jī)構(gòu)，只是由若干部委分類管理。

　　例題：目前英國(guó)土地產(chǎn)業(yè)權(quán)中，屬于租業(yè)權(quán)的有( )。

　　A.無(wú)條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)

　　B.限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)

　　C.限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)

　　D.終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)

　　答案：C

　　解析：目前英國(guó)主要有四種土地產(chǎn)業(yè)權(quán)：(1)無(wú)條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán);(2)限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán);(3)終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán);(4)限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)，即租業(yè)權(quán)。前三種屬于永業(yè)權(quán)，最后一種屬于租業(yè)權(quán)。

　　3.德國(guó)

　　德國(guó)的土地所有權(quán)絕大部分歸私人(自然人、法人)所有，也有一部分歸公眾所有(如國(guó)家、州、市鎮(zhèn)所有)。

　　聯(lián)邦德國(guó)的土地管理分散在許多部門(mén)管理，通過(guò)立法，形成各部門(mén)的分工合作制度。

　　4.日本

　　(1)現(xiàn)行土地所有制。日本現(xiàn)行的土地所有制主要分為三種形式，即國(guó)家所有、公共所有、個(gè)人與法人所有。

　　(2)現(xiàn)行土地使用制。日本的國(guó)有土地和公共土地主要是為了國(guó)家及國(guó)民的利益而使用的，更強(qiáng)調(diào)生態(tài)保護(hù)。日本的非土地所有人利用土地主要體現(xiàn)在其民法的地上權(quán)和永佃權(quán)中。

　　(3)土地管理機(jī)構(gòu)。日本全國(guó)城鄉(xiāng)土地都劃歸國(guó)土廳土地局管理。國(guó)土廳土地局下設(shè)土地政策、土地利用、地價(jià)調(diào)整、國(guó)土調(diào)查四個(gè)課。

　　例題：日本現(xiàn)行的土地所有制主要分為( )三種形式。

　　A.國(guó)家所有

　　B.公共所有

　　C.私人所有

　　D.個(gè)人與法人所有

　　E.個(gè)人與私人所有

　　答案：ABD

　　解析：日本現(xiàn)行的土地所有制主要分為三種形式，即國(guó)家所有、公共所有、個(gè)人與法人所有。

　　5.中國(guó)中國(guó)香港

　　(1)現(xiàn)行土地所有制。1997年中國(guó)在對(duì)中國(guó)香港恢復(fù)行使主權(quán)后，雖然實(shí)行“一國(guó)兩制”，保持中國(guó)香港原有的資本主義制度和生活方式50年不變，依法保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，但在《中華人民共和國(guó)中國(guó)香港特別行政區(qū)基本法》第七條規(guī)定，中國(guó)香港的土地全部屬于國(guó)家所有。

　　(2)土地使用權(quán)制度。中國(guó)香港土地使用制是土地租用制。中國(guó)香港的土地租用可以是有償?shù)?，也可以是無(wú)償?shù)模獾姆绞接?，公開(kāi)拍賣(mài)、招標(biāo)和私下協(xié)議三種。

　　(3)土地管理制度。中國(guó)香港特區(qū)政府現(xiàn)行行政管理機(jī)構(gòu)設(shè)置序列是司、局、署、處。地政總署是中華人民共和國(guó)中國(guó)香港特別行政區(qū)政府發(fā)展局轄下的部門(mén)，成立于1982年4月1日。地政總署原隸屬房屋及規(guī)劃地政局，2007年7月1日決策局重組后劃入新成立的發(fā)展局，專責(zé)管理中國(guó)香港政府的土地及行政。

　　例題：目前，中國(guó)香港土地使用制是( )。

　　A.土地購(gòu)買(mǎi)制

　　B.土地租用制

　　C.土地轉(zhuǎn)讓制

　　D.土地劃撥制

　　答案：B

　　解析：中國(guó)香港土地使用制是土地租用制。

　　6.中國(guó)中國(guó)臺(tái)灣

　　(1)土地所有權(quán)制度

　　目前我國(guó)中國(guó)臺(tái)灣實(shí)行土地所有權(quán)制的基礎(chǔ)是土地私權(quán)制。土地分為公有土地和私有土地。公有土地主要指當(dāng)局所有的土地，人民依法取得土地所有權(quán)為私有土地。

　　(2)土地他項(xiàng)權(quán)制度。在中國(guó)臺(tái)灣，土地他項(xiàng)權(quán)主要包括地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、耕作權(quán)、租賃權(quán)等七種。

　　(3)土地管理制度。中國(guó)臺(tái)灣土地管理機(jī)構(gòu)，習(xí)稱地政機(jī)關(guān)，中國(guó)臺(tái)灣《土地法》規(guī)定， “中央”、省、市、縣均應(yīng)設(shè)立專管地政的機(jī)關(guān)。

　　例題：下列關(guān)于美國(guó)的土地制度，正確的是( )。

　　A.美國(guó)是現(xiàn)代資本主義的典型，其土地全部私有

　　B.所有土地都實(shí)行有償使用

　　C.美國(guó)法律規(guī)定土地可以買(mǎi)賣(mài)和出租

　　D.美國(guó)于內(nèi)政部?jī)?nèi)設(shè)土地管理局，主要負(fù)責(zé)對(duì)聯(lián)邦政府土地的管理

　　E.美國(guó)是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有

　　答案:BCDE

　　解析: 美國(guó)是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有。

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