2013年土地估價(jià)管理基礎(chǔ)與法規(guī)備考資料28

　　四、我國(guó)土地用益物權(quán)

　　(一)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

　　《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》所稱的“國(guó)有土地使用權(quán)”，即《物權(quán)法》所稱“建設(shè)用地使用權(quán)”。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能主要包括：占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。

　　建設(shè)用地使用權(quán)包括劃撥建設(shè)用地使用權(quán)、出讓建設(shè)用地使用權(quán)、租賃建設(shè)用地使用權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)取得的建設(shè)用地使用權(quán)等。

　　1.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)

　　劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)。

　　劃撥建設(shè)用地使用權(quán)能及規(guī)定包括：

　　(1)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)能。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件包括：①報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;②可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。

　　(2)劃撥土地使用權(quán)的出租權(quán)能。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家上繳土地收益金。用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實(shí)行相賃。租賃時(shí)間超過(guò)6個(gè)月的，應(yīng)簽訂租賃合同。

　　(3)劃撥土地使用權(quán)的抵押權(quán)能。以依法取得的劃撥土地上的房屋及其他定著物抵押，其占用范圍內(nèi)土地的劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)抵押。以無(wú)地上建筑物、構(gòu)筑物的劃撥土地抵押的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門批準(zhǔn)。

　　劃撥土地使用權(quán)必須符合下列四個(gè)條件才能抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。從以上規(guī)定可以看出，沒(méi)有地上建筑物的劃撥土地使用權(quán)是不能抵押的。

　　例題1：依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.一律不得轉(zhuǎn)讓

　　B.經(jīng)批準(zhǔn)可以出租

　　C.可以隨房屋所有權(quán)一并抵押

　　D.可以收回

　　E.除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制

　　答案：BCDE

　　解析：劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。

　　例題2：依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。( )(2009年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

　　答案：×

　　解析：劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。

　　2.出讓建設(shè)用地使用權(quán)

　　出讓建設(shè)用地使用權(quán)能及規(guī)定包括：

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)能?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人建設(shè)用地使用權(quán)的期限不是出讓合同約定的年限，而是原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　(2)出讓建設(shè)用地使用權(quán)的出租權(quán)能。土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。土地使用者通過(guò)租賃方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　(3)出讓土地使用權(quán)的抵押權(quán)能。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

　　3.租賃建設(shè)用地使用權(quán)(國(guó)有土地租賃)

　　依據(jù)：《土地管理法實(shí)施條例》、國(guó)土資源部《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》。

　　《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，國(guó)有土地有償使用的方式包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓;國(guó)有土地租賃;國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。

　　通過(guò)租賃方式從國(guó)家直接取得的建設(shè)用地使用權(quán)能否作為物權(quán)意義上的土地權(quán)利，一直是理論界爭(zhēng)議的熱點(diǎn)問(wèn)題，雖然在《土地管理法實(shí)施條例》中國(guó)有土地租賃與出讓、作價(jià)出資并列作為國(guó)有土地有償使用的方式，但是， 2007年《物權(quán)法》并未將其列為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)取得方式。

　　(1)國(guó)有土地租賃的內(nèi)涵

　　國(guó)土資源部《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》指出，國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。

　　(2)國(guó)有土地租賃權(quán)能及規(guī)定

　　國(guó)有土地租賃可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和抵押。國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。 承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。 承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。 地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。

　　(3)國(guó)有土地租賃方式和期限

　　承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其它土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算;承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金;采用長(zhǎng)期租賃的，應(yīng)在國(guó)有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間、租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式。

　　國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年;對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。 租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　例題1：國(guó)有企業(yè)將其合法取得的國(guó)有土地使用權(quán)出租給其他個(gè)人或單位使用，并收取一定租金的行為稱為國(guó)有土地租賃。( )(2007年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　答案：×

　　解析：國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

　　例題2：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。短期國(guó)有土地租賃的年限一般不超過(guò)( )年。(2004年《土地管理基礎(chǔ)》試題)

　　A. 5

　　B.10

　　C.15

　　D.20

　　答案：A

　　解析：短期國(guó)有土地租賃的年限一般不超過(guò)5年。

　　例題3：國(guó)有土地租賃期限在( )個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。(2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

　　A.3

　　B.6

　　C.9

　　D.12

　　答案：B

　　解析：租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　例題4：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租給第三人，承租建設(shè)用地使用權(quán)歸( )所有。(2000年《土地管理基礎(chǔ)》試題)

　　A.原承租人

　　B.第三人

　　C.原承租人和第三人共有

　　D.原承租人和第三人協(xié)商

　　答案：A

　　解析：租賃建設(shè)用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時(shí)，并未喪失其建設(shè)用地使用權(quán)，即未脫離原國(guó)有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。

　　4.國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)

　　國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股是國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后，以投資的形式將土地注入到有限責(zé)任公司或股份公司，該公司通過(guò)支付股息和分紅取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)人依法取得作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)后，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。因此，作價(jià)出資(入股)土地使用權(quán)的權(quán)能與出讓土地使用權(quán)的權(quán)能一致。

　　5.國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)

　　國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)是國(guó)家將土地使用權(quán)授權(quán)給國(guó)家控股公司經(jīng)營(yíng)，被授權(quán)單位對(duì)授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、部分收益權(quán)和部分處置權(quán)?！镀髽I(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(jiàn)》(試行)規(guī)定，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)改制且符合以國(guó)家作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式配置土地條件的企業(yè)，其土地資產(chǎn)處置方案報(bào)國(guó)土資源部審批。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、企業(yè)集團(tuán)或地方人民政府批準(zhǔn)改制且符合國(guó)家作價(jià)出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式配置土地的企業(yè)，其土地資產(chǎn)處置方案報(bào)土地所在地的省級(jí)土地行政主管部門審批。對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式配置土地?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定，“以國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國(guó)有土地使用證、土地資產(chǎn)處置批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”。

　　例題1：以授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式獲取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的國(guó)家控股公司，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資(入股)或租賃方式配置土地，企業(yè)不需要辦理變更土地登記手續(xù)。( ) (2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　答案：×

　　解析：《土地登記辦法》規(guī)定，“以國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國(guó)有土地使用證、土地資產(chǎn)處置批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”。

　　例題2：我國(guó)當(dāng)前國(guó)有土地使用權(quán)出讓的主要方式有( )。(2009年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題)

　　A.協(xié)議

　　B.招標(biāo)

　　C.拍賣

　　D.掛牌

　　E.授權(quán)經(jīng)營(yíng)

　　答案：ABCD

　　解析：國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)是國(guó)家將土地使用權(quán)授權(quán)給國(guó)家控股公司經(jīng)營(yíng)，被授權(quán)的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司，對(duì)授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、部分收益權(quán)和部分處置權(quán)。

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