2013年土地估價實務基礎模擬題第四套6

　　三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號51～60，共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有1個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0.25分)

　　(一)甲企業(yè)于2000年以劃拔方式取得某城市四級地范圍內(nèi)的一宗工業(yè)用地，土地面積為 4000m2，隨后投入資金200萬元進行廠房建設，廠房總建筑面積為2500m2。2003年，由于生產(chǎn)發(fā)展的需要，甲企業(yè)先后向乙、丙兩家銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款，并分別獲得貸款80萬元和100萬元，抵押期限均為三年，抵押貸款率均為50%。

　　六行已知該城市基準地價成果于2000年公布執(zhí)行，土地出讓金以基準地價為基礎核算，按四級工業(yè)用地基準地價核算的工業(yè)用地出讓金標準為200元/m2。另據(jù)調查，附近區(qū)域與該宗地類似的工業(yè)用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出讓金水平分別為200元/m2、230元/m2、250元/m2。

　　根據(jù)上述情況，回答51～55題。

　　51.甲企業(yè)在向銀行申請抵押貸款時，房地產(chǎn)價格評估V1可以表達為(　　)。

　　A.V1=土地使用權出讓價格+建筑物重置價格-建筑物折舊額-應交納的土地出讓金

　　B.v1=土地使用權出讓價格+200萬元

　　C.V1=土地使用權出讓價格+建筑物現(xiàn)值-應交納的土地出讓金

　　D.v1=土地使用權出讓價格+建筑物重置價格×成新度-應交納的土地出讓金

　　52.在向銀行申請抵押貸款的同時，甲企業(yè)向保險公司投保，并委托某評估機構進行投保財

　　產(chǎn)價格評估，則評估值%為(　　)。

　　A.V2=土地使用權出讓價格-應交納的土地出讓金+建筑物重置價格×成新度

　　B.V2=建筑物重置價格-折舊額

　　C.V2=土地使用權出讓價格+建筑物重置價格-建筑物已使用年限的折舊額

　　D.V2=建筑物重置價格×成新度

　　53.2006年，由于經(jīng)營不善，甲企業(yè)未能按期償還貸款而被乙、丙兩家銀行共同起訴至法院。法院擬對抵押物房地產(chǎn)進行處置。如果以拍賣方式處置，則該房地產(chǎn)可能的拍賣底價為(　　)萬元。

　　A.180

　　B.280

　　C.360

　　D.460

　　54.如果拍賣成功，所需支付的費用有：①償還乙、丙銀行的貸款。②繳納土地使用權出讓金。③甲企業(yè)拖欠的職工工資及養(yǎng)老保險等費用。④處分房地產(chǎn)時發(fā)生的相關稅費。則按時間先后順序支付拍賣所得價款最可能的情況是(　　)。

　　A.①④③②

　　B.③②①④

　　c.②①④③

　　D.④②①③

　　55.如果拍賣成功，需向政府補交的土地出讓金總額為(　　)萬元。

　　A.80

　　B.88

　　C.92

　　D.100

　　(二)某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年10月以出讓方式取得一宗地，土地面積為4000m2，出讓年期40年，出讓用途為商業(yè)，規(guī)劃建設一座6層商場，各層建筑面積相同，建筑容積率為3.0。2006年10月商場建成后，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將第一層出售給公司乙，市場售價為6500元/m2(建筑面積)，其余建筑由該房地產(chǎn)開發(fā)公司出租經(jīng)營，相關手續(xù)均已辦理。經(jīng)調查，該商場周邊區(qū)域有若干正常情況下的土地成交案例，各案例的條件見下表。

　　上表中有關系數(shù)均為比較案例與待估宗地比較所得，數(shù)值為負值表示案例的條件比待估宗地條件差，數(shù)值為正值表示案例的條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值表示對宗地價格的修正幅度。該城市商業(yè)用地價格在2006年6月至2008年6月間，平均每月比2006年6月的價格上漲0.2個百分點;2008年7月至2009年10月間，平均每月比2006年6月的價格上漲0.1個百分點，土地還原率取6.%。

　　根據(jù)以上內(nèi)容，回答56～60小題的問題。

　　56.根據(jù)以上條件采用市場比較法(至少選擇三個比較案例)測算公司乙于2009年10月所占用土地的總價格為(　　)萬元。

　　A.282.9

　　B.308.6

　　C.265.8

　　D.288.4

　　57.按乙公司首層建筑面積占整座商場建筑面積的比例計算的乙公司應分攤土地面積為(　　)m2。

　　A.687.83

　　B.654.67

　　C.666.67

　　D.676.83

　　58.該商場第一層再出租時，測算其單位土地面積的市場年租金為(　　)元/m2。

　　A.290.20

　　B.325.60

　　C.285.60

　　D.310.30

　　59.采用市場比較法評估求得的土地價格，通常稱之為(　　)價格。

　　A.積算

　　B.比準

　　C.交易

　　D.參考

　　60.建筑物的耐用年限有(　　)耐用年限之分。

　　A.主體建筑耐用年限和附屬建筑

　　B.物理耐用年限和經(jīng)濟

　　C.經(jīng)濟耐用年限和會計

　　D.自然耐用年限和經(jīng)濟

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