2013年土地估價實務(wù)基礎(chǔ)模擬題第四套7

　　四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代人數(shù)據(jù)計算式、計算結(jié)果及單位;計算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價為元/m2，總價為元;計算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價為元/m2，總價為萬元。評分說明：分項分步記分;計算式(包括代入數(shù)據(jù)計算式)和計算結(jié)果分別計分;只有計算結(jié)果的不得分)

　　(一)某市一綜合大廈，于2005年10月底建成，用途為綜合，其中1～3層為商場，建筑面積為4000m2;4～10層為寫字樓，建筑面積為7500m2，建筑總?cè)莘e率為4。該大廈用地是在2003年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權(quán)，出讓地價為1250萬元。2008年該大廈所有者擬進(jìn)行股份制改制，請評估出該宗土地在2008年10月31日現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施條件下(基礎(chǔ)設(shè)施條件略)的土地使用權(quán)價格。

　　據(jù)調(diào)查，目前該大廈租賃合同中商場的實際租金為5.5元/(m2.日)(m2指建筑面積，下同)，

　　寫字樓的實際租金為3.5元/(m2.日);同類物業(yè)的平均租金水平可按出租建筑面積計算為：商場5.0元/(m2..日)(可出租面積占建筑面積的75%)，出租空置率為5%;寫字樓為4.0元/(m2。日)(可出租面積占建筑面積的70%)，空置率平均為20%，各類物業(yè)出租的費用一般為：年管理費為租金的5%，年維修費為重置價的8%，每年需支付稅費30元/m2(建筑面積)，年保險費為重置價的2‰，該大廈為框架結(jié)構(gòu)，重置價為3000元/m2(建筑面積)，經(jīng)濟耐用年限為50年，殘值率為2%，該城市從2003年至2008年物價指數(shù)每年上漲9個百分點，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原原率為9%。

　　(二)某公司于2007年10月通過出讓方式獲得一塊5000m2土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于2008年10月動工興建一座鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2009年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。如果以該宗土地使用權(quán)評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款?

　　項目其他有關(guān)資料如下：

　　(1)該大樓1～3層為商場，建筑面積為3000m2，4～15層為辦公樓。

　　(2)大樓開發(fā)周期預(yù)期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。

　　(3)大樓建成后該公司計劃自留2000m2用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營，預(yù)計商場與辦公樓的出租率分別為90%和 80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為每3000元/m2(建筑面積)，同類物業(yè)的商場市場租金水平每月為300元/m2，辦公樓市場租金水平每月為150元/m2。

　　(4)經(jīng)過調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營費用中管理費為年租金的10%，維修費為年租金的8%，保險費為建安造價的2‰，稅金為年租金的l2%;項目投資回報率取建安造價的30%;建筑物經(jīng)濟耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%.銀行貸款利息率為10%。

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