2013年土地估價基礎(chǔ)與法規(guī)課件36

　　考點(diǎn)8：土地市場供需調(diào)控的主要內(nèi)容

　　1、 土地市場供需調(diào)控的主要內(nèi)容：

　　(1) 土地市場供需調(diào)控的方向;供需調(diào)控的方向包括兩方面的內(nèi)容：選擇調(diào)控目標(biāo);確定調(diào)控措施的作用方向。選擇調(diào)控目標(biāo)的確定依據(jù)是一定時期內(nèi)土地市場發(fā)展目標(biāo)。

　　(2) 土地市場供需調(diào)控的時間：在確定土地市場供需調(diào)控的時間問題上，必須考慮以下三個方面：要考慮供需調(diào)控措施的決策時間;要考慮供需調(diào)控效應(yīng)的滯后時間;要考慮調(diào)控效應(yīng)的慣性。

　　(3) 土地市場供需調(diào)控的力度：在決定土地市場供需調(diào)查的力度時，要考慮如下因素：調(diào)控環(huán)境、土地經(jīng)濟(jì)波動的幅度、調(diào)控手段從使用到產(chǎn)生效應(yīng)的滯后時間、調(diào)控效應(yīng)慣性大小。

　　2、 土地價格調(diào)控手段包括：

　　(1) 含建立基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價定期公布制度;

　　(2) 對國有土地協(xié)議出讓價采取最低限價;

　　(3) 土地交易價格申報制度;

　　(4) 政府對地價上漲采取必要的行政手段干預(yù);

　　(5) 對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先買權(quán)。

　　3、 土地利用計劃、特別是年度計劃，是把握土地入市環(huán)節(jié)、調(diào)控土地市場的有效手段。土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量、協(xié)調(diào)供求關(guān)系、調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價格的重要手段，對土地市場具有宏觀調(diào)控作用。

　　考點(diǎn)9：土地市場供需調(diào)控的措施

　　1、土地市場供需調(diào)控的具體措施：

　　(1)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，科學(xué)編制規(guī)劃和計劃，合理確定土地供應(yīng)總量及結(jié)構(gòu)。

　　(2)依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，合理確定土地供應(yīng)空間布局。

　　(3)根據(jù)土地區(qū)位、質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，合理確定土地價格水平。

　　(4)加強(qiáng)土地收益管理，運(yùn)用財政、金融手段，合理確定土地稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善土地稅費(fèi)體制。

　　(5)規(guī)范土地出讓市場行為，逐步提高競爭性土地出讓的比例，推廣和采用招標(biāo)拍賣出讓方式。

　　(6)加強(qiáng)土地市場中介服務(wù)體系管理，規(guī)范土地市場秩序。

　　(7)加強(qiáng)土地收購儲備管理，為土地市場調(diào)控提供基礎(chǔ)。

　　(8)加強(qiáng)土地市場信息收集、采集、分析和發(fā)布管理，為土地市場調(diào)控提供及時、準(zhǔn)確的信息。

　　(9)加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，強(qiáng)化土地登記制度。

　　(10)強(qiáng)化執(zhí)法，實(shí)現(xiàn)對土地市場運(yùn)行的有效指導(dǎo)、規(guī)范、監(jiān)督和控制。

　　2、土地市場供需調(diào)控的措施有：

　　(1)發(fā)展計劃和規(guī)劃;

　　(2)財政政策;

　　(3)金融政策;

　　(4)土地儲備制度

　　1、 財政政策在調(diào)節(jié)土地市場發(fā)展速度和供求關(guān)系上發(fā)揮著重要的作用。包括：地租政策、稅收政策、財政投資政策。

　　2、 金融政策是對土地市場的調(diào)控可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。直接調(diào)控政策依靠中央銀行直接干預(yù)土地信用業(yè)務(wù)的質(zhì)和量;間接調(diào)控是指國家通過利率和貸款成數(shù)等金融杠桿來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和需求量，進(jìn)而調(diào)控土地市場供需。

　　3、 土地收購儲備制度的動作主要包括土地收購、土地儲備和土地供應(yīng)三個程序：

　　(1) 土地收購：土地收購的工作程序是申請收購、權(quán)屬核查、征詢意見、費(fèi)用測算、方案報批、收購補(bǔ)償、權(quán)屬變更、交付土地。土地收購補(bǔ)償費(fèi)一般按被收購?fù)恋氐拈_發(fā)成本計算。

　　(2) 土地儲備：對于進(jìn)入土地儲備體系的土地，在出讓給新的土地使用單位以前，由土地儲備中心負(fù)責(zé)組織前期開發(fā)和經(jīng)營管理。

　　(3) 土地供應(yīng)：根據(jù)現(xiàn)行管理規(guī)定，儲備土地的供應(yīng)方式可分為招標(biāo)拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓兩種類型。

　　4、 建立土地市場動態(tài)監(jiān)測的作用：

　　(1) 準(zhǔn)確把握土地市場運(yùn)行走勢;

　　(2) 為政府適時調(diào)整制訂有關(guān)政策提供依據(jù);

　　(3) 及時發(fā)布土地供應(yīng)情況、地價走勢等市場信息;

　　(4) 有利于保障土地市場健康、穩(wěn)定、有序發(fā)展，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康運(yùn)行;

　　(5) 有利于建立公開、公平、公正的土地市場環(huán)境，發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)作用。

　　5、 土地市場動態(tài)監(jiān)測的內(nèi)容主要有：

　　(1) 土地供應(yīng);

　　(2) 土地開發(fā)利用;

　　(3) 集體建設(shè)用地;

　　(4) 房地產(chǎn)市場土地供應(yīng);

　　(5) 土地供應(yīng)與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

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