2013年土地估價理論與方法講義10

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　　土地純收益的計算可以根據(jù)具體評估對象的不同和總收益、總費用的計算方式不同采用不同的計算方法。

　　1.土地租賃中的土地純收益求取

　　土地純收益=年租金總收入一年總費用

　　2.房地出租中的土地純收益求取

　　土地純收益=房地純收益一房屋純收益

　　房地純收益=房地出租年總收入―房地出租年總費用

　　房屋純收益=【A.房屋重置價 OB.房屋現(xiàn)值 OC.土地價格 OD.房地產(chǎn)價格】×建筑物還原率

　　房屋現(xiàn)值=房屋重置價×房屋成新度=房屋重置價一房屋總折舊

　?、颉綩 A.房屋純收益 OB.房屋重置價 OC.房屋現(xiàn)值 OD.房屋成新度】也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價期日的人工和建筑材料價格，并按照目前的材料、標準與設(shè)計，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當?shù)赝惤ㄖ锏慕ㄔ斐杀具M行分析計算;房屋成新度是指房屋建筑物在估價期日的新舊狀況;房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于Ⅲ【口A.物理 口B.功能 口C.成新 口D.經(jīng)濟 口E.交通條件】等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計算，其計算公式如下：

　　房屋總折舊額=房屋年折舊額×已使用年限

　　3.企業(yè)經(jīng)營中的土地純收益求取

　　企業(yè)經(jīng)營純收益=年經(jīng)營總收入一年經(jīng)營總費用

　　土地純收益=企業(yè)經(jīng)營純收益--非土地資產(chǎn)純收益

　　4.自用土地或待開發(fā)土地的純收益求取

　　自用土地或待開發(fā)土地的純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。

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