2013備考加油站：其他附著物估價

　　考點1：土地附著物估價的概念

　　土地定著物估價是指對依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、水井、地上地下管線、墳?zāi)沟?，青苗、樹木、魚塘等土地定著物的估價。一般而言，土地定著物的估價發(fā)生在土地所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的過程中，例如土地征用、拆遷等，此時需要對土地定著物進行估價。

　　考點2：土地附著物種類及價格特征

　　1、 土地定著物種類：土地定著物包含地上附著物和地下附著物，其中地上附著物包括各類建筑物、構(gòu)筑物、青苗、樹木、魚塘，地下附著物包括地下管線、墳?zāi)?、水井?/P>

　　2、 土地定著物價格特征：

　　(1) 一般不包含所占用土地的價值;

　　(2) 更多的是體現(xiàn)一種補償性質(zhì)。

　　考點3：土地附著物估價的基本原則

　　1、 土地定著物估價的基本原則包括：

　　(1) 合法原則;

　　(2) 公平原則;

　　(3) 替代原則;

　　(4) 有則補之，無則不補原則和屬誰補誰原則。

　　考點4：不同土地附著物估價的程序

　　1、 土地定著物估價的程度：土地定著物估價的程序與土地估價、建筑物估價的程序基本一致，即：

　　(1) 獲取估價業(yè)務(wù);

　　(2) 受理估價委托及明確估價基本事項;

　　(3) 擬定估價作業(yè)方案;

　　(4) 收集估價所需資料;

　　(5) 實地查勘估價對象;

　　(6) 選定估價方法測算;

　　(7) 確定估價結(jié)果;

　　(8) 撰寫估價報告;

　　(9) 審核估價報告;

　　(10) 出具估價報告;

　　(11) 估價資料歸檔。

　　2、 進行土地定著物估價的注意事項：

　　(1) 實地查勘一般需要委托人中熟悉情況的人員和被查勘土地定著物的產(chǎn)權(quán)人陪同，將有關(guān)問題、情況和數(shù)據(jù)記錄在實地查勘記錄表上。

　　(2) 當(dāng)出現(xiàn)委托人與被查勘土地定著物的產(chǎn)權(quán)人有利益沖突時，可要求委托人與產(chǎn)權(quán)人事先做好溝通，或者是自己向產(chǎn)權(quán)人說明情況，爭取理解。

　　(3) 實地查勘記錄表在查勘后，必須有相關(guān)人員的簽字認(rèn)可，倘若被查勘土地定著物的產(chǎn)權(quán)人不同意簽字，應(yīng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評估報告中作說明。

　　(4) 評估人員要在估價報告中對土地定著物的合法性進行說明，同時對實地查勘的情況也要進行說明。

　　考點5：土地附著物估價的基本方法

　　1、 土地定著物估價的基本方法：

　　(1) 補償標(biāo)準(zhǔn)法：在實際評估過程中，根據(jù)合法原則，在確定土地定著物屬于補償?shù)姆秶螅苯犹子谜难a償標(biāo)準(zhǔn)進行評估即補償標(biāo)準(zhǔn)法。

　　(2) 比較法：收集補償案例、同估價對象進行比較并進行各種因素修正，最后得到估價對象的價格。

　　(3) 成本法：從成本的角度去考慮土地定著物的價值，即土地定著物的擁有者花費了多少成本建造、制造或創(chuàng)造，從而形成該土地定著物。在采用成本法評估土地附著物時，其成本包括投入的資金成本、資金利息，以及是否存在相關(guān)稅費等。

　　(4) 收益補償法：在采用收益補償法進行評估時，重要的是確定純收益及收益年限。一般來說青苗補償費的標(biāo)準(zhǔn)是，一般農(nóng)作物最高按一季產(chǎn)值計算，果樹類一般按剩余掛果年限確定。收益補償法與收益還原法不同，因為土地定著物的收益補償法更多的體現(xiàn)的是一種補償性質(zhì)。

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