2013備考加油站：其他附著物估價(jià)

　　考點(diǎn)1：土地附著物估價(jià)的概念

　　土地定著物估價(jià)是指對(duì)依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、水井、地上地下管線、墳?zāi)沟?，青苗、樹木、魚塘等土地定著物的估價(jià)。一般而言，土地定著物的估價(jià)發(fā)生在土地所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的過程中，例如土地征用、拆遷等，此時(shí)需要對(duì)土地定著物進(jìn)行估價(jià)。

　　考點(diǎn)2：土地附著物種類及價(jià)格特征

　　1、 土地定著物種類：土地定著物包含地上附著物和地下附著物，其中地上附著物包括各類建筑物、構(gòu)筑物、青苗、樹木、魚塘，地下附著物包括地下管線、墳?zāi)?、水井?/P>

　　2、 土地定著物價(jià)格特征：

　　(1) 一般不包含所占用土地的價(jià)值;

　　(2) 更多的是體現(xiàn)一種補(bǔ)償性質(zhì)。

　　考點(diǎn)3：土地附著物估價(jià)的基本原則

　　1、 土地定著物估價(jià)的基本原則包括：

　　(1) 合法原則;

　　(2) 公平原則;

　　(3) 替代原則;

　　(4) 有則補(bǔ)之，無則不補(bǔ)原則和屬誰(shuí)補(bǔ)誰(shuí)原則。

　　考點(diǎn)4：不同土地附著物估價(jià)的程序

　　1、 土地定著物估價(jià)的程度：土地定著物估價(jià)的程序與土地估價(jià)、建筑物估價(jià)的程序基本一致，即：

　　(1) 獲取估價(jià)業(yè)務(wù);

　　(2) 受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng);

　　(3) 擬定估價(jià)作業(yè)方案;

　　(4) 收集估價(jià)所需資料;

　　(5) 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;

　　(6) 選定估價(jià)方法測(cè)算;

　　(7) 確定估價(jià)結(jié)果;

　　(8) 撰寫估價(jià)報(bào)告;

　　(9) 審核估價(jià)報(bào)告;

　　(10) 出具估價(jià)報(bào)告;

　　(11) 估價(jià)資料歸檔。

　　2、 進(jìn)行土地定著物估價(jià)的注意事項(xiàng)：

　　(1) 實(shí)地查勘一般需要委托人中熟悉情況的人員和被查勘土地定著物的產(chǎn)權(quán)人陪同，將有關(guān)問題、情況和數(shù)據(jù)記錄在實(shí)地查勘記錄表上。

　　(2) 當(dāng)出現(xiàn)委托人與被查勘土地定著物的產(chǎn)權(quán)人有利益沖突時(shí)，可要求委托人與產(chǎn)權(quán)人事先做好溝通，或者是自己向產(chǎn)權(quán)人說明情況，爭(zhēng)取理解。

　　(3) 實(shí)地查勘記錄表在查勘后，必須有相關(guān)人員的簽字認(rèn)可，倘若被查勘土地定著物的產(chǎn)權(quán)人不同意簽字，應(yīng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評(píng)估報(bào)告中作說明。

　　(4) 評(píng)估人員要在估價(jià)報(bào)告中對(duì)土地定著物的合法性進(jìn)行說明，同時(shí)對(duì)實(shí)地查勘的情況也要進(jìn)行說明。

　　考點(diǎn)5：土地附著物估價(jià)的基本方法

　　1、 土地定著物估價(jià)的基本方法：

　　(1) 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法：在實(shí)際評(píng)估過程中，根據(jù)合法原則，在確定土地定著物屬于補(bǔ)償?shù)姆秶?，直接套用政府的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估即補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法。

　　(2) 比較法：收集補(bǔ)償案例、同估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較并進(jìn)行各種因素修正，最后得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

　　(3) 成本法：從成本的角度去考慮土地定著物的價(jià)值，即土地定著物的擁有者花費(fèi)了多少成本建造、制造或創(chuàng)造，從而形成該土地定著物。在采用成本法評(píng)估土地附著物時(shí)，其成本包括投入的資金成本、資金利息，以及是否存在相關(guān)稅費(fèi)等。

　　(4) 收益補(bǔ)償法：在采用收益補(bǔ)償法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，重要的是確定純收益及收益年限。一般來說青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是，一般農(nóng)作物最高按一季產(chǎn)值計(jì)算，果樹類一般按剩余掛果年限確定。收益補(bǔ)償法與收益還原法不同，因?yàn)橥恋囟ㄖ锏氖找嫜a(bǔ)償法更多的體現(xiàn)的是一種補(bǔ)償性質(zhì)。

編輯推薦：2013年城市規(guī)劃師VIP套餐 搶先熱招

           2012年城市規(guī)劃師成績(jī)查詢匯總專題

              城市規(guī)劃師歷年真題匯總