2013年土地估價(jià)理論與方法筆記5

點(diǎn)擊進(jìn)入：2015年土地估價(jià)理論與方法筆記匯總

　　國(guó)有土地使用權(quán)

　　一、國(guó)有土地有償使用制度

　　(一)國(guó)有土地有償使用的概念

　　國(guó)有土地有償使用是相對(duì)國(guó)有土地?zé)o償使用而言的，它強(qiáng)調(diào)土地的“國(guó)有”性及使用方式的“有償性”，意在實(shí)現(xiàn)國(guó)家作為土地所有者所應(yīng)享有的收益?！皣?guó)有土地有償使用”使得國(guó)有土地使用成為“三有”：有償、有期限、有流動(dòng)。

　　國(guó)有土地使用權(quán)是用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權(quán)利內(nèi)容的，與所有權(quán)相分離的，對(duì)國(guó)有土地以地表為利用中心形成的，最主要的用益性民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

　　(二)國(guó)有土地使用制度的歷史沿革具體內(nèi)容大家看書。

　　二、出讓國(guó)有土地使用權(quán)主體

　　1、定義：出讓國(guó)有土地使用權(quán)是土地使用者以向國(guó)有土地所有者代表支付出讓金為代價(jià)而原始取得的有期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。

　　2、特征：

　　1)國(guó)有土地使用權(quán)以出讓方式取得;

　　2)出讓國(guó)有土地使用權(quán)直接依法律的規(guī)定原始取得;

　　3)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的取得性質(zhì)為有償和有期限，即以支付出讓金為取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，土地使用權(quán)的行使有一定的期限限制;

　　4)出讓國(guó)有土地使用權(quán)在存續(xù)期間內(nèi)其權(quán)能近似于所有權(quán)。(根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第七條)

　　3、主體：出讓國(guó)有土地使用權(quán)主體為一般主體，可以是境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人。外商投資成片開發(fā)經(jīng)營(yíng)土地的，取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)的前提條件是設(shè)立外商投資企業(yè)，因而其享有國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)具有“三資企業(yè)”的特殊身份。

　　三、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的取得

　　(一)土地使用權(quán)的出讓方式

　　1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓最基本的締約方式是拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓和協(xié)議四種。

　　2、實(shí)踐中存在著政府定價(jià)的出讓方式，即國(guó)有土地所有者代表根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合土地市場(chǎng)的供求狀況，單方確定并公布土地標(biāo)定地價(jià)的出讓國(guó)有土地使用權(quán)的方式。主要適用于：劃撥國(guó)有土地使用權(quán)、場(chǎng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須征收或征用后再出讓的情形。

　　3、對(duì)于商業(yè)、旅游、娛樂、豪華住宅等營(yíng)利性用地，應(yīng)該采取拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓的方式取得。

　　但《城市房地產(chǎn)管理法》第12條第2款規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！?/P>

　　關(guān)于其具體措施的闡述，書上做了詳細(xì)說明，這里就不在講解了，大家課后應(yīng)仔細(xì)閱讀理解。

　　(二)出讓金的支付方式

　　對(duì)于出讓金的支付方式，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

　　例外：成片開發(fā)用地使用權(quán)可以采取分期付款方式取得，現(xiàn)實(shí)中也存在著依約定并報(bào)經(jīng)審批而以分期付款的方式取得土地使用權(quán)的情形。

　　按照《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標(biāo)的物所有權(quán)的規(guī)定，應(yīng)對(duì)分期支付出讓金的土地使用者的權(quán)利做出限制，只可領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證，待出讓金全部繳納后，再申請(qǐng)土地使用權(quán)證的變更登記，且分期支付出讓金的期限不得超過五年。對(duì)于分期支付出讓金的，賦予出賣人以價(jià)款請(qǐng)求權(quán)和解約權(quán)，從而更有效地規(guī)范分期付款人的價(jià)金支付義務(wù)，以平衡雙方當(dāng)事人的利益。

　　租賃國(guó)有土地使用權(quán)

　　本節(jié)主要內(nèi)容：租賃國(guó)有土地使用權(quán)的概念、主體、取得、內(nèi)容與限制及作價(jià)出資、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、租賃國(guó)有土地使用權(quán)終止。

　　一、定義

　　租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國(guó)有土地所有者支付租金為對(duì)價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。

　　需要注意的是，租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)出租是兩個(gè)不同的概念。前者是以國(guó)家土地所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國(guó)有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。從交易實(shí)務(wù)的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級(jí)土地市場(chǎng)，土地使用權(quán)出租發(fā)生在二級(jí)土地市場(chǎng)。在土地登記實(shí)務(wù)中，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)出租應(yīng)作為土地他項(xiàng)權(quán)利登記。從租賃關(guān)系的內(nèi)容看，兩者的基本權(quán)利義務(wù)是一致的。

　　二、租賃土地使用權(quán)主體

　　其主體為一般主體，主要包括以下五類：

　　(一)新增經(jīng)營(yíng)性用地

　　(二)存量經(jīng)營(yíng)性劃撥用地

　　(三)依法取得場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的外商投資企業(yè)用地

　　(四)短期用地

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，臨時(shí)用地的期限不得超過兩年，而實(shí)踐中亦有超過兩年的，一般稱之為短期用地。法律規(guī)定，短期用地和臨時(shí)用地都不得修建永久性建筑。其最適合采用租賃方式。

　　(五)改變用途、增加建筑面積而未補(bǔ)交地價(jià)的用地

　　依有關(guān)法律規(guī)定，改變土地用途、增加建筑面積應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納出讓金。實(shí)踐中：1、自用目的的，允許其通過設(shè)定租賃關(guān)系來調(diào)整其與國(guó)家之間的利益關(guān)系。2、用于轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納出讓金。

　　三、租賃土地使用權(quán)的取得

　　(一)土地使用權(quán)的租賃方式

　　1、協(xié)議方式應(yīng)為租賃土地使用權(quán)取得的主要方式。

　　2、招標(biāo)、拍賣、政府定租方式也可作為租賃土地使用權(quán)的取得方式。

　　(二)租金及其支付方式

　　1、租金一般由土地使用者按年向國(guó)家支付，但以“約定”優(yōu)先，即國(guó)有土地租賃合同另有約定的，依約定。

　　2、無論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，避免以權(quán)謀私。

　　3、在租金的折算標(biāo)準(zhǔn)方面，如果承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其他土地使用費(fèi)的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算;承租人取得土地使用權(quán)時(shí)，支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。

　　4、租賃雙方應(yīng)當(dāng)確定不低于法定最低限額的基準(zhǔn)租金額。因情勢(shì)變更導(dǎo)致的土地價(jià)值的變動(dòng)，租賃雙方應(yīng)在租賃合同中約定租金浮動(dòng)的比例和方法，且該比例和方法應(yīng)保證實(shí)際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。此外，長(zhǎng)期租賃中法定最低年租金額與政府定租的年租金額應(yīng)當(dāng)五年調(diào)整一次。

　　5、實(shí)踐中要確立土地收益中“明租、正稅、少費(fèi)”的原則，對(duì)于劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租賃土地使用權(quán)的，租賃雙方應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費(fèi)。