2013年土地估價(jià)理論與方法筆記3

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　　建筑物估價(jià)

　　【重點(diǎn)提示】

　　掌握：建筑物與構(gòu)筑物估價(jià)的概念和基本方法

　　【考點(diǎn)采分】

　　考點(diǎn)1：建筑物與構(gòu)筑物估價(jià)的概念

　　重點(diǎn)等級(jí)：☆☆☆☆☆

　　1.基本概念

　　建筑物，主要是指定著于土地上或地面以下，具有頂蓋、梁柱或墻壁，供人們居住或使用的構(gòu)造物及其他設(shè)施等。因此，建筑物主要是為了滿足人們?cè)谏a(chǎn)和生活中的需要而進(jìn)行建筑的人工改良物，融入了大量的人類(lèi)勞動(dòng)和物質(zhì)，作為人類(lèi)生產(chǎn)和生活的場(chǎng)所。

　　建筑物的基本功能是滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。

　　建筑物估價(jià)，是指估價(jià)人員在遵循有關(guān)原則的前提下，根據(jù)估價(jià)的目的，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對(duì)待估建筑物價(jià)格的影響因素進(jìn)行分析和判斷，評(píng)估出待估建筑物在某一時(shí)日的市場(chǎng)價(jià)格。

　　通常情況下，所謂構(gòu)筑物就是不具備，不包含或不提供人類(lèi)居住功能的人工建造物，比如水域、水池、過(guò)濾池、澄清池、沼氣池等。

　　依據(jù)建筑物的性質(zhì)，建筑物估價(jià)分成兩類(lèi)。(容易出考點(diǎn))

　　(1)對(duì)具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，其估價(jià)的原則是以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價(jià)格折舊法，對(duì)照法、建筑物殘余法、比較法等，評(píng)估出建筑物的市場(chǎng)價(jià)格。

　　(2)對(duì)不具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，如博物館、圖書(shū)館等，其估價(jià)的基本原理是用成本法計(jì)算的重置價(jià)格扣除折舊的方法，評(píng)估建筑物的價(jià)格。

　　考點(diǎn)2：建筑物估價(jià)的基本原則(重要考點(diǎn))(略)

　　重點(diǎn)等級(jí)：☆☆☆☆☆

　　考點(diǎn)3：建筑物與構(gòu)筑物估價(jià)的基本方法

　　重點(diǎn)等級(jí)：☆☆☆☆☆

　　建筑物與構(gòu)筑物的估價(jià)基本方法有重置價(jià)格折舊法、對(duì)照法、 建筑物殘余法、比較法。

　　考點(diǎn)4：建筑物估價(jià)的基本程序

　　重點(diǎn)等級(jí)：☆☆☆☆☆

　　建筑物估價(jià)程序包括：獲取估價(jià)業(yè)務(wù);受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng);擬訂估價(jià)作業(yè)方案;搜集估價(jià)所需資料;實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;選定估價(jià)方法計(jì)算;確定估價(jià)結(jié)果;撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告;交付估價(jià)報(bào)告;估價(jià)資料歸檔。