2013備考加油站：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估1

　　農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估所需要遵循以下原則：

　　(1)合法原則。

　　農(nóng)地的評估對象必要以國家土地制度及其相關(guān)法律關(guān)系為基礎(chǔ)，在所有、使用、收益、處分各項(xiàng)權(quán)能上以合法性為估價(jià)的前提。

　　(2)用途限制性原則。

　　農(nóng)地估價(jià)的內(nèi)涵，包含對農(nóng)地用途的估價(jià)，是農(nóng)用土地用途下的估價(jià)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)是在農(nóng)業(yè)用途內(nèi)部流轉(zhuǎn)。將農(nóng)地轉(zhuǎn)為非建設(shè)用地估價(jià)是按工業(yè)、商業(yè)、住宅用途進(jìn)行的估價(jià)，不在農(nóng)地估價(jià)的范圍內(nèi)。

　　(3)替代性原則。

　　盡管農(nóng)地的市場化程度和均衡性遠(yuǎn)不如城市建設(shè)用地，但是對農(nóng)地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，替代原則同樣會(huì)起作用，至少要求估價(jià)結(jié)果不能明顯偏離在同等條件下同類農(nóng)地的正常價(jià)格。

　　(4)估價(jià)期日原則。

　　農(nóng)地的價(jià)值或價(jià)格也總是某一特定時(shí)點(diǎn)下的價(jià)值或價(jià)格，確立估價(jià)期日原則是明確估價(jià)對象時(shí)值界限，因此對農(nóng)用地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)期日的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　(5)預(yù)期收益原則。

　　土地價(jià)格反映其預(yù)期收益。與非農(nóng)建設(shè)用地不同的是，其預(yù)期收益主要取決于農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格及其形成機(jī)制和影響因素。

　　(6)最佳使用原則。

　　農(nóng)用地估價(jià)應(yīng)該以估價(jià)對象最佳使用為前提估價(jià)。當(dāng)然這種最佳使用是在合法原則和用途限制性原則約束之下的而非任意的，在此前提下其主要體現(xiàn)就是以收益最大化方式下的客觀指標(biāo)來衡量。當(dāng)估價(jià)對象保持現(xiàn)狀利用方式不如轉(zhuǎn)換用途再予以使用更為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為估價(jià)前提估價(jià)。

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