2013備考加油站：路線價法2

　　考點4：路線價的深度修正方法

　　1、 土地使用價值同其與道路的關(guān)系有密切關(guān)系。深度指數(shù)修正表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價變化相對程度的表格。因此，依路線價對各臨街進(jìn)深不同的宗地進(jìn)行深度修正，才能求得各宗地的合理價格。深度指數(shù)修正表正是要揭示宗地的價值隨其臨街深度遞減的規(guī)律。

　　2、 深度修正的各種方法介紹：

　　(1) 四、三、二、一法則;40%、30%、20%、10%。又稱慎格爾法則。

　　(2) 霍夫曼法則;37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。

　　(3) 蘇慕期法則：前50%占72.5%、后50%占17.5 %，再深50米則為15%

　　(4) 哈柏法則：該法則認(rèn)為土地的價值與其深度的平方根成正比。

　　3、 深度修正編制：單獨深度百分率、平均深度百分率、累計深度百分率。

　　考點5：其他宗地條件修正系數(shù)編制

　　1、 在一個路線價區(qū)段內(nèi)，雖然臨接同一街道，但因各宗地的寬度、形狀、面積、位置等不同，需要在深度修正的基礎(chǔ)上，進(jìn)行其他因素修正：

　　(1) 寬度修正。

　　(2) 寬深比率修正。

　　(3) 容積率修正。

　　(4) 出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正。

　　(5) 朝向修正。

　　(6) 地價分配率修正。

　　考點6：路線價估價法的適用范圍

　　1、 適用于土地課稅、土地重劃、征地拆遷或其他需要在大范圍內(nèi)對多宗土地進(jìn)行估價的場合。這種僅適用于城市的估價。

　　2、 路線價估價法適用于市街地，主要用于商業(yè)繁華區(qū)域土地價格的評估，對道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市，效果更佳。

　　3、 路線價估價法需要較多的交易實例，且土地市場要規(guī)范。

　　4、 路線價估價法能快速評估多宗土地的價格。

　　5、 路線價估價法的精度與路線價及其修正體系密切相關(guān)。

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