2013備考加油站：土地交易與監(jiān)管2

　　考點3：土地市場的分類

　　1、 中國土地市場體系按地域劃分，分為城市建設用地使用權市場和農(nóng)村集體土地使用權市場;

　　2、 按市場主體劃分，分為涉外市場(國外或境外)和境內(中國內地)市場。

　　3、 中國城市建設用地使用權市場按交易梯次劃分，分為出讓(一級)市場、轉讓(二級)市場、租賃抵押(三級)市場;

　　4、 中國農(nóng)村土地市場，按市場流轉的客體(土地利用方向)劃分，分為農(nóng)地(耕地)使用權市場、集體建設用地使用權流轉市場和土地產(chǎn)權股份化改制等。

　　5、 按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。按照市場交易主體和市場運行過程，可將城鎮(zhèn)土地市場分為三級市場結構。

　　6、 按土地交易方式，可以將土地市場分為如下幾種：

　　(1) 土地使用權出讓市場：土地使用權出讓市場是指土地所有者將一定期限內的土地使用權讓與土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者和土地使用者之間的經(jīng)濟關系。土地使用權的出讓市場是土地一級市場，其主要市場活動是國家以土地所有者的身份，將土地使用權按規(guī)劃要求和投資計劃及使用年限，出讓給土地使用者或開發(fā)商。

　　(2) 土地使用權轉讓市場：土地使用權轉讓市場是指土地使用權人將剩余年限的土地使用權讓與其他土地使用者而形成的市場，反映的是土地使用者之間的經(jīng)濟關系。在國家調控下以市場調節(jié)為主的土地市場是指土地二級市場，土地使用權轉讓市場即土地二級市場，二級市場是國家調控下以市場調節(jié)為主的市場。

　　(3) 土地使用權租賃市場：土地使用權租賃是指土地使用者作為出租人將土地使用權出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權租賃市場屬于土地三級市場。

　　(4) 土地使用權抵押市場：土地使用權抵押是土地抵押人以其合法的土地使用權以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。土地使用權抵押市場屬于土地三級市場。三級市場是土地使用者之間進行的租賃、抵押活動。它是市場調節(jié)的開發(fā)市場。三級市場結構是我國目前土地市場的基本構成。土地市場管理的核心內容是土地市場價格的宏觀調控。

　　考點4：土地市場的功能

　　1、 優(yōu)化配置土地資源。土地資源的配置方式分為行政劃撥方式和市場方式。

　　2、 調整產(chǎn)業(yè)結構，優(yōu)化生產(chǎn)力布局。

　　3、 健全市場體系，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合。

　　4、 控制土地供給，控制投資過熱。

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