2013年土地估價實務(wù)基礎(chǔ)筆記3

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　　工業(yè)用地的特征

　　一是用地沖動大，區(qū)域用地標(biāo)準(zhǔn)控制難

　　隨著工業(yè)化快速發(fā)展，工業(yè)用地占用快速增長。從城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)來看，工業(yè)用地占用比例高達(dá)21.79%，上海、蘇州等發(fā)達(dá)城市達(dá)到了25.77%和31.79%，而按照國外城市中心區(qū)的用地比例，工業(yè)用地一般不超過城市面積的10%。我國的中小城市同樣存在著工業(yè)用地比例過高、增長過快的問題，如1990―2001年昆山市城市工業(yè)用地年均增長210.92公頃，占建設(shè)用地總量年均增長量的1/2，年均遞增21.25%。昆山、吳江、張家港、太倉、宜興、溧陽等地人均工業(yè)用地面積達(dá)40―70平方米。在國家層面上，我國人均工業(yè)用地面積也大大超過18.0―28.0平方米/人的國標(biāo)范圍。工業(yè)用地占用面積過大嚴(yán)重制約著我國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。

　　二是用地布局不盡合理，區(qū)域間競爭激烈

　　各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏生產(chǎn)力布局、國土規(guī)劃的統(tǒng)籌安排，沒有嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)分工，從而不可避免地造成不同區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重復(fù)建設(shè)，也造成了企業(yè)效益低、工業(yè)用地低效的現(xiàn)實。

　　三是用地效益較低，但政績、就業(yè)、稅收等外部性收益高

　　由于工業(yè)用地額過度供應(yīng)，加之工業(yè)用地本身的特征，使得工業(yè)用地效益較低，工業(yè)用地具有很強(qiáng)的外部性收益，通過吸引投資，不僅更好地促進(jìn)了gdp的增長，實現(xiàn)政績目標(biāo)，而且也促進(jìn)了就業(yè)的增加以及稅收的增長。

　　四是不同區(qū)域、不同行業(yè)用地效益及集約程度差異性大

　　由于不同區(qū)域的工業(yè)結(jié)構(gòu)的差異性以及工業(yè)化的階段不一樣，使得不同區(qū)域的工業(yè)用地效益差異性達(dá)。例如，2004年江寧區(qū)單位建設(shè)用地產(chǎn)值為5508.63萬元/公頃，常熟、張家港、昆山、吳江的建設(shè)用地效益分別是江寧的4、4.7、4.4和3.4倍。此外，不同工業(yè)行業(yè)的用地效益也存在很大的差異性，例如，在江蘇省蘇南地區(qū)，電子通訊、食品及機(jī)械、醫(yī)療等工業(yè)行業(yè)的單位土地投資強(qiáng)度大，工業(yè)用地效益也總體趨高;同樣的工業(yè)行業(yè)，如紡織行業(yè)，蘇中的單位土地投資強(qiáng)度又高于蘇南，這與蘇南紡織工業(yè)產(chǎn)業(yè)向蘇中轉(zhuǎn)移，以及蘇中紡織工業(yè)產(chǎn)業(yè)在技術(shù)方面表現(xiàn)出來的后發(fā)優(yōu)勢有一定關(guān)系。

　　五是受土地宏觀調(diào)控、產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控影響大，工業(yè)地產(chǎn)市場管制難

　　目前全國各地工業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，造成了極大的浪費。由于工業(yè)投資具有可轉(zhuǎn)移性，地方政府會通過各種政策優(yōu)惠來吸引工業(yè)投資，包括用地方面的傾斜政策，地區(qū)間競爭激烈。工業(yè)用地存量大，增量比例小，也導(dǎo)致工業(yè)地產(chǎn)投機(jī)日益加劇。例如，上海工業(yè)地價漲幅從2-3%增長到15%。

　　六是工業(yè)用地上收益地價與市場地價呈剪刀差關(guān)系

　　近20年來，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的新形勢下，中國工業(yè)化發(fā)展極為迅速。目前我國工業(yè)化水平已達(dá)55%,工業(yè)用地已經(jīng)占了建設(shè)用地相當(dāng)大的比重，同時土地資源的浪費現(xiàn)象也十分普遍。如何提高工業(yè)用地效率，對于中國土地集約利用整體效率的提高十分重要。因此，進(jìn)行面向國家宏觀調(diào)控的工業(yè)用地的集約利用研究十分必要。