2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告精選22

基礎(chǔ)與法規(guī)丨相關(guān)知識(shí)丨理論與方法丨實(shí)務(wù)基礎(chǔ)丨案例與報(bào)告

　　城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的因素因子分值計(jì)算方法

　　1)土地分等因子分值計(jì)算的基本原則

　　(1)因素分值的確定要建立在因素與土地收益相關(guān)研究的基礎(chǔ)上;

　　(2)作用分值與土地的優(yōu)劣成正相關(guān);

　　(3)分值體系采用0～100分的封閉區(qū)間;

　　(4)作用分值只與因素指標(biāo)的顯著作用區(qū)間相適應(yīng);

　　(5)因素作用分值處理盡可能模型化。

　　2)土地分等定級(jí)因子分值計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)化方式

　　面狀土地因素分值計(jì)算方法

　　若因素對(duì)土地的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān)，稱之為面狀因素，面狀因素直接計(jì)算其對(duì)空間上各點(diǎn)的作用分。其量化步驟為：

　　(1)對(duì)因素進(jìn)行整理，計(jì)算指標(biāo)值;

　　(2)按下式計(jì)算作用分：

　　ei=100×(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

　　式中：ei――i指標(biāo)值的作用分;

　　Xi――i指標(biāo)值;

　　Xmin――i指標(biāo)值的最小值;

　　Xmax――i指標(biāo)值的最大值。

　　(3)劃分3～10個(gè)作用分區(qū)間，編制作用分值表。

　　點(diǎn)、線狀土地因素分值計(jì)算方法

　　若因素對(duì)土地的影響既與因素涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距離設(shè)施的相對(duì)距離有關(guān)，稱之為點(diǎn)、線狀因素。點(diǎn)、線狀因素應(yīng)計(jì)算設(shè)施本身的功能分，進(jìn)而計(jì)算設(shè)施對(duì)空間上各點(diǎn)產(chǎn)生的作用分。其量化步驟為：

　　(1)在各因素內(nèi)按規(guī)模或類型求出各點(diǎn)或線的功能分，其最大值為100;

　　(2)計(jì)算因素內(nèi)各相同規(guī)模或類型的點(diǎn)、線的平均作用或平均吸引范圍，并劃分若干個(gè)相對(duì)距離區(qū)間;

　　(3)點(diǎn)、線設(shè)施邊界范圍內(nèi)各點(diǎn)的因素作用分一致，都為該設(shè)施相應(yīng)功能的功能分;邊界范圍以外的各點(diǎn)，根據(jù)不同因素及其影響隨距離變化的特性不同，以因素的功能分按相應(yīng)的衰減公式計(jì)算或按相對(duì)距離查《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》附錄，獲得各個(gè)相對(duì)距離上的作用分;

　　(4)以因素作用分、相對(duì)距離區(qū)間編制因素作用分值表;

　　(5)采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行定級(jí)時(shí)，可按相應(yīng)的衰減公式直接計(jì)算因素對(duì)單元中心點(diǎn)的作用分;

　　(6)當(dāng)因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障礙(如鐵路、高速公路、河流等)時(shí)，則作用分衰減應(yīng)以可通行處為結(jié)點(diǎn)，按結(jié)點(diǎn)處的因素作用分及剩余的影響半徑，再次進(jìn)行衰減;當(dāng)不可直接跨越的障礙有較多的通行處時(shí)，可以忽視其的存在。

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