2013年土地估價(jià)師案例分析與報(bào)告重點(diǎn)內(nèi)容5

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　　1.地價(jià)實(shí)例調(diào)查

　　地價(jià)實(shí)例調(diào)查，一般應(yīng)以最近兩年內(nèi)土地交易、租賃以及房屋交易、租賃樣本為主要調(diào)查對(duì)象。其調(diào)查的宗數(shù)應(yīng)適當(dāng)且分布均勻，調(diào)查結(jié)果應(yīng)反映市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)性。

　　由于我國(guó)土地市場(chǎng)管理還不完善，給地價(jià)調(diào)查工作帶來(lái)一定難度。一般情況下，主要向交易雙方當(dāng)事人、街道辦事處、公證機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、金融機(jī)關(guān)、土地管理部門等收集實(shí)例。調(diào)查資料類型主要包括土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃、房屋買賣、房屋租賃、合作建房、企業(yè)兼并等。調(diào)查資料應(yīng)分別記載于買賣實(shí)例調(diào)查估價(jià)表或租賃實(shí)例調(diào)查估價(jià)表等表中。如有出國(guó)急售、債務(wù)清償、競(jìng)投、人為哄抬、畸零地或親友間買賣等特殊交易實(shí)例的情況，也應(yīng)記載于調(diào)查估價(jià)表中。

　　2.宗地地價(jià)計(jì)算

　　宗地地價(jià)主要是應(yīng)用市場(chǎng)比較法、收益還原法等估價(jià)的常規(guī)方法及由此派生的其他方法進(jìn)行測(cè)算。但由于我國(guó)土地市場(chǎng)還不完善，很難形成統(tǒng)一、規(guī)范的交易案例，因此，只能從現(xiàn)有土地轉(zhuǎn)移方式中，通過(guò)分析計(jì)算其中的土地的價(jià)格。按照土地轉(zhuǎn)移方式，計(jì)算樣點(diǎn)宗地價(jià)格主要利用土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃、房屋買賣、房屋租賃、聯(lián)合建房、柜臺(tái)出租、商品房買賣、企業(yè)兼并、土地人股、以地?fù)Q房等資料計(jì)算。

　　3.宗地?cái)?shù)據(jù)檢驗(yàn)

　　在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)，若干宗地之間也存在著土地的個(gè)別性、交易的隨機(jī)性，因此土地價(jià)格是否準(zhǔn)確難以確定，甚至同一塊土地也因?yàn)橘?gòu)買方不一樣，交易價(jià)格會(huì)產(chǎn)生很大的差別，所以要有一個(gè)衡量的標(biāo)準(zhǔn)，偏離標(biāo)準(zhǔn)過(guò)遠(yuǎn)的地價(jià)樣本應(yīng)作為異常值剔除，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地價(jià)格。當(dāng)同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的地價(jià)樣本超出了與標(biāo)準(zhǔn)宗地比較允許的幅度，可作為地價(jià)異常值剔除。對(duì)各種宗地價(jià)格，也可根據(jù)各宗地同標(biāo)準(zhǔn)宗地條件的差異，進(jìn)行宗地價(jià)格修正，然后用修正后的價(jià)格計(jì)算路線價(jià)。

　　對(duì)修正后的宗地價(jià)格，要對(duì)各種資料計(jì)算地價(jià)的方法進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，以保證計(jì)算結(jié)果的科學(xué)性和合理性，使各種方法計(jì)算的宗地價(jià)格能同時(shí)用于路線價(jià)的估算中，檢驗(yàn)的方法主要有秩和檢驗(yàn)法，其目的是檢驗(yàn)資料處理中可能帶來(lái)的系統(tǒng)誤差。

　　4.確定地價(jià)區(qū)段

　　根據(jù)調(diào)查結(jié)果，進(jìn)行地價(jià)區(qū)段的劃分。地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：

　?、俪鞘型恋氐膮^(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;

　?、谏谭比A程度基本相同的地塊劃歸同一地價(jià)區(qū)段。

　　在我國(guó)實(shí)際劃分中，首先分為有商業(yè)街道、街區(qū)和無(wú)商業(yè)街道、街區(qū)，進(jìn)一步按零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果雜、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)(包括服裝、水果、燈具、家具等批發(fā))、機(jī)器加工、民房住宅、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等進(jìn)行地價(jià)區(qū)段類型的劃分。

　　區(qū)段劃分方法主要兩條：

　　(1)以道路、溝渠或其他明顯地物為界限;

　　(2)在確定有路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)區(qū)段，以里地線為界線，在我國(guó)，里地線多采用臨街宗地進(jìn)深的眾數(shù)確定。

　　5.計(jì)算區(qū)段地價(jià)

　　計(jì)算區(qū)段地價(jià)，是以地價(jià)調(diào)查實(shí)例為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價(jià)為區(qū)段地價(jià)。

　　其計(jì)算方法主要有三種：

　　(1)取中位數(shù)。當(dāng)?shù)貎r(jià)實(shí)例項(xiàng)數(shù)為單數(shù)時(shí)，取其中項(xiàng)為中位數(shù);地價(jià)實(shí)例項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，以中間兩項(xiàng)的平均數(shù)為中位數(shù)。

　　(2)取眾數(shù)。指地價(jià)實(shí)例中，取單價(jià)相同之項(xiàng)較多者為眾數(shù)。

　　(3)取算術(shù)平均數(shù)。指地價(jià)實(shí)例單價(jià)累加，除以實(shí)例項(xiàng)數(shù)為算術(shù)平均數(shù)。

　　需要說(shuō)明的是，路線價(jià)是臨街標(biāo)準(zhǔn)深度宗地的平均加工，而調(diào)查收集到的樣點(diǎn)宗地臨街進(jìn)深等各不相同，缺乏可比性，因此在計(jì)算區(qū)段地價(jià)前，需將臨街進(jìn)深等條件不同的樣點(diǎn)宗地地價(jià)統(tǒng)一修正到標(biāo)準(zhǔn)深度。具體做法可采用將進(jìn)深不及或超過(guò)里地線的宗地地價(jià)除以相應(yīng)的深度修正系數(shù)，以得到統(tǒng)一進(jìn)深的樣點(diǎn)宗地單位面積地價(jià)。

　　區(qū)段地價(jià)的計(jì)算有兩種情況：①有買賣或租賃實(shí)例的區(qū)段以區(qū)段內(nèi)調(diào)查所得的土地正常買賣、租賃價(jià)格，求其中位數(shù)、眾數(shù)或算術(shù)平均數(shù)為該區(qū)段地價(jià);②無(wú)買賣或租賃實(shí)例的區(qū)段應(yīng)于臨近區(qū)段選取兩個(gè)以上使用分區(qū)或使用性質(zhì)類似，且已計(jì)算區(qū)段地價(jià)的區(qū)段，作為基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)段，按區(qū)域因素修正表，進(jìn)行區(qū)域之間因素優(yōu)劣的比較分析，經(jīng)系數(shù)修正后得到目標(biāo)區(qū)段的地價(jià)。