2013年土地估價師案例分析與報告重點內(nèi)容4

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　　路線價評估的基本原理

　　路線價估價法認(rèn)為城市內(nèi)各宗土地(以商業(yè)用地為主)價格的高低，隨其距離道路的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度的增加而遞減;宗地越接近道路者利用價值越大，地價也越高;距離道路越遠(yuǎn)，利用價值越小，地價也越低。因此，路線價估價法與市場比較法類似，只不過以路線價取代了市場比較法中的比較實例價格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運用。

　　在正常市場條件下，具有相同使用價值的土地，在交易雙方具有等量市場信息的基礎(chǔ)上，應(yīng)該具有同樣價格，即替代原理。

　　可及性可以視為區(qū)位條件的一種表示，因此對于商業(yè)用地來講，可及性是決定其使用價值的主要因素。同一街道，各宗土地價格的高低隨著離開街道的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度而遞減;同一宗臨街宗地，其接近街道部分地價高于離開街道的部分，越接近道路者利用價值越大，距離街道越遠(yuǎn)利用價值越小，價格越低;在一個城市中，按土地的可及性可劃分不同的地價區(qū)段，每個區(qū)段表示不同的區(qū)域條件即使用價值的差異。運用一定的評估方法計算同一路線價區(qū)段內(nèi)的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的地價，然后求這些標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價的眾數(shù)或中位數(shù)、簡單算術(shù)平均值、加權(quán)算術(shù)平均值等，即得該路線價區(qū)段的路線價。