2013備考加油站：土地估價(jià)的基本步驟6

　　(3)地方上的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

　　對(duì)于地方性經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析，通常都集中于人口、就業(yè)和收入等趨勢(shì)。人口的變化、家庭人數(shù)及結(jié)構(gòu)、構(gòu)成社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的就業(yè)類別多少、就業(yè)水準(zhǔn)及其穩(wěn)定性、工資水平以及家庭的收入等，都是社區(qū)內(nèi)基本經(jīng)濟(jì)力量的指標(biāo)。

　　對(duì)于大部分的估價(jià)工作而言，地方上的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及未來的預(yù)測(cè)，都是極其重要的項(xiàng)目。地產(chǎn)的價(jià)格，受該用途的需求強(qiáng)度的影響，而各類地產(chǎn)的需求，取決于地產(chǎn)市場(chǎng)的人口、收入、以及收入所代表的購買力。社區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)情況，可以決定市場(chǎng)上住宅用地、辦公大樓、零售店面和其他形態(tài)的地產(chǎn)價(jià)格。

　　(4)法規(guī)的影響

　　一般資料中包括了社會(huì)導(dǎo)向以及政府將這些導(dǎo)向具體實(shí)施于土地使用管理的法規(guī)。估價(jià)師必須收集影響土地的各項(xiàng)資料，包括城市規(guī)劃、環(huán)境條件、運(yùn)輸系統(tǒng)，以及其他政府政策和社會(huì)導(dǎo)向。

　　估價(jià)師了解政府的法規(guī)與行為對(duì)地價(jià)有何影響，從而可以適宜評(píng)估價(jià)格。如果交易案例在城市規(guī)劃、交通狀況和其他特色方面，都和委估地產(chǎn)類似，則可以作為比較的基礎(chǔ)。其他如土地細(xì)分后的價(jià)值等，顯然會(huì)受到環(huán)境方面的影響，因?yàn)殚_發(fā)和出售所需的時(shí)間都受法規(guī)的限制。

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