2013備考加油站：契稅

　　契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

　　一、納稅人

　　《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

　　轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

　?、?nbsp;國有土地使用權(quán)出讓;

　?、?nbsp;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換;

　?、?nbsp;房屋買賣;

　　⑷ 房屋贈與;

　?、?nbsp;房屋交換。

　　下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅：

　　⑴ 以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股;

　?、?nbsp;以土地、房屋權(quán)屬抵債;

　?、?nbsp;以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬;

　?、?nbsp;以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

　　對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。

　　二、課稅對象

　　契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。

　　三、稅率

　　契稅的稅率為3%～5%，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。

　　四、計稅依據(jù)

　　契稅的依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時雙方當(dāng)事人簽訂的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。為了保護房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關(guān)認為有必要時，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。

　　房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移必然連帶著土地權(quán)屬的變動。房地產(chǎn)價格，會因所處地理位置等條件的不同或高或低。這也是土地價格的一種體現(xiàn)，考慮到實際交易中房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產(chǎn)價格逃避稅收和便于操作，在房地產(chǎn)交易契約中，無論是否劃分房產(chǎn)的價格和土地的價格，都以房地產(chǎn)交易契約價格總額為計稅依據(jù)。土地使用權(quán)交換、房屋交換時，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額為計稅依據(jù)。

　　五、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

　　契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日內(nèi)辦理納稅申報手續(xù)，并在征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

　　六、減稅、免稅

　　有下列行為之一的，減征、免征契稅：

　　⑴ 國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征;

　?、?nbsp;城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征;

　?、?nbsp;因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征;

　?、?nbsp;土地、房屋被縣級以上人民政府征收、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征;

　?、?nbsp;納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征;

　?、?nbsp;依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華大使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征。

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