2013備考加油站：房地產稅收的優(yōu)惠政策

　　為了深化住房制度改革，有效啟動房地產市場，刺激住房消費，近幾年，國家出臺了一系列涉及房地產，特別是涉及住房消費的稅費優(yōu)惠政策。

　　一、鼓勵個人買賣住房調整的營業(yè)稅、契稅和土地增值稅政策

　　為減輕個人買賣普通住房的稅費負擔，從1999年8月1日起，對個人購買并居住超過1年的普通住房，銷售時免征營業(yè)稅，個人購買并居住不足1年的普通住房，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入價原價后的差額計征;個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅;個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。

　　企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征營業(yè)稅。同時，居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征土地增值稅。

　　2005年國辦發(fā)(2005)26號文件對享受優(yōu)惠政策普通住房標準做了規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上同時具備以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

　　2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅;對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅。

　　二、鼓勵換購減輕個人出售住房所得稅負擔

　　個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。個人出售自有住房的應納稅所得額，按下列原則確定：

　　⑴ 個人出售除已購公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規(guī)定確定。

　?、?nbsp;個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額。

　?、?nbsp;職工以成本價(或標準價)出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房，按照已購公有住房確定應納稅所得額。

　?、?nbsp;對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅，具體辦法為：

　?、賯€人出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產權過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當?shù)刂鞴芏悇諜C關繳納。稅務機關在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”，并納入專戶存儲。

　?、趥€人出售現(xiàn)住房后1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額(原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規(guī)定向財政或原產權單位繳納的所得收益。下同)的，全部退還納稅保證金;購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

　　③個人出售現(xiàn)住房后1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。

　?、軅€人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務機關提供合法、有效的售房購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經主管稅務機關審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。

　?、菘缧姓^(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地主管稅務機關申請退還納稅保證金。

　　⑸ 對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

　　同時，為確保有關住房轉讓的個人所得稅政策得到全面、正確的實施，要求各級房地產交易管理部門加強與稅務機關的協(xié)作、配合，主管稅務機關需要有關本地區(qū)房地產交易情況的，房地產交易管理部門應及時提供。

　　三、支持住房租賃市場發(fā)展調整的住房租賃市場稅收政策

　　自2001年1月1日起，房屋租賃稅收按以下規(guī)定執(zhí)行：

　?、?nbsp;對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅、營業(yè)稅。

　?、?nbsp;對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產稅暫減按4%的稅率征收。

　?、?nbsp;對個人出租房屋所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。

　　四、己購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配制度

　?、?nbsp;已購公有住房和經濟適用住房上市出售時，由購房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經濟適用住房座落位置的標定地價的10%確定。

　　購房者繳納土地出讓金相當于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權的商品房住宅辦理產權登記。

　?、?nbsp;職工個人上市出售己購公有住房取得的價款，扣除住房面積標準的經濟適用住房價款和原支付超過住房面積標準的房價款以及有關稅費后的凈收益，按規(guī)定繳納所得收益。其中，住房面積標準內的凈收益按超額累進比例或一定比例繳納;超過住房面積標準的凈收益全額繳納。職工個人上市出售已購經濟適用住房，原則上不再繳納所得收益。

　?、?nbsp;土地出讓金按規(guī)定全額上交財政;相當于土地出讓金的價款和所得收益，已購公有住房產權屬行政機關的，全額上交財政;屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位;屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。

　　⑷ 上交財政的相當于土地出讓金的價款和所得收益，按已購公有住房原產權單位的財務隸屬關系和財政體制，分別上交中央財政和地方財政，專項用于住房補貼;返還給企業(yè)和事業(yè)單位的相當于土地出讓金的價款和所得收益，分別納入企業(yè)和單位住房基金管理，專項用于住房補貼。

　?、?nbsp;土地出讓金，相當于土地出讓金的價款和所得收益繳納和返還的具體辦法，由各地財政部門會同土地行政管理部門和房產行政主管部門制定。

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