土地估價師考試《案例與報告》:計算題講解之例2計算
(6)銷售稅費33000×5.5%=1815(萬元)
(7)計算土地總價地價=33000―12000―596.75―0.1130×地價―4950―1815地價=12253.59(萬元)
(8)計算單位地價單位地價=12253.59÷20 =612.68(萬元/畝)=9190.20(元/平方米)
(9)計算甲方應(yīng)得公寓面積14000平方米綜合樓價格=14000×6000×90%=7560.0(萬元)
甲方可得公寓總價=12253.59―7560.0 =4693.59(萬元)
甲方可得公寓面積:4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(平方米)
即甲方除可獲得14000平方米綜合樓外,還可獲得11589.11平方米的公寓。
題解二:
(1)選擇計算方法根據(jù)題意,宗地地價求取適用于剩余法。
(2)計算房地產(chǎn)總售價6000×4+4500×2=33000(萬元)
(3)計算建筑費及專業(yè)費2100×4+1800×2=12000(萬元)
(4)計算投資利息利息=12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×[(1+5.5%)0.5-1] =596.75(萬元)
(5)開發(fā)利潤33000×15%=4950(萬元)
(6)銷售稅費33000X5.5%=1815(萬元)
(7)計算土地總價地價=(33000―12000―596.75―4950―1815)÷(1+5.5%)9:13638.25÷1.1130 =12253.59(萬元)
(8)計算單位地價單位地價:12253.59÷20 =612.68(萬元/畝)=9190.20(元/平方米)
(9)計算甲方應(yīng)得公寓面積14000平方米綜合樓價格=14000X6000X90%=7560.0(萬元)
甲方可得公寓總價=12253.59―7560.0 =4693.59(萬元)
甲方可得公寓面積二4693.59X10000÷(4500X90%)=11589.11(平方米)
即甲方除可獲得14000平方米綜合樓外,還可獲得11589.11平方米的公寓。
(四)難點與常見錯誤分析
1.試題難點本題的難點主要體現(xiàn)在兩個方面:
(1)用剩余法測算地價過程中,利息、利潤的計算基數(shù)與計息期的確定。
利息的計算基數(shù)應(yīng)為待估地價、建筑費和專業(yè)費,但計息期不同,待估地價的計息期為整個開發(fā)期即2年;而建筑費和專業(yè)費的計息期則視其投人情況而定,在分段均勻投入的前提下(等同于在各段中點一次性投入),第一年投入的40%,計息期應(yīng)為1.5年;第二年投入的60%,計息期為0.5年。利潤計算基數(shù)為房地產(chǎn)總售價。
對于待估地價利息的計算,既可在投資利息計算中考慮,也可在最后求取地價時考慮,兩種方法的計算結(jié)果完全相同。
(2)甲方應(yīng)得公寓面積求取思路。
一是要考慮等價交換原則;二是要以雙方認可為前提,即按照雙方約定的價格作為計價標準,不一定與公開市場價值標準完全吻合。根據(jù)題意,甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達成一致:乙用部分房地產(chǎn)來補償甲的地價款,房地產(chǎn)價格按售價的90%確定,房地產(chǎn)銷售稅費由乙方統(tǒng)一支付。其中暗含的意思是:在乙方承擔銷售稅費的前提下,雙方認同的約定價格為市場售價的90%。為此,在測算房地產(chǎn)價格時,不必考慮稅費給付問題。
2.常見問題分析
關(guān)于利息計算。在利息測算過程中,應(yīng)試者經(jīng)常會犯如下錯誤:
?、俅赖貎r漏計利息;
?、谠陂_發(fā)期超過1年的情況下,錯誤地采用單利計息;
?、酆雎粤说貎r款與建筑費和專業(yè)費投入時間與方式的差異,造成計息期取值錯誤。
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