土地估價師考試《案例與報告》:計算題講解之例2計算

　　(6)銷售稅費33000×5.5%=1815(萬元)

　　(7)計算土地總價地價=33000―12000―596.75―0.1130×地價―4950―1815地價=12253.59(萬元)

　　(8)計算單位地價單位地價=12253.59÷20 =612.68(萬元/畝)=9190.20(元/平方米)

　　(9)計算甲方應(yīng)得公寓面積14000平方米綜合樓價格=14000×6000×90%=7560.0(萬元)

　　甲方可得公寓總價=12253.59―7560.0 =4693.59(萬元)

　　甲方可得公寓面積：4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(平方米)

　　即甲方除可獲得14000平方米綜合樓外，還可獲得11589.11平方米的公寓。

　　題解二：

　　(1)選擇計算方法根據(jù)題意，宗地地價求取適用于剩余法。

　　(2)計算房地產(chǎn)總售價6000×4+4500×2=33000(萬元)

　　(3)計算建筑費及專業(yè)費2100×4+1800×2=12000(萬元)

　　(4)計算投資利息利息=12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×[(1+5.5%)0.5-1] =596.75(萬元)

　　(5)開發(fā)利潤33000×15%=4950(萬元)

　　(6)銷售稅費33000X5.5%=1815(萬元)

　　(7)計算土地總價地價=(33000―12000―596.75―4950―1815)÷(1+5.5%)9：13638.25÷1.1130 =12253.59(萬元)

　　(8)計算單位地價單位地價：12253.59÷20 =612.68(萬元/畝)=9190.20(元/平方米)

　　(9)計算甲方應(yīng)得公寓面積14000平方米綜合樓價格=14000X6000X90%=7560.0(萬元)

　　甲方可得公寓總價=12253.59―7560.0 =4693.59(萬元)

　　甲方可得公寓面積二4693.59X10000÷(4500X90%)=11589.11(平方米)

　　即甲方除可獲得14000平方米綜合樓外，還可獲得11589.11平方米的公寓。

　　(四)難點與常見錯誤分析

　　1.試題難點本題的難點主要體現(xiàn)在兩個方面：

　　(1)用剩余法測算地價過程中，利息、利潤的計算基數(shù)與計息期的確定。

　　利息的計算基數(shù)應(yīng)為待估地價、建筑費和專業(yè)費，但計息期不同，待估地價的計息期為整個開發(fā)期即2年;而建筑費和專業(yè)費的計息期則視其投人情況而定，在分段均勻投入的前提下(等同于在各段中點一次性投入)，第一年投入的40%，計息期應(yīng)為1.5年;第二年投入的60%，計息期為0.5年。利潤計算基數(shù)為房地產(chǎn)總售價。

　　對于待估地價利息的計算，既可在投資利息計算中考慮，也可在最后求取地價時考慮，兩種方法的計算結(jié)果完全相同。

　　(2)甲方應(yīng)得公寓面積求取思路。

　　一是要考慮等價交換原則;二是要以雙方認可為前提，即按照雙方約定的價格作為計價標準，不一定與公開市場價值標準完全吻合。根據(jù)題意，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商達成一致：乙用部分房地產(chǎn)來補償甲的地價款，房地產(chǎn)價格按售價的90%確定，房地產(chǎn)銷售稅費由乙方統(tǒng)一支付。其中暗含的意思是：在乙方承擔銷售稅費的前提下，雙方認同的約定價格為市場售價的90%。為此，在測算房地產(chǎn)價格時，不必考慮稅費給付問題。

　　2.常見問題分析

　　關(guān)于利息計算。在利息測算過程中，應(yīng)試者經(jīng)常會犯如下錯誤：

　?、俅赖貎r漏計利息;

　?、谠陂_發(fā)期超過1年的情況下，錯誤地采用單利計息;

　?、酆雎粤说貎r款與建筑費和專業(yè)費投入時間與方式的差異，造成計息期取值錯誤。

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